房产商：“巅峰十年”

□ 本刊记者 张子琦

房产商：“巅峰十年”

近年来，地产商迎来了“逐利”的最好时代。尽管调控政策迭出，地产市场犹如“过山车”，但他们依然没有找到“比房产更快的赚钱方法”。

□ 本刊记者 张子琦

洛阳地产商张焘与他的保障房项目。图/冯国政

“当时公司刚成立，我和几个合伙人拿着文件，恨不得一个字一个字地分析上面的内容。”吉林省某房地产开发公司总经理李明宇（化名）回忆起当时的场景，仍心有余悸。“如果按照文件执行，像我们这样的小公司用不上半年资金链就会断，就会倾家荡产。”

十年前的2003年6月13日，央行出台“121号文件”，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。而此前的1998年到2002年之间，国家对于房地产市场的政策一直以“规范、鼓励、支持、优惠”为主。

同李明宇一样，对于正处在“发育期”的中国房地产市场而言，“121号文件”对大多数房地产商都是致命打击。

然而，这种恐慌却并没有持续很久。3个月后，国务院于2003年9月18日出台了“18号文件”，确立房地产业为国民经济支柱产业，再次明确支持房地产的发展。由此，中国房地产业进入了飞速发展时期。

随后的十年，房产调控政策迭出，地产商开始了“坐过山车”般的日子。“大起大落，不过，还有比这更快的赚钱方法吗？”李明宇反问。

“最好的时代”

和怀着投机心理、“准备大捞一笔”的李明宇不同，河南省洛阳市隆达房地产开发有限公司董事长张焘的入行经历似乎是“水到渠成”。

上世纪90年代末，还在春都药厂任职的张焘接到了单位的新任务，负责开发企业在郑州西区的两块闲置土地。“当时采取的是和施工单位四六分成的方式，建成的房屋一部分作为招待所和安置职工，另一部分交给建筑商作为商业地产。”张焘回忆。这次经历让他第一次知道了“房地产”的概念。

不过，此后张焘却没再涉及郑州的房地产市场。与买房者“往大城市聚拢”的心态相反，张焘觉得自己是“拓荒者”，“房地产业就是开拓新的疆土，地产走到的地方才是人走到的地方。”

张焘选择在洛阳市发展。洛阳和郑州最重要的区别就是“人脉”，而人脉恰恰是决定一个开发商成败的关键，“洛阳的关系比省会城市好协调。”

另外一个原因就是资金投入的减少，“土地转让金占开发成本的50％以上。郑州最不发达的西区的地价在10年前比洛阳市核心区域的地价高5倍左右。”

2004年，康城置业房地产开发公司在洛阳成立。张焘作为股东参与其中，“那时候我们虽然改制了，但大的背景还是国有。”

即使是现在，“国有”背景也令很多房地产商羡慕。“资金雄厚、更容易与地方政府搭上话。”李明宇如此总结“国有”背景的好处。

张焘回忆，那段时期土地政策宽松，加之“国有”背景，直到今日，他们开发的中原康城房地产项目仍是洛阳市的样板项目。“那时候拿地便宜，才30多万元一亩，现在那个地段都要500万元以上。”

洛阳市的房地产市场一直持续走高。除2008年由于全球性的金融危机影响涨幅较上年有所下降外，2005年至2010年之间，洛阳市的地价一直保持上涨。到2010年，洛阳市核心地价达到了每平方米4295元，个别楼盘的涨幅攀升到1000元左右。整体来看，洛阳市中心城区房价的涨幅在30％到50％之间。

张焘开发的“隆达珩城”小区，开盘价为每平米3800元，甫一开盘就售卖过半，到2012年，以每平米5600元左右售罄。

而此时，远在中国东北的李明宇已经实现了自己“一夜暴富”的梦想。2006年前后，很多人托关系找到他，不是希望房子能便宜点，而是希望能买到好的楼层和户型。“房价恨不得按小时涨，最好的时代来了。”

“把握好国家政策”

2006年，“十一五”规划中明确提出，要确保18亿亩土地红线，“执行最严格的土地管理制度”。一年后，全国土地出让金从0.77万亿元增长到1.19万亿元。

就在这一年，张焘离开康城置业，创立了现在的公司，成了一个不大不小的“夹层地产商”。此时，“夹层房地产商”犹如雨后春笋，“仅洛阳市注册的房地产公司就有800多家。”

