中国房地产市场:是金融危机还是社会危机?

　　房地产市场的风云变幻无时无刻不牵动着千家万户的神经。然而，对于这么一个重要的市场，整个社会却无法建立起一个长期的、稳定的预期。房地产市场也似乎神鬼莫测，人们对于房价的预测一再偏差。2002年以来，就有不少经济学家提及“房价泡沫论”，而当2008年的经济寒冬到来的时候，市场上流传的“百日巨变”等论调更是甚嚣尘上。当大家都以为房地产市场即将见顶回调时，最终等来的却是2009年房价更为猛烈的上涨。
　　客观来说，如果经济分析结论不能被现实结果所证实，这一定是我们分析房地产市场的工具“失灵”了、方法“失效”了，或者说，我们通常的分析框架存在着严重的缺陷。本文在重新回归房屋交易行为的经济决策本质的基础上，分析、探讨这种经济决策行为的特点与约束条件，进而提出“泛家庭决策”的概念和分析框架，并阐述其对房地产市场的影响及政策启示。
　　农耕文化与中国人家庭观念、居住观念
　　传统的中国社会是农耕社会，中国的农耕文化孕育出了强大的氏族宗法血亲传统。李泽厚先生曾指出，“以农业为基础的中国新石器时代大概延续极长，氏族社会的组织结构发展得十分充分和牢固，产生在这一基础上的文明发达得很早，血缘亲属纽带极为稳定和强大，没有被航海、游牧或者其他因素所削弱或冲击。虽然进入阶级社会，经历了各种经济制度的变迁，但以血缘宗法纽带为特色、农业家庭小生产为基础的社会生活和社会结构，却很少变动。”这一段话，表明了血缘宗法传统，自原始氏族社会萌生，历经奴隶制度、封建社会而不坠，绵延数千年，可见其传统之强大。无论社会制度、朝代如何变迁，家庭—氏族（家族）观念始终居于中国传统文化的核心层。
　　农耕文化不同于游牧、航海民族的文化，由于农业更适宜于定居耕作，因而，也带来了中国人的重视居所、惯于定居的传统。东汉班固《汉书•元帝纪》所载:“安土重迁，黎民之性，骨肉相附，人情所愿也。”因此，中国人从来讲究“安居”方可“乐业”，而“居无定所”则是中国人传统观念中所极力回避的一种居住状态。
　　而在这一文化孕育出来的中国人，不仅家庭、家族观念十分浓郁，同时也对于作为家庭观念文化的载体——房屋，赋予了格外重要的文化内涵。所谓“宅者人之本”、“人因宅而立”，对于中国人来说，没有住所，哪来家庭？没有家庭，哪有中国人文化、心灵寄托的地方？中国人追求居住的理想从来强烈而执着，他们热衷于获得完全属于自己的、可传承的房产，唯有如此，他们的内心才能安宁。如果没有自己的房产，则在心理上感觉自己仍在“漂泊”，心灵无法安顿。
　　因此，对于中国人来说，住房不再仅仅是一种财产、一种居住条件，更是家族文化、个人心灵的寄托，它极大地影响着中国人的价值观、幸福感。2009年11月19日《中国青年报》所做的关于“幸福和房子的关系”的在线调查显示，八成中国调查者认为“幸福和房子有关系”，这部分人中又有69.9%的人认为“房子是幸福家庭所必须拥有的”。而同样的问题，日本网友的看法却大相径庭，约九成以上受调查日本网友认为幸福和房子没有关系。
　　房屋购买的泛家庭决策
　　如果将标准的西方家庭的消费决策模型放到中国的现实环境中来，结合上文提到的中国传统农耕文化的影响，将会对消费决策模型参数产生两个重大的影响：
　　首先，由于中国人对家庭居所的特殊要求，这种要求不单是财富的满足、更是心灵之所依托，因此，较之标准假定而言，即与房屋带来的资产与财富满足心理相比，房屋对中国人的“满足”程度更甚。换句话说，在中国人的效用函数里面，房屋拥有带来的效用值非常大。在同样的情况下，中国人往往减少其他方面的消费，而增加房屋消费方面的支出。
