国有企业转让自用房地产的涉税问题分析

○郑宁 陈曦 邵超

（1、辽宁省有色地质局 辽宁 沈阳 110013 2、辽宁省水文水资源勘测局 辽宁 沈阳 110003 3、辽宁省有色地质局勘察研究院 辽宁 沈阳 110013）

国有企业转让自用房地产的涉税问题分析

○郑宁1陈曦2邵超3

（1、辽宁省有色地质局 辽宁 沈阳 110013 2、辽宁省水文水资源勘测局 辽宁 沈阳 110003 3、辽宁省有色地质局勘察研究院 辽宁 沈阳 110013）

随着我国经济发展水平的日益提高，经济发展形式多样化突显。国有企业经营过程中涉税业务的处理方式也变得灵活多样。因此，如何有效利用、管理国有企业所持房地产成为国有企业内部管理的一项新课题。本文针对国有企业转让自用房地产问题，通过比较分析传统房地产直接转让与股权转让间接转移房地产相关控制权两种方式的相关税负成本，总结了上述两种方法的特点及适用情况。

房地产 股权转让 税负分析

近年来，我国经济增长迅速，以房地产行业高速增长为显著标志。国有企业所持房地产价值也随之水涨船高，房地产为国有企业带来的额外效益不容小觑。这也引起了国务院国有资产监督管理委员会等相关国有资产主管部门对国有资产管理的日益重视。中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议于2008年10月28日通过了《中华人民共和国企业国有资产法》，并自2009年5月1日起施行。该法律的实施规范了国有资产管理，维护了国有资产的安全和完整，提高了国有资产的使用效益；一定程度上遏制了过去对于国有资产管理不严，国有资产管理混乱的现象；严肃了国有资产管理纪律，规范了国有资产管理办法，切实执行国有资产管理的相关规定；肃清了过去国有资产账实不符，有账无物，资产登记不及时，资产处置与转让手续混乱的违法违规行为；加大了国有资产管理责任。对于违反国有资产管理相关条例的行为，国务院国有资产监督管理委员会等相关国有资产主管部门加大力度严肃处理，绝不姑息，形成了现有国有资产管理的规范化、科学化、有效化。

一、国有企业自用房地产的现状

国有企业固定资产是指由国有企业占有、使用，为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，在使用过程中基本保持原有实物形态，单位价值较大，使用年限在一年以上，在法律上确认为国家所有，能以货币计量的有形经济资源。单位价值虽未达到规定标准，但是耐用时间在一年以上的大批同类物资，也作为固定资产管理。其中，出租的固定资产，是指企业以经营租赁方式出租的机器设备类固定资产，不包括以经营租赁方式出租的建筑物，后者属于企业的投资性房地产。由此可见，国有企业持有的房地产可分为两类：国有企业生产经营用房地产、国有企业投资性房地产。

按照传统观念，国有企业持有房地产的目的是为了生产商品、提供劳务、出租及经营管理，即国有企业持有的房地产是为国有企业的生产经营、管理活动提供场所条件，保证国有企业的生产经营活动正常、有序进行，有的国有企业房地产的建设甚至考虑到国有企业的长期发展战略因素。所以，现代房地产管理不仅要适用于国有企业当前的生产、经营活动，更要从长远角度考虑，与国有企业的经营方针、经营战略相互辉映、相互促进。

国有企业所持房地产因其当前价值及预期价值巨大，成为国有企业一项重大的长期资本。从资本投资角度，国有企业持有房地产为国有企业带来的经济效益分为：初始期现金净流量、经营期现金净流量和处置期现金净流量。尽可能增加房地产投资过程中的现金净流量已成为国企在房地产管理过程中的主要任务。本文仅就房地产处置过程中，通过降低房地产处置成本来增加处置期现金净流量的问题进行讨论。

二、国有资产转让的相关法律规定

根据《中华人民共和国企业国有资产法》规定，国有资产转让，是指依法将国家对企业的出资所形成的权益转移给其他单位或者个人的行为，按照国家规定无偿划转国有资产的除外。国有资产转让应当有利于国有经济布局和结构的战略性调整，防止国有资产损失，不得损害交易各方的合法权益。国有资产转让由履行出资人职责的机构决定。履行出资人职责的机构决定转让全部国有资产的，或者转让部分国有资产致使国家对该企业不再具有控股地位的，应当报请本级人民政府批准。国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则。除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行。转让方应当如实披露有关信息，征集受让方；征集产生的受让方为两个以上的，转让应当采用公开竞价的交易方式。转让上市交易的股份依照《中华人民共和国证券法》的规定进行。

《国有企业固定资产管理办法》规定国有企业处置资产（包括调拨、转让、报损、报废等）应向企业主管部门、国有资产管理部门报告，并履行审批手续，未经批准不得随意处置。资产转让必须由具备资产评估资格的第三方按照市价进行评估。国有企业资产的处置收入属国家所有，并按国家有关规定执行。