土地成本的增加、竞争的激烈，使作为“夹层”的张焘觉得“只有靠个人魅力和对国家政策的把控”才能让企业生存下去。

2007年，国家提出“发展住房保障”，张焘抓住了这次机会。“保障房虽然利润少，但是购买群体大，在销售上不存在任何问题。而且，在土地政策上，保障房建设可以免去土地出让金，优先选择土地区域。”张焘觉得，“听党话跟党走”是他多年从事房地产业“不能动摇”的原则。

当时的李明宇却并不这样想，“商人都是逐利的。按照国家要求，保障房的利润空间只有2％到7％，而商品房的利润空间最少也要20％以上。”实际上，李明宇的看法正是大多数房产商的态度。

然而仅仅4年之后，李明宇的看法发生了转变。在他眼里，保障房从“鸡肋”变成了“巨大的蛋糕”。

根据国家相关规划，“十二五”期间将建设3600万套保障房，投资总额约为4.86万亿元。相关研究数据指出，若按保障房4％到6％的平均净利率测算，“十二五”期间，保障性住房建设的净利润将为1153亿元到1728亿元，占行业总利润的7％到10％。

面对这块“蛋糕”，李明宇仍然有些遗憾，“错过了最好的时机。”

“每天赔一套房”

“把控好国家政策”的张焘把主要精力都用在了保障房上，“虽然在楼市最火爆的那几年我赚的钱不够多，但没有盲目扩张，一直保持低负债运营。也正是因为这样，企业才能一直保持良性的发展态势。”

不过，房地产业的乐观景象并没有一直维持下去。国家对楼市“十年九控”，特别是2010年以来，连续出台“国十一条”、“国十条”、“9.29新政”，直到2011年初出台的“国八条”，明确了房价调控目标，更大范围地实施限购、限贷政策。

剧烈的波动让很多房地产企业面临生存危机。“据我所知，洛阳市现在还在活跃的房地产企业只剩下三四十家。”张焘说。

土地管理的严格、银行贷款业务的紧缩、房屋预售的限制、地方政府在城市规划上的跃进以及开发商自身在追求利益最大化时的盲目性，导致中小型房地产公司难以为继，甚至迅速消亡。

郑州某房地产公司总裁马南（化名）就是一个典型，“每天赔一套房子”成了他的口头禅。

马南的楼盘位于被媒体称为“鬼城”的郑东新区。该区自2003年投建以来，虽然每平米房价平均上涨了3000元左右，但是由于配套设施不健全，“特别是稍偏地区，销售率仅在30％到40％左右。”

“小区建成以后，销售状况一直不好。” 张焘认为，对于一直以利润大、资金回笼快而著称的房地产业而言，产品（住房）积压是一件非常可怕的事，“最直接的后果就是连银行每个月的利息都还不上。从银行贷一千万元，按照每月18％的利率计算，每个月要交给银行180万。在郑州，一套房子也就是这个价位了。”

这还不是最糟糕的，张焘坦言，现在很多房企的运营都很困难，负债率太高。近几次调控之后，许多房企没有倒闭的根本原因在于民间资本的参与，即通过小额贷款公司来维持企业的运转，但由此付出的成本非常高，每月需要支付3分到4分利息。“也就是说，如果马南向民间借贷公司贷款，那么他每个月至少要赔两套房子。”

这正是张焘一直强调“企业需要低负债率运营的原因”。在张焘看来，国家这些年出台的政策都有点“急刹车”的意思，“比如去年出台的‘国五条’，包括此前的‘国八条’等，频繁出台的国家政策忽略了楼盘的建设周期，留给地方政府的缓冲期太少，这些都不利于房地产业的平稳和良性发展。”

虽然如此，对于行业今后的发展，张焘有自己的看法：“房价一定会出现合理性回落，但这个回落是成本内可操作性的回落。现在百姓并不是不需要房产，而是最需求更高品质的改善性住房。”

他觉得，开发商需要不断提升房屋的品质以及对楼盘周围环境的改善，“这样的房屋是真正的刚需和潜在的升值空间”。而建设这种地段好、品质高的房子，就需要高投入，“需要有雄厚资金的央企和大型房地产公司来承接，这意味着中小型民营房企的生存空间会进一步被压缩，新一轮房地产业的洗牌近在眼前。”

（实习生常丹丹对此文有贡献）