　　其次，也是更重要的一点，就是中国人的家族、家庭观念在消费决策时所发挥的作用。在中国人的家族观念之下，单个家庭（即“小家庭”）的财产界限并不是绝对的，当家族中的小家庭出现资金短缺时，家庭间的融资、甚至无偿援助就会出现。梁漱溟先生认为，由于传统中国是一个伦理社会，因而任何人“其财产不独非个人有，非社会有，抑且亦非一家庭所有，而是看做凡在其伦理关系中者，都可有份的了。”因而，小家庭间财产没有截然的界限，尤其是在购买住房时，家庭间的“财产转移”更为明显了。
　　因此标准的消费决策的约束条件显然来自与小家庭有血缘关联的若干家庭，我们不妨将这一决策现象，称为房屋购买的“泛家庭决策”。这种决策模式的深深根植于中国传统文化之上，由于房屋观念的根深蒂固，由于对大家族人际关系的依赖，导致了不同于西方国家的房屋购买决策机制。观察我们周围的朋友，尤其是年轻人作出的购房决策，不是通常市场经济中的消费者个人或者消费者单个家庭所作出的决策，而是包含小家庭、双方父母、甚至双方兄弟姐妹和亲戚朋友在内的“大家庭”的共同决策。
　　上述观点也得到事实的有力支持。中信证券公司曾在2008年底组织过一次问卷调查，结果发现有42%的购房者实际依赖父母的支持。同时，根据各大城市网站对“80后”购房资金来源的调查，40%以上的“80后”购房是父母支持首付或全部房款，部分城市甚至高达70%以上（见图1）。
　　泛家庭决策对于房地产市场影响与主流标准的“失效”
　　由于文化心理导致的效用与约束条件的不同，“泛家庭决策”模式改变了通常观念中的购买决策模式，对住宅市场的贷款比率、自有比率等多方面都产生了重大的影响，最终导致了流行（主流）标准的失效。
　　对贷款比率的影响
　　泛家庭决策带来直接影响是中国人购买房屋的社会融资比重（向金融机构的融资）较低，即融资比率（即房屋贷款占房屋总价值的比例）较低。这里，我们不妨做一个中美房地产市场融资情况的简单对比。
　　首先来比较中美房地产市场首付比例的政策。尽管在历史上美国住房贷款要求首付款不低于20％，否则购房者必须购买担保或保险，贷款机构才能给予贷款。但是，美国政府为帮助低收入家庭购买房产，先后成立了房地美、房利美两家房屋贷款担保公司，使得首付比例降大幅降低，尤其是2001年IT泡沫破灭以后，美国的房贷的首付比率不断下降，低到3%甚至零首付。与传统银行贷款20%的首付比率相比，处于相当低的水平。相反，中国规定首套房首付比例为20%～30%，二套房首付比例为30%～60%，首付比率虽然在不同经济阶段有所变化，但最低也没有低过20%的比率。
　　再从实际的贷款比率来看，2010年商业银行对个人购房贷款 为1.40万亿元，全国商品房销售额为5.25万亿元，亦即个人购房的贷款比率仅为27%。反观美国，美国的购房杠杆率，美国全国房地产经纪人协会在一项针对美国购房者的调查报告显示，2005年美国有43%的首次购房者的购房款全部通过借贷融资筹措，首付款额为零，即意味着这部分购房者的贷款比率为100%。
　　因此，不论从首付门槛上来看，还是从实际的贷款比率来看，中国人的购房融资比率确实要远远低于美国，这无疑是由于中国人更多地接受了小家庭之外的资金支持。
　　对住房私有化比率、人居居住面积、首次购房年龄等的影响
　　这种泛家庭决策模式，使得中国家庭购买的意愿、购买的能力都超过了小家庭的经济水平，因而导致中国住宅需求释放快速而强烈，房地产市场发展非常迅速。目前，中国人的住宅自有比率、人均居住面积、首次购房的年龄等方面的指标甚至领先于发达国家水平。
　　国家统计局的数据显示，截至2010年底，中国城镇居民家庭自有住房率为89.3%。而在国外，城市居民拥有产权房比率最高的美国也不过为68%，英国为56%，欧洲等其他国家均在30%～50%之间。我国作为一个发展中国家，仅用不到10年时间，城市居民住房自有率就达到了世界第一。
　　再从居住条件与人均居住面积上看，美国至今仍有17%的人住在廉