三、国有企业自用房地产不同转让方式的案例分析

国有企业转让自用房地产方式是受让方以货币资金形式支付为代价，接收与房地产相关的所有权和使用权等权利，同时与房地产相关风险也随之转移，转让后买卖双方法律地位无明显变化，权属清晰。在国有企业转让自用房地产的过程中涉及到营业税、城市维护建设税（以下简称城建税）、土地增值税等多项税种的申报与缴纳工作，税务办理程序复杂，为企业带来的税务负担较重，增加了国有企业的房地产转让成本，为国有企业房地产的转让带来多重困难。

1、直接转让自用房地产的税负分析

现以M国有企业直接转让自用房地产举例分析。出让方M国有企业以1000万元出让自用房地产，N企业为受让方。房地产转让过程中第三方评估价即为土地增值税的扣除项目，假定为700万元。

（1）M企业在转让房地产过程中主要税种的税负分析。此行为属于销售不动产，按税法规定销售不动产按售价与购价差额的5%税率计征营业税：

营业税 =（1000-700）*5%=15万元

城建税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%：

城建税及教育费附加=15*（7%+3%）=1.5万元

土地增值额超出扣除项目的比率=（1000-700）/700=42.86%。我国土地增值税是对于土地增值额部分征税，实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目50%的部分，适用税率为30%：

土地增值税=（1000-700）*30%=90万元

印花税为产权转移书据，税率为合同额的0.05%，以下涉及到印花税计算同此情形。

印花税=1000*0.05%=0.5万元

企业所得税纳入年终汇算清缴，以下不加赘述。M国有企业在转让自用房地产过程中应缴纳相关税费为107万元。

（2）N企业在受让房地产过程中主要税种的税负分析。N企业在转让房地产过程中主要涉及契税和印花税，其中契税按合同额的3%税率征收，印花税税率为合同额的0.05%。契税是向产权承受人征收的一种财产税，适用于办理产权转移登记情形，实行3%～5%的幅度税率，但各地方规定不同，这里按以3%计算。以下涉及到契税计算同此情形。

契税=1000*3%=30万元

印花税=1000*0.05%=0.5万元

N企业在受让房地产过程中应缴纳相关税费为30.5万元

采用直接转让房地产方式的优点是：交易方式简单明了，买卖双方权属分配清晰；收购周期短，买卖双方交易方式简便；除税费以外的交易成本较小。但交易双方都有较大的税费支出，转让方支付的大额税费无疑被计入房地产售价中以致推高交易价格，阻碍房地产转让工作的顺利进行。

2、以股权参股形式转让房地产的税负分析

根据财税[2002]191号文《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》的规定：以不动产、无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为不征收营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。根据财税[1995]48号文《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》和财税[2006]21号文《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》的规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

收购方出具货币资金购买另外一家有房地产所有权的企业股权，以达到间接拥有房地产的实际控制权，此时交易标的为附有房地产所有权的企业股权，而非房地产所有权。房地产的名义所有权未发生改变，也就不适用转让不动产的相关税法规定。

现举例分析：N企业以1000万收购M国有企业股权，进而享有对M国有企业自用房地产的实际控制权，达到实际占用房地产的目的。

M国有企业在转让股权过程中的税负分析

印花税=1000*0.05%=0.5万元

N企业在转让股权过程中的税负分析

印花税=1000*0.05%=0.5万元

契税=1000*3%=30万元

N企业在转让股权过程中应缴税款为30.5万元。

通过以上计算分析可以看出，通过股权转让转移房地产实际控制权方式，M国有企业可节税106.5万元，这不仅使出让方在税负上减少支出，同时为买卖双方协商房地产转移价款留有协商空间，推动房地产的转让。

采用股权转让转移房地产实际控制权方式，可使相关税务成本较少，直接交易成本较低。同时也应注意到，收购方通过购买股权的方式间接控制房地产项目的同时还面临承担原企业遗留的一些亏损和法律责任，因此在并购初期的财务调查是非常重要的。与此同时还有另外一些好处，即如果出让方存在亏损情形，而收购方存在大量利润，就可税前弥补五年亏损，五年以上的亏损可税后弥补，从而取得规避企业所得税的好处。收购方以后退出时比较方便，可以选用较多的运作方式。

通过以上分析可以看出传统房地产直接转让方式与股权转让带动间接转移房地产相关控制权的特点，在实际固定资产管理过程中，可以按照单位自身实际情况、具体情形加以应用，以优化资源管理、提高资产运行效率、减轻国有企业负担。由于各地方基于国家税法规定下，对于一些经济行业领域会有不同程度的税收优惠倾斜，在实际操作中要做好地方税收制度的调查研究，按照具体地方税收制度修正操作方法，以达到实施产权管理、保障国有资产的安全和完整、推动国有资产的合理配置和有效使用的目的。

[1]中华人民共和国企业国有资产法[Z].中华人民共和国主席令第5号.

[2]财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知[Z].财税[2002]191号文.

[3]财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知[Z].财税[1995]48号文.

[4]财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知[Z].财税[2006]21号文.

（责任编辑：刘冰冰）