“产城融合”视角下的房地产转型与创新

肖曾艳，李玲

（1.2.广东肇庆学院旅游学院，广东肇庆526061）

“产城融合”视角下的房地产转型与创新

肖曾艳1，李玲2

（1.2.广东肇庆学院旅游学院，广东肇庆526061）

“产城融合”是现代城市新区建设和区域布局的新理念。目前遭遇“寒冬”的房地产企业可以尝试参与以“产城融合”为新的指导理念的新区建设，抓住机遇、迎接挑战，在实现转型与创新中突破现有发展瓶颈，从而达到促进新型城镇化和新型工业化联合推进的新区建设的目的。

产城融合；房地产转型；新区建设

一、问题的提出

“十二五”时期是我国由工业化中期向后期过渡的关键阶段，是国家产业结构调整和全面推进城镇化建设的重要时期。许多省份都提出了联动推进新型工业化、新型城镇化的建设目标。“产业”是城市发展的动力源泉，“城市”则是产业发展的载体。然而，在实现经济赶超的以消耗资源、能源为特征的工业化初期，为了隔离工厂的环境污染，我国的“产”“城”是割裂的。随着工业文明程度的提高和经济发展方式的转变，特别是2008年金融危机后，许多新的承接东部沿海产业转移的产业园建设开始要求产城一体化，以此来降低生活成本，减少城市病。在此背景下，“产城融合”理念逐渐深入新一轮的工业园新区建设大潮中。

与全国新区建设热潮相对应的是几次严控下来遭遇寒冬的房地产业。我国房地产业发展是否过热引发了许多专家学者的热议。其实，美国房地产在发展高峰期时占到GDP的11%左右，而我国的房地产加上建筑目前才达到10%左右。于是产生了一种发展悖论：一方面从发达国家的房地产发展轨迹和我国经济发展趋势上看，我国房地产业还应有上行的空间；另一方面，目前的宏观政策却是抑制这种趋势的。目前的房地产业确实遭遇了发展瓶颈，必须创新发展寻求新的突破点。本文将基于房地产面临的严峻事实，以“产城融合”新思想为指导展开房地产转型创新的研究，以期能提供一个新的视角，丰富和发展房地产转型的理论研究。

二、“产城融合”给房地产业带来的机遇

（一）城镇化推进给房地产转型带来的机遇

在西方国家，“城镇化”与“工业化”是分开发展的，英国、美国、德国等发达国家在1920年左右城镇化率就达到了50%，其工业化在二战前也完成了[1]。2000年，西方发达国家城镇化率在70%发展阶段时，中国、印度等发展中国家的城镇化水平还处于30%的起步阶段。若沿着西方发达国家城镇化发展轨迹，我国城镇化建设应该还有很大的上行空间，但以往摊大饼式、产城割裂发展的城镇化建设之路显然已经不能适应新的发展要求，必须以新的“产城融合”理念来指导城市新区的建设。

进入21世纪，世界城镇化呈现出聚集与扩散并存，城市更新步伐加快、动力机制现代化、城市发展个性化和生态化等“新型”城镇化的发展趋势[2]。可以说，城镇化的推进带给房地产发展永续动力和机遇，但同时也要求房地产企业必须紧跟时代步伐转型发展，为新的城镇化建设增加新的生命力。目前，很多城市都提出了新的城市建设理念，如广东省肇庆市就提出了“两区引领两化”的战略目标，力争以肇庆新城区和高新区的建设来促进肇庆市新型城镇化和工业化的协同发展。

（二）区际产业转型升级给房地产转型带来的机遇

区际产业转移，是由于资源供给或产品需求条件发生变化后，某些产业从一个国家或地区转移到另一个国家或地区的经济行为和过程。这是国家或区域之间因投资、贸易活动导致的综合性的要素流动过程[3]。2008年金融危机加速了我国东部沿海产业向内地转移升级，随之带来内地产业园建设如火如荼地展开。如2011年粤桂经济合作特别试验区的建立就是在这一大背景下产生的[4]。

