休闲消费推动下的中心商业区可持续发展研究

代秀兰

内容摘要：在全球体验消费、休闲消费时代到来之际，本文以河北省廊坊市为例，提出借中心商业区改造契机，做好商圈定位，科学规划休闲空间，提升休闲服务水平，是开发休闲消费市场、保证中心商业区可持续发展的有效措施。

关键词：中心商业区 休闲空间规划 休闲消费

中心商业区担负着城市商业中心和城市社交活动中心职能，其发展状况对城市长远发展有重大影响。目前，建设休闲、旅游、健身、商务等功能一体的休闲商业区（LBD）正逐步成为国内城市经济向高端发展的一个标志。休闲作为生活的高级形态，作为人的精神需求，已成为人们生活的重要组成部分，与之相关的旅游业、娱乐业、服务业、文化产业、体育产业等休闲产业的蓬勃发展成为推动经济和社会发展的重要动力和影响因素。中心商业区是布局休闲产业，促进休闲消费，促进整个城市产业结构调整的重要区域。但是，并不是所有的中心商业区都健康发展，起到了带动城市或区域经济发展的作用。由于定位不准、规划不佳、经营不善等问题，中心商业区也可能大楼林立，但人流稀少，生意萧条，造成资源浪费。因此，将中心商业区的可持续发展与城市休闲产业发展结合，实现中心商业区价值的同时，促进休闲消费，对经济、社会发展起积极促进作用，具有重要意义。

河北省廊坊市中心商业区现状

河北省廊坊市于2011年启动城镇面貌三年大变样工作，其中重要一项就是中心商业区改造工程，工程预计2014年6月完工。2011年以前，河北省廊坊市的中心商业区商场档次不高，车流、人流拥挤，居民小区陈旧。改造后将建成以万达广场、苏宁广场、交通枢纽中心、新世界商务广场为重点的城市核心商业交通功能区，使其真正成为现代化的商业中心区。到2012年7月，万达广场已经建成并运营半年多，华森商场、林美商厦等旧商场的拆迁工作已经启动。河北省廊坊市政府提出的目标是通过建设高品质的城市客厅，进一步整合商业资源，完善城市功能，提升城市综合承载力，全力打造生态宜居的休闲商务中心，为建成“环渤海休闲商务中心”的城市发展目标起重要带动作用。占据城市核心绝版区位，依托原有商圈，借改造契机，经改造后，河北省廊坊市商业中心区必将引领廊坊商业、商务、居住、娱乐休闲新潮流。

河北省廊坊市居民休闲消费现状

据河北省廊坊市统计局统计（见图1），廊坊市2010年的人均可支配收入为20268元，比2006年提高近一倍，同时，人均消费支出达到12196元。从消费结构上说，食品消费在消费支出中比重仍然最高，但比例下降；衣着支出比重有所上升；交通和通信支出所占比重升幅较大；设备用品及服务比重有所上升，达到6%，医疗保健支出达到10.2%。2011年前三季度，河北省廊坊市城镇居民用于文化娱乐服务方面的支出达224.9元，同比增长29.3％；平均每百人节假日出游达43.6人次，平均每人花费272.1元，同比增长25.0％。

从图2的数据可见，随着收入水平的提高，河北省廊坊市居民已具备较强的消费能力及强劲的消费需求，消费观念有所转变，增加了文化及服务消费，消费越来越趋向成熟和理性。总体来说，河北省廊坊市居民的消费结构已从温饱为主，转变为享受型消费，消费结构得到提升。

根据有关研究，影响居民休闲消费的因素包括年龄、个人可支配收入、消费者的思想观念及休闲类企业的服务质量等。在居民个人可支配收入、消费观念改变等内因改变的前提下，只有增强居民消费信心，提供更多、更舒适的休闲娱乐场所以及更优质、更丰富的休闲消费服务，才能满足居民增加“享受”型消费和服务支出的需求，促进休闲产业的发展，使休闲消费成为新的经济增长点，使居民能够更好地享受丰富多彩、轻松愉快的精神生活。

中心商业区可持续发展策略

要真正发挥旧中心商业区改造、升级工程的作用，实现建成“环渤海休闲商务中心”的城市发展目标，需考虑如何实现其商业价值、如何实现其对城市产业结构调整的促进作用，考虑其社会价值、文化价值的体现。

（一）考虑商圈特点与居民消费需求，确定业态定位

是否能吸引消费人群是某一商业区成功与否的决定性因素。目前，以万达广场为中心的河北省廊坊中心商业区是老商业区的延伸，与河北省廊坊市最早的商场明珠商厦距离不到1000米，且有地下商业步行街相连，具有吸引消费人流的先天优势，可实现与已有商业区域的人流资源共享。在此基础上，只有满足人们需求的产品和服务，才能刺激人们消费。根据调查，人们休闲的动机包括消磨时间、朋友相会、寻求刺激和排解烦闷等。人们的休闲需求包括满足体验兴趣、求知兴趣、康体兴趣、娱乐兴趣等。因此，要吸引足够的人流，应考虑城市消费水平及居民消费需求，做好业态定位。在业态定位时兼顾各层次消费人群，既考虑工薪阶层，也考虑有更高要求的小资一族、白领阶层， 甚至是新富阶层等。

