东北三省房价支付能力分析

郭洋　方华

内容摘要：本文对我国现行房价收入比存在的缺陷进行分析，对平均房价与可支配收入两个指标进行修正，引入了更加合理的房价购买力比公式。在此基础上，以东北三省2010年统计数据为依据，借助于新公式，对各省居民的住房支付能力进行了系统分析，对存在的问题提出了相关的政策建议。

关键词：住房支付能力 房价购买力比 有效购买力

房价收入比的界定

城市的发展由于自身的经济、地理的环境不同而千差万别，住房市场的运行情况更是不尽相同。为了能更准确的反映城市居民的住房支付能力，本文将从居民实际有效的支付能力角度出发，在对我国现有的房价收入比的计算方法进行改进的基础上，以各省2010年有关数据为依据，分析我国居民的住房支付能力。

对房价收入比计算公式的修正

（一）对新建房平均房价指标的修正

根据我国目前的现状，本文将高、中、低档住房，分别用别墅高档公寓、普通商品房和经济适用房来表示。修正后的新建房平均房价的计算公式为：修正后的新建房的平均价格=。

其中，P表示平均价格，W表示权重，i=1，2，3，分别表示别墅高档公寓、普通商品房和经济适用房。

Pi=（第i类房屋销售总额/第i类房屋销售总面积）×第i类房屋每套平均面积

Wi=第i类房屋销售总额/新建房销售总额

每套第i类房屋平均面积=第i类房屋销售总面积/第i类房屋销售套数

（二）对户均家庭可支配收入指标的修正

户均家庭可支配收入中包含居民生存的必须品消费，且生活消费性支出是刚性的，并考虑到未被计入家庭可支配收入中的“隐性收入”问题，用户均家庭对住房的有效购买力来代替原有指标，从而更准确的体现我国居民对住房的支付能力。即：

户均家庭对住房的有效购买力=年人均可支配收入×隐形收入调整系数-年人均生活性消费支出×户均家庭人口数

对于“隐性收入调整系数”，国家统计数据的一些缺口可以有效地反映“隐性收入”的存在，自2002年，城镇居民的储蓄存款增加额超过了职工工资总额，这些收入未被统计到居民收入对居民支付能力的影响已经不能忽视。因此，将年人均可支配收入扩大1.2倍作为实际人均可支配收入，即隐性收入调整系数为1.2（曹振良，2004；徐滇庆，2005；李培林等，2008）。修正后的模型为房价购买力比公式为：

房价购买力比=修正后新建房的平均价格/户均家庭对住房的有效购买力 （1）

房价购买力比合理取值范围分析

本文以东北三省各省2010年统计数据为例。假设买房者以工作年限内工资作为购房唯一资本来源，不考虑突然的巨额收入或他人赠与的资本遗产等。再假设买房者购房方式有两种，用存款一次付清或以每月等额付息的方式在商业银行全额贷款，不考虑首付比例。

（一）存款-房价购买力比

考虑东北三省各省居民以存款金额对房价的最大承受能力，得：

户均家庭对住房的有效购买力=年人均可支配收入×隐形收入调整系数-年人均生活性消费支出

由居民存款负担的最高房价=户均家庭对住房的有效购买力×各省居民年均住房支出占存款比重×（1+实际存款利率）i （2）

其中，i为存款年限，i=1，2，3，4，5……

实际利率=名义存款利率-当年各省通货膨胀率

在居民用存款负担的最高房价的情况下，存款-房价购买力比公式为：

存款-房价购买力比=由居民存款负担的最高房价/户均家庭对住房的有效购买力 （3）

各省存款-房价购买力=各省居民年均住房支出占存款比重×（1+实际存款利率）i （4）

指标取值说明：名义存款利率取2010年底央行颁布的5年期及以上的零存整取、整存零取利率，为2.75%。2010年各省通货膨胀率由当各省CPI增长率替代。各省居民年均住房支出占存款比重，由于居民购房年支出平均额难以直接获取其统计数据，所以本文用居住用房屋年销售额来替代，得出各省居民2010年均住房支出占存款比重=居住用房屋年销售额/（居民年末存款余额+居住用房屋年销售额）。由于我国企业职工法定退休年龄结构为，男年满60周岁，女年满50周岁，女干部则年满55周岁退休，根据我国民法的相关规定，年满18周岁即可参加工作。所以各省居民最大工作年限为32-42年。取中位数37年作为各省居民平均工作年限。

