刘晓光 未来十年是商业地产的黄金十年

近几年，在中国城市化进程以及国家宏观调控的大背景下，商业地产进入到一个前所未有的发展高潮。但同时我们也看到，快速发展的同时，各种问题也逐渐显现，这其中包括心态不足、经验不足、规划不足、人才不足、可持续发展不足等。而问题的显现同时也意味着产业变革契机的到来，中国商业地产正经历从粗放式发展向精细化發展的转变，这对整个产业链而言都有很大的发展机遇。

我们地产商也在转型。最近几年，首创正打造一个在大城市的周边或者城际之间，以名牌折扣店为龙头，集度假、休闲、娱乐等为一体的“城市新中心”，我们起了非常美的名字叫“芭蕾雨”。“芭蕾雨”实际上是我们构建的一个新的模式。任何模式的创新都是要建立在对趋势的判断上，我们为什么要选择做这样的事情，就是看到未来商业地产的发展。

在全球和中国经济企稳、增速放缓的前提下，伴随着城镇化进程的加快，商业地产以其高效益、长期性和可投资性迎合了各级政府、开发商及消费者的需求。同时，回暖的经济也促进位于商业地产产业链下端的需求不断，比如企业数量及规模扩大、人均可支配收入增长、消费支出稳定等。外加制造业过剩，大量资金、热钱寻找出口，又为商业地产赢得金融来源的助力。相对于2012年下半年开始的新一轮更为严厉的房地产调控政策，使商业地产从2011年下半年开始，出现了商业用地需求逐渐大于房产用地的拐点。这些全方位的利导因素，无疑使商业地产即将迎来下一个“天时、地利、人和”的春天。

虽然未来十年商业地产发展前景看好，可是一窝蜂地上商业地产项目所带来的共性化发展问题逐渐显现。在之前大而化之和单纯逐利的发展模式中，商业地产遭遇了不小的困境。结构性过剩、甲级写字楼紧缺、同质化造成低利润、运营能力偏低、融资困境、泡沫化、边缘化等问题接踵而来。进而导致市场供求失衡：一边是高端商业地产一铺难求；一边是运营艰难的商业地产项目无人问津，空置率居高不下。亟需专业运作，细分市场和运营人才。

商业地产要想在这个市场中突出重围，可能需要自己的特点，避免同质化。就首创集团打造的奥特莱斯项目而言，我们提出来做纯正的奥特莱斯，一定要构架出具有国际运营管理能力的、有充足国际品牌货源而优惠价格的奥特莱斯体系，而不是做一个简单的、品牌的折扣店。要做好这么一个项目，这其中可能要下的功夫更大一些。经过实地考察，我发现目前国外的奥特莱斯也出现了很多有意思的现象。比如英国和美国的奥特莱斯商场就出现了货源不够、品种档次下降、价格折扣提高等问题；而国内 200多家奥特莱斯干脆是很多都没有建立国际货源通道，直接导致了物业难以经营。所以一定要先把运营规划好，我们才敢再往下投资，把利益和职能分清，解决品牌的数量、品牌的长期性和折扣优惠力度是项目得以展开的基石。

可以预见，中国商业地产正在进入一个重新洗牌的阶段，这是任何一个行业发展都必然要经历的阵痛。当然无论如何，中国商业地产都会拥有一个美好的未来。立足于城市发展，立足于客户需求，立足于长远经营，一种长续性、高端化、具有特色、专业化、服务化的“综合营运”模式将是中国商业地产未来可持续发展的道路。