目前，万达广场及其周边有各地风味、各种价位的餐厅，可满足人们的饮食体验兴趣，同时，人们可在这里找到包括影城、大型电子游艺场、KTV、美发沙龙等在内的休闲娱乐场所，满足娱乐兴趣。但是，书店、音乐厅、健身中心等满足人求知兴趣、康体兴趣的文化消费场所的缺少，不利于吸引有此需求的消费者，且有此需求的消费者一般消费能力较高。因此，应考虑此类消费需求适当在该区域引进上述服务。同时，可将人们的实地休闲需求与虚拟、未来休闲需求结合起来，如旅游需求。作为目前最流行、最受人们欢迎的休闲活动，旅游一直受到人们关注。因此，能够提供旅游信息，展示户外活动产品的旅行社、户外活动产品体验中心等场所一定很受欢迎。此外，提供与居民日常生活密切相关的产品与服务也是吸引人流、消费的重要因素。

进行商业定位时应加强需求信息调查，进行统一控制协调。在此基础上进行的商业定位才能避免同质化商业空间的出现，避免城市消极空间的出现，避免大量商业空间的积压，才能实现可持续发展。

（二）科学进行休闲空间规划，增加居民公共休闲活动场所

空间会对消费行为产生直接影响。人们的日常生活方式与文化形态是促进商业发展的重要社会力量。我国的城市休闲空间规划还处在摸索阶段，但国外的休闲空间规划研究已相当深入，其研究的重点已转向休闲空间与城市空间之间的关联，以及如何满足不同人群日常生活需要的休闲空间环境营造问题上。国外进行城市规划时，休闲空间规划是整体规划的重要部分。适宜的休闲空间可吸引游人休憩，享受与朋友聚会的乐趣，进而带动所处区域的消费、发展。

在进行公共休闲活动场所规划时，应充分考虑相关利益者的关系，考虑交通协调和周边配套设施。只有在此基础上进行的规划，才能满足人们休闲需求的同时，提升商业地产的商业价值。因此在规划时，应采取现代科技手段（GIS）并进行综合资源分析，通过控制和科学利用休闲资源，配置不同类型的休闲产品及设施，满足市场和社会大部分公民的休闲需求。

步行是日常生活中的一项重要休闲活动，有着300多年的历史。肖特说：“步行促进了道路和贸易线路的形成”。将文化设施布局整合到公共步行体系中，提供一定的公共休闲活动场所，将有利于消除社会空间分化，将有利于提高中心区的休闲引力。休闲娱乐设施应舒适、人性、标准、方便，能体现使用者的价值感。要让休闲者能够很清晰、方便地找到自己的活动区域。

在公共休闲活动场所可开展以群众性为基础，以参与性和多样性为主要特征的地方性公共文化活动。要避免一些不健康的休闲消费活动，努力开展健康、创造力强、适合大众参与的休闲活动。定期或不定期的群众文艺活动不仅能活跃商业购物气氛，而且也是城市文化展示的重要窗口。休闲空间的合理布局，将构成区域特色。富有趣味、特色的商业区休闲空间布局会给人们带来意想不到的惊喜体验，使人们在休闲体验中享受快乐，也使商业区商业价值提升。

（三）品牌化发展，提升休闲服务水平

从总体上看，调查显示休闲类服务水平尚不能令人满意，消费者的抱怨多种多样。实际上，随着休闲理念的普及，人们对环境、服务质量等有了更高要求。只有打造服务“品牌”，引导中心商业体由单一的商业零售功能向引导休闲消费方向转化，提供高质量服务，才能促进休闲理念的推广，实现商业功能与休闲功能的叠合，实现商业中心区的可持续发展。

事实上，消费者在购买自己熟识的、认可的品牌产品时往往有心理上的安全感。同理，消费者在自己熟悉、认可度高、有品味的场所消费，会得到心理上的满足。此外，对某些消费者来说，休闲消费具有炫耀性和象征性，因此，具有形象展示性的“品牌”场所及环境，能够产生“品牌”效应，满足消费人群的骄傲性需要。基于以上消费者心理， 要打造服务 “品牌”，首先要提升休闲场所的设施质量、设施等级，增加设施类别，创造能提高消费者愉悦感的环境。

提升休闲环境的同时，还要提供高质量的配套休闲服务。休闲消费不是人们生活必须的物质消费，更主要的是一种精神消费，人们通过休闲消费希望获得精神上的愉悦，因此，对服务的质量具有较高要求。针对创造服务品牌，学者Berry曾提出过服务品牌资产模型。该模型强调消费者的服务体验在品牌形成过程中起着显著作用。增加消费者对服务的积极体验可使消费者产生积极联想。而提升休闲服务水平是增加消费者积极体验，进而塑造服务品牌的有效途径。以商场为例，有研究表明我国消费者对商场服务质量的评价主要包括：能否保证商品质量、保证无价格欺诈；服务人员仪态、态度、能力；能否及时、良好地解决售后服务问题；是否设有公共便民措施，提供便利服务等。商场是休闲服务产业的一个缩影。各休闲服务提供者应从以上几方面入手，提升休闲服务水平。

综上所述，商业中心区的发展不仅关系到城市整体商业的发展，也对城市文化产业、康体产业、娱乐产业等各产业的繁荣有影响及带动作用，对城市文化起影响作用。因此，商业中心区的改造、升级过程中必须综合考虑居民休闲消费的影响因素，以及中心商业区自身发展的可持续性，结合科学的城市休闲空间规划，提升整体服务水平。

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