“新国五条”：这一拳出手有多重

文/魏雅华 陕西电视台经济评论员

房价的不断上涨使民怨沸腾，百姓不堪重负，怨声载道。国家已一而再、再而三地发出警告，如果楼市房价继续上涨，会有更严厉的调控政策出台。然而，房价依然肆无忌惮地扶摇直上，这回，狼真的来了。那就是“新国五条”出台了。

2013年3月1日，国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布，这一《通知》是2月20日国务院常务会议出台的 “新国五条”的具体实施细则。

《通知》明确表示：一、完善稳定房价工作责任制。认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。对房价上涨过快的城市，将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。二、坚决抑制投机投资性购房。充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。三、增加普通商品住房及用地供应。四、加快保障性安居工程规划建设。五、加强市场监管和预期管理。

《通知》是针对中国楼市持续上涨开出的一剂退烧猛药。细读“新国五条”，尽管从表面上看，是中国政府过去十年间，对楼市调控政策的延续和深化，但这一次调控，毫无疑义地是十年来出拳最凶狠的一次。

股市的“墨”读

那么，“新国五条”这一拳到底有多重？也许，楼市对“新国五条”的反应，还需要一段时间才能看清，“新国五条”也还要有更具操作性的细则制定，这一段时间大约需要至少两到三个月。可中国股市的房地产板块的反应，却非常灵敏而强烈。

2013年2月21日，对中国股市来说是一个黑色的星期四。这一天，脸上还洋溢着春节喜庆欢乐的中国股民们在证券市场交易大厅的大屏幕上，观赏了一部血腥而恐怖的惊悚大片。好端端的中国股市突然暴跌，上证综指以2378.82点大幅低开，竟低开了19点，跌幅接近1%，让人有一种不祥之兆的预感。随后，大盘以摧枯拉朽之势下行，多头几乎毫无抵抗地溃不成军。

中国股市到底出了什么事？人们开始打探消息。消息面上，各大财经网站上最醒目的消息，是温家宝主持国务院常务会议，针对近期部分热点城市房价上涨趋势明显，研究出台了有关调控措施。即“新国五条”，调控措施相当严厉。然而，国务院常务会议所确定的，仅仅是房市调控的大思路和原则。

可即便如此，消息发布，脆弱的中国股市仍遭遇重创，该日大盘暴跌71.23点，收报2325.95点，跌幅达到2.97%。深证成指下跌249.76点，跌幅达到2.59%。

在中国股市的暴跌中，地产股板块领跌，跌幅达2.38%，“中航地产”跌5.84%，“金丰投资”跌5.81%，“京能置业”跌5.24%，“浙江东日”跌5.00%，“沙河股份”跌4.96%。

那天，中国股市个股表现惨不忍睹，2499家公司中，下跌的多达2100家。可以说满盘皆墨。中国股市创下了15个月以来最大的单日跌幅。

仅此一天，两市总市值合计蒸发达6590.2亿元，股民们人均亏损约1.21万元。这样巨大的人均亏损，相当于2011年城镇居民人均总收入23979元的一半左右。

股民们流着眼泪说，“辛辛苦苦30年，一夜回到解放前”，股市涨一个月，抵不上三天的下跌。蛇年股市开盘的第一周跌幅达4.86%，创近21个月来最大周跌幅，周线收阴。

这还仅仅是“新国五条”的一个预告，“新国五条”的第一只靴子落地，便将中国股市打得满地找牙，打得房地产板块找不着北。“新国五条”这一拳，出手就这么重。

我们再看3月1日。“新国五条”的实施细则发布之日中国股市的表现，这是中国股市对“新国五条”实施细则的解读。

当日开盘微跌1点，应视为平盘开出，随后上行至2375点，上涨11点，人们都以为大盘会延续良好的上升势头，然而10点钟后，随着“新国五条”的实施细则发布，大盘抛盘如潮涌出，一路下跌，见低2331点，跌33点。跌幅超过1.41%。

然而这毕竟是“新国五条”的第二只靴子落地，大盘稍作喘息后上行，到收盘仅下跌6点，微跌0.26%。走出一个v字形。但地产板块却大跌48点，跌幅达到该板块的1.31%，为该日中国股市的领跌板块，跌幅远大于大盘，近七成房地产个股下跌。

可即便如此，股市的灾难仍未到头。3月4日，“新国五条”威力再现股市，地产股狂跌不止，开盘仅五分钟，已经有五只股票跌停，其中包括“荣盛发展”、“招商地产”、“阳光城”、“保利地产”、“金地集团”；“万科A”跌幅也达9%；沪指跌幅超过2%；深成指跌幅超过4%。

