房产交易税是好是坏？

刘西曼

房产交易税——房价不存在强因果关系

我们不妨先从股市谈起。我们知道，股市上如果征收资本利得税，那是很致命性的政策。历史上，无论是欧美、还是日本、乃至台湾，只要一征收高额资本利得税，股市就会大跌，交易不再那么活跃。其实，这不难理解，这个成本终究要转嫁到买卖双方。如果把买卖双方看做一个整体，他们的潜在成本在加大，潜在收益在减小，他们就会把钱转投到股市之外的市场上。

在房市上，政府征收的税越多，买家和卖家这一对组合的共同成本肯定也是要增加的，是必然要转嫁的——从这个意义上来说，房地产交易税必然会引发房价上涨。

那么，这些政策会不会改变供求关系，从而抑制房价上涨呢？有人说，这些潜在购买者不一定非要买二手房，可以去一手市场，可是，一手房也会涨价；有人说，他们当中的投机者、改善型人群不一定要买房，可以抑制这些人的需求，可是，因为大家预期房价都要涨，他们反倒也可能增加了投资意愿。可见，供求关系一定是改变的，怎么变却非常复杂。

这种复杂性比比皆是：在美国2008年金融危机之前，虽然有房产交易税和房产税，美国的房价还是一直在涨，到了危机之后，则大跌；在日本，上世纪90年代前无论怎么加税房价一直大涨，东京一城的地价竟然超过美国全国城市的地价，但泡沫破裂之后则再未回到当初的高点；德国以前通过房地产税、交易税让其房价10年不涨，但是最近2年却挡不住上涨势头。总体而言，在供大于求的市场，税会助涨，反之税则会助跌，日本房价多年下跌，哪里需要交多少交易税？在目前中国房地产价格整体上升的阶段，助涨的概率确实较大。

所以，我们只能说，房地产交易税必然会转嫁，但是仍然应该说和房价没有直接因果关系，二者的关系极为复杂，以供求关系为核心。直接把二者放在一起，说“房地产税抬高了房价”是伪问题，无助于问题的解决，未来某一天，这将会成为中国巨大的泡沫，“助跌”效果亦然，不得不防。

本质问题在哪里？

控制房价本质是要管理好供求关系，而房地产税、房地产交易税（或者说资本利得税）的本质是税制问题，二者之间没有必然性强相关关系。

因此，在谈到房价问题的时候，应该回到供求关系这个本质上来。

从供给总量来说，中国的房地产总量每年竣工超过10亿平米，人均超过30平米，住房自有率近90%，应该说不存在绝对不足。但是，这个供给有着严重的结构性问题：第一，保障房供给多年欠账，且走了很多弯路，没有把公租房作为第一选择，而是把经适房作为重点，真正的低收入群体难以满足，反倒导致了很多寻租；第二，太多富人持有多套住房，持房待涨，持有成本远低于潜在收益，导致二手房交易占比太小；第三，由于各个城市发展水平不一，一线城市的供给长期相对不足，三四线城市则性质完全不同。

而在需求方面来说，中国房地产市场上存在三类消费者，或者说需求者：纯粹的投资类消费者，改善性住房消费者，以及绝对的无房者，投资性依次递减、自住需求依次提升。其实，这三种需求都是弹性的，以第一类弹性系数最大，最后一类刚性最强。

可见，供给相对稳定、总体充足，但是结构性不足，加强保障房建设、严格限制开发商持地时长是极少数当下可以做的事，小产权房则需要高度智慧；需求弹性较大，是最可管理的部分，管理需求，特别是第一类用户的投资类需求是最大的、也是最可行的手段。

对于投资类人群，最基础的工作是全国联网，全面盘点，实行阶梯税负：比如，对于三套房完全可以征收50 %以上的资本利得税，对于三套以上征收100%也不为过，同时还要征收足够高的房地产税；对于改善性需求，二套住房如果总面积超标，征收20%的资产利得税也算合理，而且应该适度征收房地产税这一持有税；而对首套房则完全应该免税——甚至是减税，目前的交易税过高。

对于土地这种绝对稀缺的资源，不能完全按照自由市场的规则来办，但是，也不是政策性限购就能解决的，而是需要“合理制度设计下的市场”。背后的管理规则是供求管理，特别是需求管理，而需求的管理必须建立在房地产实名制的基础上，至于税收本身则只是手段。

也正因如此，我们需要看后续政策，才能判断这次房地产交易税到底是一招好棋，还是臭棋。如果不能以一套整体方案应对，那么，这将是一次纯粹的税制改革，与控制房价无关。