高铁商圈的盛宴

苗苗

重新打造一个新商圈，从规划阶段就进行功能商业业态区分就显得格外重要。

郑州二七商圈的繁荣与火车站商圈的成型都跟火车有着密切的关系。这两个郑州最古老的商圈几十年的繁荣，曾经给河南商业上了一堂课——人流量是保证商业繁荣发展的必要条件。

这样的历史经验让众多开发商对高铁商业充满无限遐想。9月28日，郑州东站正式运营，随着郑州至武汉段正式开通，一条贯穿南北的高速客运线又一次在郑州这个城市节点通过。整个媒体界充满了对高铁开通意义的高度评价：“一个千载难逢的机遇”、“50年内不会再复制的绝佳机会”呼声不绝于耳。

呼声日益高涨，但隐忧却依然存在。

商圈让新城成为可能

从郑州目前的商圈规模与功能来看，都有或多或少的缺陷。诸如二七商圈，尽管郑州市已经对其进行了升级改造，但因为与火车站商圈距离较近，人流较为密集，交通一直是制约二七商圈发展壮大的关键因素。同时各种商业业态的同质化发展导致商业业态层次细分不够明显，与武汉相比，区域经济效益相对较低。而西区碧沙岗商圈亟待升级改造，东区CBD商圈经过10年的发展，仍未成熟。

重新打造一个新商圈，从规划阶段就进行功能商业业态区分就显得格外的重要。

高铁的到来为郑州市打造中部地区主要商业城市提供了机会。高铁商圈丰富的土地资源，已不仅仅限于圈地概念，一座新城即将崛起，高铁商圈也在探讨中。

“快”字是高铁商圈发展的主要表现。高铁的速度为加强郑州与武汉、石家庄等城市提供了极佳的媒介，将成为中部崛起经济发展的主要支撑。与传统的火车站商圈不同，高铁商圈已经不仅仅局限于大型批发市场的传统经营模式，高端商业业态与商务办公圈将成为高铁商圈的“两个拳头”。

按照目前的规划，商业写字楼项目已经提前入驻高铁商圈，密集的布局与高端商务的定位首先为高铁商圈进一步发展提供了人的因素。

不只是高端商务写字楼，近千亿的生活资源配套将围绕新东站展开，众多传统住宅企业也加入到高铁商圈的规划中来。郑州高铁商圈已经不仅仅局限于打造一个商圈，而是一座设施完备，能够聚集几十万人口，包含高度商务办公、商业百货、住宅、人文设施、绿地规划的高铁新城。

亚新集团在高铁商圈投资了一座5A级甲级写字楼，亚新广场总经理张风雷说：“郑武高铁开通，四通八达的便捷性和巨大的客流吞吐能力，意味着城市人流的高度聚合随之而来，中原经济区建设将进入快车道，人才集聚、项目承接、技术创新、资源配置、信息传导等方面都将与世界接轨。”

河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为，新高铁商圈的建立对郑州市扩大其城市版图，继续打造中部崛起中心城市的目标提供了新的动力，将成为中原崛起过程中比较重要的发力点。

高端写字楼存疑

早在郑州东站运营开通两年前，众多房地产开发企业就已经看好了高铁商圈的土地。其中不乏绿地集团这样的地产大鳄。有趣的现象是，这些地产商在郑州东站周围所投资建设的大多是高端商务写字楼。

随着郑州东站的投入使用，郑东新区的写字楼和商铺继CBD内外环之后，进入了又一个集中上市期。

据不完全统计，2012年下半年，高铁商圈将有多个项目“抢滩登陆”，总投放量为168.56万平方米，估算下半年和未来一年内郑州整个市场投放量将超过200万平方米。

一个即将在11月份有项目入市的地产商表现得非常急切。“我们已经晚了一步，现在高铁附近高端写字楼密集，必须尽快入市才能抢到更好的资源。”此地产公司营销总监刘小姐说。

