京投银泰：高息借款重负

　　10月29日，京投银泰（600683.SH）发布的三季度业绩报告显示，公司2012年1-9月净亏损1.9亿元，亏损额位居房地产上市公司前列。
　　此前，京投银泰在业绩预亏公告中称，公司投资规模加大导致财务费用增加。京投银泰三季报显示，公司2012年前三季度财务费用为1.28亿元，同比增长130.38%；同时，公司应付利息达到2.13亿元，同比增长144.13%。
　　本刊记者发现，自2009年通过定增引入新的控股股东北京市基础设施投资有限公司（下称“京投公司”）以来，京投银泰只在当年享受了向京投公司委托贷款利率为银行同期贷款基准利率的待遇，此后的两年多里，京投银泰固然可以享受向大股东借款的便利，但高息贷款亦使其付出不菲的代价，不断攀升的利息支出吞噬了公司大量利润。
　　向大股东高息贷款
　　2009年3月，京投银泰向京投公司和中国银泰投资有限公司（下称“中国银泰”）非公开发行21160万股，发行完毕后，京投公司持有上市公司29.81%的股权，成为控股股东；原控股股东中国银泰持股比例则降为24.83%，成为第二大股东。
　　由于京投公司是北京国资委的全资子公司，在北京城轨沿线土地的一级开发上具有先天优势，且具有通畅、强大的融资能力，二股东中国银泰拥有丰富的商业开发经验，此次合作被券商分析师点评为京投银泰“完全具备了地产公司成功的三大因素：钱、地和开发能力。”重组当年，京投公司即承诺向京投银泰提供不少于8亿元的股东贷款，利率不高于同期银行的贷款利率。
　　2009年，京投银泰的确享受了来自大股东的资金福利，其全资子公司北京京投置地房地产有限公司（下称“京投置地”）获得京投公司的委托贷款9.5亿元，年利率为基准利率的5.31%。此后，京投银泰向京投公司的巨额贷款利率却远高于基准利率。
　　京投银泰公告显示，2010年，京投公司向京投银泰提供委托贷款24亿元，其中一年期贷款15亿元，年利率为银行同期贷款基准利率上浮10%，二年期贷款9亿元，年利率为12%；2011年，京投公司向京投银泰累计提供借款11.73亿元，年利率为10%，提供委托贷款28.25亿元，其中一年期和二年期共计17亿元贷款利率由银行同期贷款基准利率上浮10%调整为年利率12%，16.75亿元三年期贷款年利率为10%；2012年上半年，京投公司再次向京投银泰提供委托贷款8.1亿元，年利率为12%。
　　截至2012年上半年末，京投公司累计向京投银泰提供资金69.05亿元，其中借款余额11.73亿元，年利率为10%，累计提供委托贷款余额57.35亿元，其一年期和一年内到期的40.6亿元委托贷款年利率为12%；三年期的16.75亿元委托贷款年利率为10%。
　　值得补充的是，2010年，京投银泰金额前五名的1年内到期的长期借款利率位于5.35%-5.94%之间，公司向建设银行（601939.SH，00939.HK）宁波第三支行和华夏银行（600015.SH）宁波分行的一年期借款利率皆为5.31%，且京投置地向浙商银行股份有限公司北京分行所借的3亿元二年期贷款年利率也为5.94%。即使在5.94%基础上上浮10%，也仅为6.534%，几乎是12%的一半。
　　再看2011年，除京投公司外，公司当年金额前五名的1年内到期的长期借款利率在5.35%-7.315%之间，其孙公司湖南湘诚壹佰置地有限公司与北京银行（601169.SH）长沙分行签订的三年期贷款年利率为8.645%，上浮10%后也仅为9.5095%。
　　京投银泰在回复本刊记者的邮件中表示，“京投公司为我司提供贷款期间，房地产企业在金融机构借款为同期贷款利率上浮30%-50%，其他金融途径借款利率远远超过12%，京投公司提供我司的借款利率均经我司董事会、股东大会审议通过，符合审批程序。”
　　一位会计人员表示，从2009年至今，银行贷款利率并未提高，反而有所下降，目前房地产企业借款利率一般也就在银行同期贷款基准利率上浮10%。而目前的一年期基准是6.5%左右，在此基准上浮50%也才9.75%，要到12%至少要上浮80%，京投银泰超过10%的贷款利率肯定高了，CdE400c5lh8Lma4yCExAFQ==没几个房地产公司银行贷款利率超过10%的。
　　贷款利率超同行赶信托
　　从实际情况来看，同样是向大股东贷款，与资产规模相当的中航地产（000043.SZ）相比，京投银泰付出的代价显然更为昂贵。
　　2009年，中航地产向其控股股东中国航空技术深圳有限公司（下称“深圳中航”）借款不超过15亿元，年利率在银行同期基准利率基础上上浮不超过10%，其当年年报显示，公司期初向深圳中航借款本金为6.49亿元，当年借款本金为11.05亿元，向深圳中航支付利息共计5779.35万元，粗略计算可得知，其贷款利率约为6.58%。