区际产业转移升级带来了民工回流，他们开始有了就地扎根城市及其解决子女升学就业的要求。这同时也给房地产转型带来了新的契机，若房地产参与新区建设既可以解决员工居住、生活和娱乐的要求，又可以促进与房地产直接或间接相关的其他行业的发展，从而带动当地人就业，促进地区经济繁荣。

三、“产城融合”下的房地产转型新方向

（一）由传统商业房地产转向新区建设中的住宅房地产

“城镇化”与“产业化”要有相应的匹配度，产城融合的理念正是城镇与产业互动关系的概括与体现[5]。“产城融合”要求产业建设和城市建设在某一区域集中，告别以往的“产”“城”割裂模式，让新区员工最大限度地融入城市生活。这一新区建设理念的提出，为房地产转型提供了一种新思路，即由传统的提供商业小区住宅的主题开发，转向参与某一区域的新区建设；由分散的房地产开发转向区域集中的新区地产开发；由特色功能单一的房地产开发，转向面向产业工人以及管理层员工的住宅小区、商业小区、休闲娱乐设施、办公写字楼等房地产综合开发建设。

（二）由一级房地产开发市场转向二级房地产经营市场

从2008年金融危机至今，我国新审批的国家级经济新区就有26处，此外还有众多的高新技术区、产业转移园区、文化创意园区等。这虽然给房地产带来了“量”的支撑，但却给房地产企业施以“质”的要求。在此背景下，许多有远见的房地产企业开始由一级房地产开发市场逐步向二级房地产经营服务市场转型，即以提供房地产销售、监理、咨询等服务来展开综合业务，以产业链的形式连接各行业分工，走向更加科学合理的现代化管理。这种主营方向的转移必然会给房地产企业带来新的冲击。因此，以往粗放式发展和一哄而上的圈地扩展模式肯定不能再适应逐步健全的房地产市场发展，优胜劣汰势在必行。

四、“产城融合”下的房地产经营理念和模式创新

（一）经营理念创新

一个房地产项目从建设到销售往往会涉及诸多复杂专业（尤其是大的房地产项目），因而房地产企业在专业化设计、项目管理和建设团队上都有很高的要求，这必然要求房地产在经营理念上进行创新。

一是专业化经营。即要求房地产企业能够根据新区的总体建设目标，在外观设计、功能设计、系统管理、售后服务等方面展开专业化的服务与经营，突出产品特色，以项目管理的形式运作，以专业特色团队来打造，还可采用外包形式，逐级逐项跟进新区建设步伐，推出系列产品。

二是多元化经营。若以“产城融合”理念建设城市新区，那么承接主体的住宅、商务或休闲娱乐小区建设的房地产企业就必须在项目策划、定位、设计等方面积极创新，以满足园区产业工人、白领、政府管理人员及其家属子女对功能区的多元化需求。如针对产业工人推出以经济实惠、方便实用的住房、针对白领推出富有时尚、现代和简约风格的住房、针对政府管理人员推出舒适大方、体现品位的住房等。同时，在小区中加强基础文化、娱乐和休闲设施来满足住户多元化的需求。

三是特色化经营。“产城融合”是新时代的产物，要求建设出告别以往单一化经营理念，重新融入当地的城市特色。如粤桂新区的房地产建设就可以西江文化为主题，展开特色化经营，以此来打造符合西江流域文化、商贸历史名城等岭南特色的新区城市名片。