据统计，以郑州东站3公里为圆心，升龙广场、绿地之窗、雅宝东方国际广场、上上国际中心、建正东方中心、文化产业大厦、楷林IFC、易元国际等将近40座商务楼宇在高铁商圈扎堆。

如此密集的高端写字楼入驻给高铁商圈提供了必要的人流量，但高端写字楼项目真的适合在高铁站附近建立吗？

只需细心总结一下某些高端写字楼的宣传广告就可以发现，其所标榜的重点都在“仅距高铁站300米。”在距离火车站这样近距离的场所办公，嘈杂的环境如何配得上写字楼的高端定位？

一位同样是操盘写字楼项目的业内人士说，自己的企业绝不会入驻高铁商圈，即便入驻，也至少与高铁站保持1公里的距离。“到底什么是高端？高端的定位首先保证的是办公环境的相对安静，在高铁站附近办公，哪里来的清净？加装再多的隔音设施也只是虚有其表。纵观国内外任何一城市的高端商务区，没有一个离火车站这么近的。”

宋向清对此说法持否定态度，他认为高铁服务的对象是高端人群，并且这里恰恰是物流、信息流、资本流最集中的地方，也是人才集中的区域，高端写字楼在这里也是适合的，但一定要防止“大跃进”式的思维，过于密集同质化的高端写字楼项目不利于高铁商圈的长期发展。

东方今典产业园集团总经理任洪斌同样提出质疑：“5年之后呢？高铁还是不是只为高端人群服务？高铁说到底，必然会回到针对大众服务的轨道上来，高端不起来。”

据了解，准备入驻高铁商圈的高端写字楼项目依然很多，究竟高铁商圈需不需要这么多的写字楼，高端写字楼建在高铁站仅300～500米的地方是否合适？我们要打上一个大大的问号。

打造特色商圈

无论功能如何提升，郑州东站都无法脱离首先是一个火车站的基本事实。郑州火车站商圈因为各种原因导致目前火车站附近交通拥堵，商业业态过于混乱，脏乱差现象尤其严重，一度成为破坏郑州城市形象的地区之一。

造成这样结果的原因其实正是基于火车站商圈的特点。首先人流过于密集，众多交通枢纽在火车站附近重叠交叉。其次，人群流动性极大，交通方式便利，导致大体量的商贸批发市场集中。第三，人流层次不高，脏乱差现象严重。

河南省商业行业协会会长张慧玉强调说，绝对不能让高铁商圈走火车站商圈的老路。她表示，目前国家正在提倡建设城市特色商业区的概念，这个概念恰恰符合高铁商圈的商业规划。“高铁站今后是河南对外地人展示地域文化的窗口，特色文化商业区在这里将会如鱼得水。”

对于一些高端百货店入驻高铁商圈的想法，张慧玉并不认同，基于火车站商圈人流停驻时间少，在这一区域聚集的人大部分都是旅客，所以高端百货店在高铁商圈建设并不合适。但是大型的餐饮、酒店、旅游用品、超市以及酒吧、咖啡馆等形态都与高铁商圈比较贴合。

如果按照新城市区块的定位来打造的话，火车站商圈特性的种种限制将会迎刃而解。高端写字楼带来大量高端商务人群，如果其周围建设更大范围的住宅，工作、住宿、教育、购物都在一个区域内完成的话，高铁商圈才会形成多业态、多层次的发展规模。“但这还需要比较长的一段时间。”宋向清说。

一个商圈的成熟至少需要10年左右的时间，但郑州CBD给出的教训是，过于单一化的商务办公写字楼，吸引的只能是短时间的消费，消费黄金时间的节假日与晚上6点至10点之间，商业百货里客户极其稀少。郑州CBD内环的丹尼斯7天地、宝龙城市广场等项目或多或少都存在这种情况。所以，以商务办公写字楼为核心建立起来的消费人群能否支撑住多种商业业态的共同发展，在未来10年的时间里，还需要经受考验。

无论是高铁商圈还是高铁新城，高铁站附近已经为建立一个区域新区提供了足够多的先天条件。商业定位的准确与避免同质化的开发，是亟须解决的问题。