二手房见涨新楼量

　　“幸亏出手及时，同类两居户型才两天就卖没了。”当得知自己刚交订金的新楼盘只剩几套三居户型时，黄国不禁暗自庆幸起来。
　　围绕北京大兴区的新楼盘转了半个月后，黄国5月11日狠下心交了5万元订金，选中位于南六环的一套两居室。这个紧靠地铁4号线天宫院站、交5万元定金抵10万元优惠的新楼盘从4月份大做宣传的时候，就吸引了大批看房人。尽管目前在北五环工作，房子远在南六环，黄国却暗自计划，2014年入住新房的时候，自己可能已经换了工作，而且从交通考虑，开车走京开高速、坐地铁进市区都比较方便，性价比还算不错。
　　从一直铁心买市区二手房到最终心仪郊区期房，关注了3年楼市行情，黄国的买房悬念终于尘埃落定。这期间他的心情和生活与北京楼市一样经历着“阴晴冷暖”。
　　2009年似乎已远去，北京的房价犹如坐上了过山车，价格反弹幅度之高出人意料。楼市的急转而上成为社会最为关心的话题，房价从年初的萎靡到年底前的直升，楼市从低谷走向疯狂。就在这个炎热的夏天，黄国和女朋友开始利用每个周末周旋于北京四环内的各小区，他们打算为将来的家找一个定点。从东到北再到南，看了两个月房子后，年收入总共不到15万的黄国和女朋友决定不再看下去了，高房价让他们无力承受。七八月的天气，看完房子却能感觉到心里凉飕飕的。
　　房屋中介的热情也在一个月后减弱了很多，他们忙得顾不上像黄国这样看了很多却一直不买的客户。2009年全年，北京二手房成交量达到历史高点26万多套，并且每个月的二手房成交量，都高于新房。当年，新房总成交量不到18万套，全年比二手房少8万多套。在“买涨不买跌”的普遍心态下，黄国这类完全靠自己打拼的非京籍人士，压抑了买房定居的想法。“缓一缓，等收入提高、经济条件更好了再考虑吧。”
　　2012年，本应是红红火火的五一黄金周，北京的楼市却不如这变化的天气般炎热。根据北京市住建委网签数据统计，5月第一周北京住宅网签总量为2997套，环比前一周大幅下跌45%，其中，新建商品住宅网签总量为1467套，环比前一周的网签总量下跌了20.8%，比去年同期下跌了18%；二手住宅网签总量为1530套，环比前一周的网签总量大幅下跌了57.4%。然而仅过一周，住建委的数据则出现了明显的变化：5月上半月，北京新房住宅签约4679套，较4月同期上升46.2%，较去年同期上升33.2%；二手房住宅签约5024套，较4月同期上升44.7%，较去年同期上升55.7%。这两个数据均创下今年以来的最高值。
　　分析人士认为主要是首套房信贷松动及全国超过30个城市的楼市政策微调，购房者预判市场将走出低谷，害怕再次踏空，入市的积极性提高。另外北京市住建委数据显示，截至5月15日，北京商品房住宅库存为78385套，首次降至8万套以下，但按照当前的销售速度，仍可供市场消化10个月。
　　二手房待涨蠢蠢欲动
　　“有合适的房源我再联系您吧，没有便宜的了，上个月那套70平的两居，205万还能讲价的，上个星期涨到210万都卖掉了。”今年4月份后，位于南二环的那些房屋中介联系黄国就没那么频繁了，5月2日，当黄国主动问起上次看的一处房源时，中介告诉他，已经出手卖了。
　　位于西四环的一家房屋中介告诉《经济》记者，年前存的一些低价房源已经基本被消化，现在房子均价有所上升，“之前有均价19000元/平方米的，现在差不多都在22000元/平方米。”据记者了解，目前劲松、崇文门、望京、西直门周边的二手房价格都有所上调。记者之前在该区域看的低价房源差不多已卖完。
　　对于目前二手房成交回落的情况，一位门店店长告诉《经济》记者，“3月份需求透支比较厉害，从去年底沉寂了近4个月的二手房市场在3月份得以爆发，当月的成交量太大了。”
　　一个月没见面，黄国发现中介小赵胖了不少。小赵掩饰不住高兴地告诉黄国，他4月份卖了两套二手房，都是40平方米左右的小户型。去年底才从租房业务转为卖房的小赵，延续了三个月颗粒无收之后，三四月迎来了他的大丰收。小赵所在的门店有不到15个员工，4月卖出了9套房，他对自己的成绩颇为满意。