这就是中国股市地产板块对“新国五条”的解读：重大利空。拳有多重，中国股市房地产板块最清楚。

“新国五条”最重的一记倒钩拳是“卖房按差额征20%个税”。这条新规定第一眼的感觉，让人以为是眼花了。不会吧，20%呀。房地产交易征税额一下子上涨了好几倍！

假如一购房者于2009年以100万元买入一套100平方米住宅（非唯一），现在以200万元成交价卖出，按“新国五条”之规定，征收20%个人所得税政策执行。赚得越多，交的税越高。

按照目前政策所需缴纳税费为：

满五年需缴纳：个人所得税全额1%，即2万元；

不满五年需缴纳：个人所得税全额1%即2万元，加上全额营业税5.6%，即11.2万元；总计13.2万元。

若按“新国五条”所需缴纳税费，按照当初购房缴纳契税1%计算（2010年10月后买入的，应按照首套房90平方米以下收取税费1%，90-144平方米收取税费1.5%，144平方米以上及任何面积的二套房收取税费3%的标准计算）：

满五年需缴纳：个人所得税差额20%，即（总额 — 买入价 — 买入时契税）＊20%，为19.8万元。多缴纳17.8万元；

不满五年需缴纳：个人所得税差额20%，即19.8万元；全额营业税5.6%，即11.2万元；总计31万元。多缴纳17.8万元。差别巨大。

以一套五年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通二手房计算，此前按全额1%征税，仅需缴纳个税2万元，新政后按差额的20%计算，需缴个税30万元，增加28万元，相当于房屋成交价的14%。

我曾写过一篇文章，如果能按5%收缴二手房房地产交易税，便可让绝大多数的“房虫”们知难而退，可如今，一下子便提高到了20%！这一记重拳能将房地产的投资性购房人集体打趴下，他们的购房比例在中国楼市的权重占到1/3强，这是中国楼市的休克疗法。

“新国五条”会使房价下跌吗

“新国五条”将二手房交易作为抑制重点，将直接大幅度增加投资客转让房产的成本。而在中国的购房大军中，投资客的购买力所占比重超过了三分之一。

中国的富人们不存钱，他们很清楚，在中国，钱最不该去的地方便是银行。没有几年，1万元就会便成100元。于是，他们一有钱便会去买房。没有几年，100万就会变成几百万。于是中国的房市很牛。尽管国务院一再发令，严禁投资性购房，没用。中国楼市是人民币保值增值唯一可去的地方。所以中国会“全民买房”，有钱没钱都买房。借钱都买房。于是，痛苦的中国经济会越发地痛苦，该涨的不涨，不该涨的狂涨。二手房市场火爆。

2012年，上海二手存量住房成交面积高达1503万平方米，是新建商品住房成交面积的1.74倍。这表明，不少热点城市的房地产成交是以二手房为主。这是房地产投机客们的天堂。

“新国五条”发布才不过几天，我们就读到了来自上海、重庆、南京、北京、武汉等全国多个城市关于炒房客匆匆急抛二手房、房产中介挑灯夜战的报道。大批投资客清仓出逃，退出楼市，房价会不跌吗？

“新国五条”还推出了有史以来对购房人资格最严厉的限制规定：“新国五条”规定，限购区域应覆盖城市行政区域的所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明，或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上，进一步从严调整限购措施；要严查限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发商整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。如此严厉的规定无疑会使购房人的队伍出现一场瘦身。

“新国五条”强势展示了国家对中国楼市调控的决心。

有人讪笑说，楼市十年九调，房价屡调屡高。这话似乎也没错。从2003年的“18号文”，到随后出台的 “国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”等，再到最新出炉的“新国五条”及其细则，十年间，国务院先后九次常务会议专题研究房地产市场调控。十年持续调控，房价却不为所动，一路走高。于是许多人断言，“新国五条”仍不能让房价下跌。房地产大佬任志强说，新政是在重复过去的错误，几个月后会重回老路。

究其原因，这是因为中国楼市的上涨有其特殊的一面。中国房地产的不断上行，是地方政府土地财政的刚需，在房价的不断上涨中，地方政府不但是第一受益人，而且是最大的受益人。所以，“新国五条”的第一条便是完善稳定房价工作责任制。认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。中国正在将地方政府从土地财政中剥离出来。不要以为楼市十年九调，房价屡调屡高，房价的泡沫便会持久发酵，所以“新国五条”也无法改变其上行通道的运行轨迹。

在“新国五条”中，首次明确提到“扩大个人住房房产税改革试点范围。”在房产税中，对空置的存量房将征重税，这一条是“房叔”、“房婶”、“房媳”、“房姐”、“房妹”、“房爷”、“房祖宗”、“房多多”们最害怕的。因为沉重的税收会使他们的存量房完全丧失保值增值的功能。中国房地产市场将不再是贪官污吏们的藏污纳垢之地。

可以预见，2013年将成为中国房地产调控年，从年初到年底，有一条红线将贯穿全年，那就是落实国务院颁布的“新国五条”。还有正在全国铺开的房地产税试点，都会形成合力，房价的下行是可以期待的。