　　2011年7月，中航地产继续向深圳中航借款，最高余额不超过15亿元，期限2年，年利率不超过10%。
　　2012年3月，中航地产向深圳中航借款最高余额提高至不超过25亿元，期限2年，年利率为7%-13%，由中航地产2012年半年报可知，深圳中航上半年向上市公司提供资金期初余额为10.8亿元，当期发生额为21.38亿元，期末余额为19.39亿元，支出利息6937.09万元，粗略计算可得知，其贷款利率约为8.62%。
　　由此可见，不管是哪一年，中航地产向控股股东的贷款利率都比京投银泰要低。
　　从表1可以看出，资产规模与京投银泰相当的南京高科（600064.SH）和格力地产（600185.SH），向大股东委托贷款的利率都为同期银行贷款基准利率。资产规模比京投银泰小的荣安地产（000517.SZ），向大股东荣安集团股份有限公司的临时借款也是按银行同期贷款基准利率支付资金占用费，而2012年上半年，荣安地产金额前五名的一年内到期的长期借款利率在6.2843%-6.9825%之间。
　　一位不愿具名的证券分析师告诉记者，从2011年开始，房地产企业向银行贷款的利率多为同期贷款利率上浮10%-15%，12%-15%的利率是房地产信托的利率水平。事实上，即使是中航地产向关联方中航信托股份有限公司（下称“中航信托”）的信托贷款利率，也低于京投银泰支付给大股东的利率。
　　2010年7月1日，中航信托受兴业银行（601166.SH）委托向中航地产发放两年期信托贷款4.6亿元，利率为同期同档次国家基准利率上浮54%。中航地产年报和半年报显示，2010年、2011年和2012年上半年，该笔信托贷款利率分别为8.624%、10%-11%和10.24%，皆低于京投银泰的12%。
　　利息支出吞噬净利润
　　招商证券分析师贾祖国和孟群曾认为，京投公司能够以较低的利率融资，京投银泰将受益匪浅。
　　但从现有数据来看，京投银泰向京投公司借取的巨额资金并未享受较低利率，反之，高额的利息支出导致其财务费用节节攀高，2009年至2011年，京投银泰的财务费用从1159.42万元增长近7倍至9201.88万元，2012年前三季度进一步增至1.28亿元的新高。
　　公开资料显示， 2009年-2011年和2012年上半年，公司分别向控股股东京投公司支付利息1517.09万元、6729.44万元、3.15亿元和3.12亿元，占总利息支出的比例从18.9%增至67.97%。另据本刊记者统计，在7家资产规模相当的房地产上市公司中，2012年上半年，京投银泰利息支出占借款（指短期借款与长期借款之和）的比重居首，为8.51%，比重最低的阳光城仅为0.32%。
　　大额利息支出导致京投银泰的财务费用逐年大涨，进而影响公司的净利润。被分析师称为“钱管够、地不缺、有开发能力”的京投银泰，仅在2010年实现净利润翻倍增长，此后的2011年归属于上市公司股东的净利润为1.19亿元，同比下滑50%以上，2012年前三季度亏损约1.9亿元。
　　据京投银泰解释，今年前三季度业绩亏损的主要原因之一即为“公司投资规模加大导致财务费用增加”，财务费用增加继而归因于“贷款增加、利息增加”。
　　京投银泰将采取什么措施来解决财务费用大增的问题呢？京投银泰回复本刊记者称，公司将具备银行贷款条件的项目积极申请银行贷款，便于置换大股东贷款，同时公司将加强现金流控制，积极盘活资产，降低负债规模，以降低财务费用。资料显示，2010年、2011年和2012年前三季度，京投银泰经营性现金已分别流出16.57亿元、29.43亿元和2.41亿元。
　　同时，资金紧张的京投银泰却为关联公司提供借款、垫付工资、社保款等。截至2012年上半年末，京投银泰累计向联营企业上海礼兴酒店有限公司提供借款、垫付工资社保等款项共计3.65亿元；累计向合营企业宁波市钱湖国际会议中心开发有限公司提供借款、垫付工资社保等款项共计6.81亿元。
　　相对于京投银泰，控股股东京投公司的融资成本则低廉得多。公开资料显示，2009年至今，京投公司已发行短期融资券和中期票据共计15次，总计融资400亿元，仅2012年上半年，京投公司就融资3次共计70亿元。400亿元融资中，京投公司2009年发行的30亿元1年期短融利率仅1.6%，最高的一年期短融利率也仅为2011年的4.35%，其三年期票据利率位于3.49%-5.7%之间，五年期票据利率则位于3.9%-5.74%之