宏观调控下我国房地产分析

姜利 何巍

（本钢设计研究院有限责任公司，辽宁 本溪 117000）

引言

我国的房地产是个年轻而新兴的产业。经过短暂而迅速的发展，它已经使之成为了我国经济发展的支柱产业。宏观经济是指：指总量经济活动，即国民经济的总体活动。是指整个国民经济或国民经济总体及其经济活动和运行状态，它呈现出很多特征。当人类的生活、办公等行为在很大程度上通过网络来进行时，势必对我国的房地产经济产生巨大的冲击。房地产经济不像其他经济具有很多共性特征。它是受制于地域政治、经济和文化的一个领域，是从属性的。从社会资产分类角度来看，房屋作为不动产属于固定资产，我国房地产开发统计也将房地产投资列入固定资产投资的范畴。

1 房地产经济在我国国民经济中的作用

发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，对国民经济发展的拉动性十分明显。房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、搬家公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。房地产的消费特别是住房消费是一种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。随着社会和经济的不断发展，我国的城市化建设正处于关键时期，房地产业在城市化建设中具有促进作用。首先，通过房地产业可以带动和加强城市基础设施建设，对城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾处理、电力电信、城市环境、景观绿化、以及商贸、文化等进行规划建设，可以大大地提高城市的综合服务功能；其次，可以改善城市人居环境；第三，推进小城镇建设。房地产的发展，投资与消费，开启了国人消费、投资的新理念，提前实现了部分人的汽车加房子梦想。

2 房地产经济中的非理性的行为

2011中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。然而我国地产市场中仍然存在着的非理性行为

2.1 房产市场缺乏稳定机制

市场存在的上涨动力，在于这些年里，外部世界不仅从我国大量进口可移动的贸易品，还通过直接投资等方式大量进口中国的土地和房地产商品，这在一定程度上拉动了房地产商品的价格上涨。中国的房地产市场还是一个发展中的市场，还存在诸多非理性行为。加上国外和国内的一些投机因素使地价和房价充满了上涨的压力。通胀预期也使大量资金涌入房地产市场保值升值，使这一稀缺资源充满了投机性。政府行为及其政策也存在导致商品房价格上涨的诱发因素。市场参与者的逐利本性，必然合力掀起一波又一波的涨势，直至政府进行调控，然而由于房地产资产商品的特殊性，普通的调控措施具有滞后性或失效性，对抗上涨合力就剩最廉价而又最直接的行政手段。市场缺乏稳定，更是引发投机盛行。

2.2 市场中缺乏价格约束作用

空置房的增多并不是说明居民住房已经得到圆满解决，而只能说明房地产市场上出现了结构性供大于求、有效需求不足的矛盾。而面对如此多的积压商品房和居高不下的房价，众多的工薪阶层只能望而却步，畸高的房价与相对低下的消费能力构成了一对难以调和的矛盾，大批潜在消费者由于购买力不足而无法转为有效的现实消费者，直接导致房地产市场上的供需不平衡，造成房地产资源的大量浪费。不能够有效满足人民日益增长的居住需要，也阻碍了房地产市场的发展。

2.3 城市化规划脱离市场化进程

农地与建设用地的成本与收益巨大价差，促使各地城市建设不断开疆拓土，新区、开发区不断涌现，GDP偏好、土地财政、政绩得到完美的结合。在市场经济的条件下出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，应该是由市场的需求决定的，而不是由政府的供给决定的。实际上这是产品经济“以产定销“的翻版。现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者来投资，美其名曰“筑巢引凤“。这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多。

2.4 政府对自由市场的干预

土地批租是“垄断性活动”，其收益实质上是“垄断权收益”，也就是“权力和货币相交换”，出卖“土地使用权”如同给予“许可证”、“配额”、“户口”之类一样，都会产生为了取得额外收益而进行种种“寻租”现象。现在地产经济中的“寻租”相当活跃，大有愈演愈烈之势。在地产经济中，由于政治体制、权力结构、经营管理方式等原因，创造出了不平等的竞争环境，这样就有可能给每个环节的直接经营者带来额外收益。

3 房地产经济发展的走向

3.1 搞好“城市经营”

房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利，有的是长期出租或经营获利，有的是通过其他经济行为的加入而长期获利。很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”，地方政府单纯通过土地出让增加财政收入，以房地产开发拉升GDP。这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观。比如工业厂房、娱乐用房等;有的则作为公共设施本身没有获利能力，但却提升了城市形象、品味，吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光，使城市经济收入增加，比如公园、旅游景点、综合性大学、大型集市、金融市场等。

3.2 加强住房保障

建立完善经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房等公共保障住房，发展公共住房建设为中低收入群体解决住房问题，一方面保障了大部分人的住房需求，另一方面也是房地产市场的稳定器。

3.3 强化政府经济职能

在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者(有的是城市运营商)，而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲目不得。综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我国房地产投资目前还处于繁荣期，整个房市还处在有利的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期。因此，在市场经济条件下，政府有必要加强宏观调控，借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段，适当调整地产价格，使之趋于一个合理的水平，引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。

结论

认识房地产，就是要认识它的本质——地域性经济、行业从属性、资产的双重属性。我国目前正处于城市化的高速发展阶段。当房地产在一定的经济发展阶段，除了它自身居住的功能外还具有了投资保值和增值的功能时，一个健康稳定的房地产市场关乎国计民生，对于房地产市场调控的宗旨应是保证市场健康发展，避免过度投机和房价大起大落。

[1]林俊杰.谈新经济时代我国房地产经济分析[J].四川建材，2002：375-400.