调控房价必须调控地价

■ 曾志杨

调控房价必须调控地价

■ 曾志杨

3月1日，“新国五条”细则的发布引起了强烈的社会反响。细则中，国务院要求各省市一季度出台今年房价调控目标，可提高二套房房贷首付比例和贷款利率，对个人出售住房的，按照规定，征收房产增值20%为个人所得税。

对于未来的房地产市场调控政策体系，多名业内专家表示，应该有稳定且长效的机制，避免一时的政策之后导致房价反弹。

如何建立稳定且长效的机制？这是值得我们探讨的问题。就房价的构成来说，主要由土地成本和建筑成本构成，要抑制房价的过快增长，还需从抑制地价上涨入手。

地价是构成房价的主要成本，地价高，房价自然高。如果我们只着手于调控房屋的出售价格，却忽视了地价影响的因素，在地价仍然偏高的情况下，要做到平抑房价又谈何容易。仅提高二套房房贷首付比例和贷款利率，缺乏抑制地价的措施，难以达到最终抑制房价的目标。

要抑制房价就必须抑制地价，但地价的抑制却受到多方面的困扰：一是出售国有土地成了一些地方财政的重要来源，地方政府当然希望土地出售的价格越高越好；二是土地的拍卖方式推高了地价，一块土地有多家地产商竞逐，连番叫价之下，最终成交价往往远高于土地的起拍价；三是土地是希缺资源，于是就出现将土地作为增值对象进行投资，囤积居奇的现象，导致了大量土地的闲置。

国土资源部发布的地价监测成果显示，2012年末，全国主要监测城市地价总体水平为3129元/平方米，其中住宅用地为4620元/平方米，是工业用地的近7倍。地价高推高了房价上涨这是无庸置疑的事，要抑房价就必须抑地价。

抑制地价过高，应该变拍卖的“高者为得”为“房价限制”。所谓“高者为得”是指谁出价高，土地就为谁所得。这种拍卖方式只管卖不管售，地产商高价拿地必然高价出售，这种拍卖方式之下要想抑制房价的上涨只能说是一厢情愿的事情。所谓“房价限制”是指竞拍者必须承诺在一定的价格范围内出售住房而不可漫天要价。这种拍卖方式将土地价格与房价控制有机地结合起来，从而在房屋成本构成上控制房价上涨。

地价与房价是一根藤上的两个瓜，调控房价不能不调控地价，如何做好地价的调控是一个难题，而破解这一难题的关键还在于消除“土地财政”的阴影。于此看来，要建立房地产稳定且长效的机制，理应做到两手抓：一抓土地出售价格的管理；二抓住房出售价格的管理。两者缺一不可。■