指标取值如表1、表2所示。

将表1、表2数据代入公式（4）经计算得出各省存款-房价购买力比，如表3所示。

（二）贷款-房价购买力比

考虑各省居民以可贷款金额对房价的最大承受能力，得：

每年家庭等额还本付息额=贷款本金×[r×（1+r）n]/[（1+r）n-1] （5）

其中，r为贷款年利率，n为贷款年限，n=1，2，3，4，5……

贷款本金可以理解为家庭通过贷款所能承受的最高房价，则可以得出：

每年家庭最大等额还本付息额=由居民贷款负担的最高房价×[r×（1+r）n]/[（1+r）n-1] （6）

其中，r为贷款年利率，n为贷款年限，n=1，2，3，4，5……

由于我国《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定：借款人住房贷款的月房产支出与基本收入比应控制在50％以下。因此，居民在保证不影响基本生活支出的合理还贷情况下，可以作如下变换：

每年家庭最大等额还本付息额=户均家庭对住房的有效购买力×50% （7）

在居民用贷款负担的最高房价的情况下，房价与居民真实还款能力的比为：

贷款-房价购买力比=由居民贷款负担的最高房价/户均家庭对住房的有效购买力 （8）

各省贷款-房价购买力比=[（1+r）n-1]/[r×（1+r）n]×50% （9）

通过公式（9）可以看出贷款-房价购买力比只与贷款利率与最大工作年限相关。

指标的取值：本文认为各省居民主要依靠商业银行贷款方式来支付所有房款。由于考虑的是一般企业，并非暴利行业，工作年限中的收入现金流是稳定的，所以认为贷款人以每月等额付息的方式偿还贷款，不考虑意外获得的巨额收入，可一次付清所有房贷的可能性。贷款利率取2010年末5年以上的长期贷款利率，为6.4%。

将上述取值代入公式（9）经计算，得出各省贷款-房价购买力比为7，表示各居民在缺少住房支付能力时，依靠贷款来支付房款，在最大工作年限37年的约束下，家庭可以承担比有效购买力高7倍的房价。

（三）东北三省房价购买力的取值意义及范围

根据求得的各省存款-房价购买力比与贷款-房价购买力比做如下分析：

在吉林省居民具有完全支付能力的情况下，根据假设居民在退休时具有最大的存款额，此时居民以存款一次性付清房款能够承担的最高房价购买力比为18.26，表示对于存款-房价购买力比例低于18.26的条件下，居民完全有能力支付。在家庭缺乏支付能力的情况下，在达到最大工作年限时居民通过贷款能够承担的最高房价购买力比为7，表示当贷款-房价购买力比超过7的条件下，居民在最大工作年限之内无法偿还住房贷款，不具备住房价格的支付能力。在房价购买力比处于7-18.26之间的条件下，居民存款不足全额支付房款的情况下，可通过部分贷款来补足住房的支付能力。所以各省房价购买力比的合理取值范围应该是7-18.26。

同理，得出黑龙江省房价购买力的合理取值范围应该是7-16。由于辽宁省居民年均住房支出占存款比重仅为16%，远远低于吉林省和黑龙江省。在现有的各省房屋购买偏好下，对于居民年均住房支出占存款比重大于50%的吉林省与黑龙江省居民，房价承受能力的上限是由居民存款规模决定，并不是由最高贷款额来确定的；但与此相反，辽宁省居民所能承担的最高房价最终是由贷款补足住房的支付能力的大小所决定的，即贷款额度的大小代表其房价支付能力的上限，所以可以得出，辽宁省房价购买力的合理取值范围应该是5.61-7。

房价购买力比分析

根据房价购买力比公式，本文将东北三省2010年相关数据指标值（表4、表5、表6、表7）代入公式（1），得出各省实际房价购买力比如表8所示。计算结果显示，2010年吉林省实际的房价购买力是其上限的1.4倍，2010年辽宁省实际的房价购买力是其上限的3.34倍，2010年黑龙江实际的房价购买力是其上限的1.37倍。东北三省居民的实际房价支付能力均已超出了居民的房价支付水平的合理范围。

结论

我国现行的房价收入比计算方法在平均房价和房屋平均面积这两个方面的计算上存在缺陷。本文采用增量市场新建商品住房平均售价及套均面积进行改进，以居民有效购买力作为新的收入衡量标准，考虑隐性收入与生活性消费两个因素。新计算方法计算的房价收入比原来的大，更符合现实情况。以东北三省2010年统计数据为例，对各省居民的住房支付能力进行分析得出，各省居民住房支付能力不足，相关省内保障体系有待于进一步优化，以提高东北三省居民的生活水平。

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