城市地下空间商业开发与利用

李朋 张楠 韩靖

1.中南大学

2.包钢西创公司

3.包钢计财部

1 概述

上个世纪末之前，中国城市地下空间是以中国在国际政治环境大背景的影响下以国防、人防工程建设等军事目的为出发点开发建设。改革开放后，中国以经济建设为中心进入快速发展通道，城市化发展面临着严峻挑战：土地资源紧张、城市人口暴涨、交通堵塞等问题，城市地下空间作为城市空间的重要部分随着土地价值的攀升开发的大趋势成为必然；地下商业的开发为地方经济的提升添加新的动力，以商业用途的开发成为地下空间开发的主流，地下商业空间的开发和利用成为众多学者的研究课题。

2 国内外地下商业空间发展现状

地下空间开发是城市空间系统中地平面以下部分的空间，它以地下建筑的形式出现，常常起到补充城市地上空间的作用[1]。因其空间位置具有特有的一些属性，如建筑的节能性、生态性[2]、不可逆转性等。人类从地下空间最初的居住功能、储存功能、避难功能逐步扩展到交通功能、综合服务功能等混合复杂开发利用。国外城市地下商业空间的开发比较成熟，无论在理论研究还是实践应用中都具有详细的标准和长远的规划，城市建设注重立体开发，能够充分利用地下空间，建设了多功能四通八达的地下城市，商业空间作为组成部分无论从设施还是功能都非常完善。

目前中国是地下工程建设最多同时也是发展最快的国家，但对于地下商业空间还没有出台具体标准和要求，仍处于学习模仿的发展过程，地下商业空间开发利用上对其前瞻性考虑不足，由于没有长远规划，不仅造成了空间的浪费更对地下环境造成了损害[3]。目前中国地下商业空间主要有四种类型：一是将已建成的人防工程开发利用于商业；二是按照国家规定和人防建设与城市建设相结合规划单独修建的战时用于防空，平时兼用于商业的人防工程；三是随着房地产开发有意识的附着于地面商业建筑的进行地下商业开发[4]；四是建设地下交通体系是扩展出的用于商业部分的地下建筑。

3 地下商业空间开发业态的选择

3.1 地下商业业态的主要类型

城市地下商业空间按照开发和聚集程度可分为三种类型：地下综合体，地下商业街和地下商场[1]。地下综合体集地下商场、超市、餐饮、休闲娱乐、文体及办公、银行等配套服务于一体的大体量建筑。地下综合体一般位于原地上商业发达、消费人群聚集度高的地区，不仅有效缓解商业核心区域服务的承载压力，还能进一步提升该区域的商业竞争能力。地下商业街一般依托于地下通道建设，常规形式在通道两侧布置一些门店，形式有下沉式露天型和地下封闭型，由于地下商业街业态主要针对中低收入的消费群体，因此在不同经济实力的城市地下商业街的运营差异很大。地下商场一般是地面商场向地下延伸出部分，其主要以百货、超市、餐饮为主，是对地上商场服务功能的完善和补充，其运营效果的好坏往往取决于该商场的综合运营能力的强弱。

3.2 影响地下商业业态选择的几个因素

3.2.1 区域消费能力

地下商业空间商业业态的选择主要由区域消费能力所决定，区域消费能力决定着商业规模的大小与形态，要按所处区域的经济发展情况、人流量、商业环境及类型定位等多方面因素进行复合分析，科学、合理选择业态。不同城市不同区域的地下商业定位的客户群千差万别，消费能力大相径庭，处于城市核心商业区要比处于其它非核心商业区的地下商业业态选择面宽；但要注意即使在同一地段相邻的地下空间选择同一业态其经营收益也是有差距的。