　　“低价位房子几乎没有剩下了，房主们也在逐渐涨价，客户们却又回归观望了。”5月已过半，小赵发现客户们愈加犹豫不定了，不像三四月份还能给他留下些许希望。
　　除了低价房源迅速被消化外，影响二手房成交量的另一个主要因素就是房主开始抬价了。
　　“上个星期说好185万成交的，结果房主昨天反悔说要涨5万。等我们商量好决定买的时候，房主又说不卖了，觉得价格还是有点低，先留着不着急卖。”看了半年二手房，好不容易看中宣武区一套两居室准备用来当婚房的王先生向《经济》记者抱怨。长期与记者有联系的几家房屋中介都反映，随着近两三个月市场的好转，原来着急卖房的房主又萌生了提价的心态，“都说不着急卖，再看看”。
　　房主林女士告诉《经济》记者，她家房子年初挂出170万的售价，一个星期才接待两三拨看房的人，当她发现邻居同户型的房子4月初以175万卖掉后，她马上把挂牌价涨到了180万，没想到看房的人却多了两三倍。林女士说自己不着急卖房，还不到真正出手卖的时候，她一定要等到一个合适的价格。
　　伟业我爱我家的统计数据显示，目前市场上80%的二手房业主都选择了提高报价，20%的二手房业主选择维持之前的报价，4月上半月二手房的挂牌均价环比上涨了2.5%左右。链家地产统计数据也显示，5月上半月，北京二手房挂牌均价为25400元/平方米，比4月上涨了约5%。
　　为此，有业内人士指出，以价换量，并非市场出现真正意义上的回暖。随着业主试探提价，或坚持原房价，买卖博弈再现，市场陷入二次观望的局面。限购和限贷政策不放松，刚需购房只能保持市场低量，改善购房若无法持续入市，楼市成交回暖只会是短暂行情。
　　
　　新楼盘争相入市
　　面对五环内新盘屈指可数价格坚挺，以及有限数量的二手房却日渐看涨的现状，急于置业的刚需购买群体只能将目光投向六环附近的远郊地区。今年1至4月，大兴线沿线楼盘成为新房交易的头号热点区域，共计成交1484套，成交均价16952元/平方米，比去年同期24246元/平方米大幅下调30%。
　　趁着休年假，黄国5月初驾车在大兴转悠了近半个月。今年，黄国和女朋友的年薪已近30万，二人打算10月份结婚。尽管收入确实涨了不少，但是在对二手房又爱又恨的纠结中，他们还是决定买一套面积稍大的新房。虽然新房远离市区，对于已经有车的黄国而言出行也还算方便，而且新房处于地铁线附近，上班比较便利。于是，黄国选了那套1.2万/平方米总面积84平方米的两居室，总价刚过百万，房产商促销还多送了10平方米。
　　黄国跟记者算了这样一笔账，同样总价100万元的房源，新房交易成本比二手房低出近20万元。其中，新房只需要30万元首付和1万元契税，总计31万元；二手房由于贷款只能拿到房屋评估值的七成，最低首付为44万元，加上1万元契税和2.5万元中介费，首笔支出成本高达47.5万元，如果是未满5年的普通住宅，还需要另付5.5万元营业税和1万元个税，首笔支付成本达到54万元。另外，远郊新房比市区二手房的面积大了不少，几乎是两居室和一居室的差别，而且，住着新房也比旧房子舒心。
　　相比三四月，5月份市场供应房源有所增加，特别是大兴、通州入市项目明显增多，大部分刚需项目入市当月去化率都超过了50%。多家研究机构透露，5月15日成交量之高的主要原因是“首开常青藤”迎来签约高峰，349套的签约量成就了北京新建商品住宅单日网签量的新高。业内人士分析，该项目历史最高售价曾达2.6万元/平方米，而此次成交均价为18161元/平方米，而这是开发商在目前的市场环境下采取“以价换量”取得销售佳绩的典型案例。
　　5月上半月很多新盘入市，并取得了不错的销售成绩，下半月更迎来了16个新盘入市，位于房山区窦店镇的某楼盘甚至出现最低价只有7200元/平方米的大户型。随着新楼盘推出花样百出的各种促销方案，购房者预计近期新楼盘还有下降的趋势，“或许还值得等一等”的心理又让其进入观望