（二）经营模式的创新

中国的房地产经过近20年的发展已经走到了一个十字路口，面临市场的重新洗牌。是继续重复以往的“圈地—建房—卖房”的发展模式，还是走品质化个性化发展路线？这些都在考量着现代房地产企业的经营水平和发展理念。如“硅谷”、“光谷”在产业化建设的同时就实现了新的房地产经营模式——产业地产，从而带动当地的城市化建设。因此，“产城融合”新区建设为房地产经营的创新提供了一种新的发展空间，形成了一种新的模式，即将“商业地产”、“产业地产”、“休闲地产”三种模式加以融合，并在特定的产业园新区来实现，以优质的房地产企业集团来推进、整合和实施，实现政府规划要求的“产”与“城”的有机融合。

（三）管理方式的创新

2000年3月29日颁布的《房地产开发企业资质管理规定》指出，房地产企业必须按照企业条件划分一到四级四个资质等级，未取得资质等级的房地产企业不得从事房地产开发经营。其中一级资质要求房地产企业注册资本不得低于5000万，具有5年以上经营经验，有职称的工程技术、结构、财务等专业管理人员不得少于40人等条件[6]。因此，在“产城融合”建设运动中提供的诸多房地产建设机会中，房地产企业必须在管理方式上进行创新。

一是标准化管理，即实行以资质为核心、符合行业规范的标准化管理，改变以往房地产市场管理混乱、资质良莠不齐的局面。

二是集团化管理，即在管控模式、成本控制、品牌管理、项目管理、经营理念上实现与总部的一致性，但又要突出地方管理特色，实现与当地政府的有效衔接。

三是绩效管理，即通过有效的人力资源培训，使每个层次的员工都明白绩效管理目标和考核标准，以便在项目建设中进行有效实施和科学控制，从而提高企业经营管理效率。

目前我国房地产正面临着国家宏观调控和房地产行业本身调整带来的寒冬。“产城融合”的新区建设理念给房地产发展提供了一个新的转型方向，即以产业地产、商业地产、休闲地产、居民住宅建设等形式融入全国城市新区和产业园区的建设大潮。今后，房地产企业还会面对更多新的机遇和挑战，因此，能否顺利转型和创新成为房地产面临的一个新课题。也唯有科学发展、求实创新才是房地产企业顺应时代发展的必由之路。

[1]房地产当前的形势及产业转型——聂梅生会长在中国房地产转型与产业化发展高峰论坛上的讲话[J].中国建筑金属结构,2011(11).

[2]王建国.河南构建现代城镇体系的现状分析及对策思路[J].城市，2009(12).

[3]马子红.中国区际产业转移与地方政府的政策选择[M].北京:人民出版社,2009.

[4]广东和广西谋划携手打造“粤桂合作特别试验区”[EB/OL].新华网.http://www.jfdaily.com/a/2832089.htm.

[5]张道刚.“产城融合”的新理念[J].决策，2011(1).

[6]房地产开发企业资质管理规定[EB/OL].http://baike.baidu. com/view/436174.htm.

Transformation and Creation of Real Estate from the Perspective of“City-Industry Agglomeration”

Xiao Zengyan1,Li Ling2
(1.2.Department of Tourism,Zhaoqing University,Zhaoqing 526061,China)

“City-Industry Agglomeration”is a latest idea for the construction of new districts in cities and district planning. Real estate enterprises,which are now suffering from“cold winter”,can follow the idea of“City-Industry Agglomeration”to construct new districts,take advantage of opportunities to copewith challenges so that they can break through the present bottle neck during their transformation and creation and realize the goals of constructing new districts by pushing forward both the new-typed urbanization and industrialization

city-industry agglomeration;real estate transformation;construction of new district

F293.34

A

1673-8535(2013)02-0011-04

肖曾艳（1979-），女，侗族，湖南怀化人，广东肇庆学院旅游学院讲师，四川大学经济学院博士研究生，研究方向：中国经济改革、区域经济研究。

李玲（1981-），女，湖南益阳人，广东肇庆学院旅游学院讲师，研究方向：企业经营与管理。

（责任编辑：覃华巧）

2013-01-06

广东省肇庆学院科研基金资助项目(201215)阶段性研究成果