3.2.2 商家及消费者心理

地下建筑空间环境不同于一般建筑空间环境，天然光线不足、自然通风较困难、空气质量较差、湿度大等缺点，其环境条件对人的生理舒适度有较大的影响。地下商业空间内部环境的优劣直接关系到人们对地下商业空间的主观评价，最终影响到地下商业建筑的使用价值和综合效益的高低[5]。长期以来人们都将地下商业作为主流商业空间的配角来看待，作为一线品牌的商家除非在非常成熟的核心商圈选择地下开店，一般不会轻易入驻地下；作为大的百货企业也尽量选择家电、超市、餐饮和低端品牌百货放在地下。消费者也认为地下商业就是低值商品区域，所以到地下的消费者具有很强的消费目的，地下商业越向下延伸人流越少，与地上商业越往上人流越少一致。商家要结合自身的条件选址适合的业态需要很好的掌握消费者心理。北京新东安百货的地下商业可以说非常成功进行商业业态的组合，将百货、超市、步行街、餐饮等有机的结合在一起，使消费者不仅能购物还可以体验到老北京文化，将购物、休闲有机的融为一体。

3.2.3 地下空间的布局

在前文提到地下商业空间的四种类型，其空间布局先天决定了商业业态的选择。中国城市原有大量的防空洞受其结构所限并不适合作为商业空间，北京天外天批发市场（原）就是在防空洞基础上做为商业空间使用，目前由于安全原因已停止使用。由地上商业延伸下来的地下空间由于柱网结构按上部布局，地下空间分割灵活多变，选择业态方式可以多样化，加之客流随地上商业运营情况容易分析定位，选择较为容易。而对于交通体系扩展出的用于商业的空间比较适宜选择商业街方式以及小商品批发市场等日常百货类。对于一些处于特定区域的地下空间可选择针性的商业模式，如北京会议中心地铁站其面对外来旅游消费人群较多的特点，量身定制的一些纪念品店铺和手工装饰摊点经营比较成功。

4 地下商业空间衔接

地下商业空间的人流动线需考虑周全，尤其是与其它部位衔接部分。由于地下空间具有自然光线不足，与室外环境隔绝[6],可达性成为地下商业经营成败的关键点之一。对于地下商业，能够到达的便捷性越好带来的商业客流量也就越大。

4.1 地上地下衔接

对于地上本身就是商场的地下空间，为吸引客流，采取开放空间的设计方式，扩大地上对地下可视视野，牺牲部分一层面积使用中庭的设计将地上和地下空间浑然一体，交通组织除直梯外设立错层自动扶梯，增强顾客的可达性，可有效的提高地下人流量。对于只有地面出入口的地下商业，其出入口的面宽必须留出足够的尺寸，在提高开敞性的基础上加强空间导视，有效地吸引顾客的注意力，以达到增加客流量的目的。

4.2 与地下交通线的衔接

在这里主要探讨与地铁站点的连接问题，地下商业与地铁站点采取地下通道连接方式，距离长的有几十米，结点位置要有明显标识，着重突出商业气息，将乘坐地铁的人群吸引过来。如有可能在本身地下空间设置直达地面的设施，虽然这样做会增加日常维护成本，但会带来的更多的商业利益。要考虑乘坐地铁人群的特点，在业态上如对于上班族提供快餐服务，空间导视的设计上要重点做到吸引外来流动人群。

4.3 地下不同空间衔接

由于城市地下空间的开发难度要大于地上，城市总体规划中对地下空间多为指导性规定，规划等政府部门没有对区域地质条件提前勘探，对于每个独立的开发商仅按单体项目提出规划要点，没有对同一区域的地下空间开发做出详细的分析数据并制订长远的规划，造成不同时期开发的地下空间衔接出现标高差距过大、公共共享空间不足、无法连通等问题。地下各空间的衔接的连贯与否关系到人流量的多少，直接影响到商业运营的扩展。

由于地下空间开发的不可逆性，在不对地质层造成破坏的前提下合理规划开发，由深及浅逐步进行有组织有计划开发，保证空间的充分利用，从相关规划法规的制订到实施还有很多工作需要去做，吸取国外已有的经验少走弯路，使中国的地下空间的开发利用实现可持续发展。

[1]陈志龙,刘宏.城市地下空间总体规划[M].南京:东南大学出版社,2011

[2]吴然然.关于地下商业_娱乐建筑的设计初探.天津大学建筑学院,2008

[3]张双.浅析我国城市地下商业空间的开发利用模式[J].现代交际,2012(4)

[4]http://blog.sina.com.cn/s/blog_4dcd438a010097u9.html

[5]阎娥.城市综合体地下商业空间设计研究,西安建筑科技大学,2009

[6]刘琮如.城市地下空间开发的评价与原则[J].国外建材科技,2004