房地产企业财务预警的思考

沈妮

摘 要：房地产兼具实体经济和虚拟经济双重特性，房地产行业发展的健康程度直接关系到各级政府部门、金融机构、开发商、消费者等多群体利益相关者的生存兴衰。因此，开展房地产企业财务预警的研究具有十分重要的现实意义。文章在分析建立房地产企业财务预警机制的必要性的基础上提出了防范风险的对策与建议。

关键词：房地产 财务 预警

在市场经济条件下，企业财务危机表面上是由于资金支付压力与支付能力相脱节而造成。深入研究后发现，企业内部滞后的管理理念、错误的决策行为、资源配置效率低下、对竞争的应对不当等都将导致财务危机的发生；宏观层面上，国际国内的经济波动也会影响到企业的战略布局，进而导致企业财务困境的产生。财务管理的失误与偏差将导致企业目标偏离，并直接影响企业的财务管理目标，直至酿成财务危机。

财务预警是对可能造成企业财务危机的风险因素进行跟踪、监测、预测，当相关因素指标值超过阈值发出危机警报时，进而采取相应对策将风险降到最低。财务预警系统应贯穿于企业经营活动的全过程，以企业的财务报表、经营计划及其他相关财务信息为依据，利用财务、金融、企业管理、市场营销等理论，结合比例分析、数学模型等方法，及时发现企业存在的风险。财务预警预先告知企业所面临的危险情况，及时发现企业财务运营体系中所隐藏的问题，同时分析其原因，及早做好防范措施，并提出相应的排警对策，不断提高企业抗御风险的“自组织”能力。

一、建立房地产企业财务预警机制的意义

企业财务预警机制集中体现了事前管理、事中控制、事后评估的管理思想，企业财务预警系统通过“风险分析”——“风险评估”——“风险处理”的循环机制来解决企业运营中存在的相关风险。财务危机预警在企业财务管理中作为一种风险控制机制，不仅为企业经营者提供合理化建议，也对各利益相关者进行指导并帮助他们规避风险。

我国房地产行业起步较晚，行业成熟度远不及制造业等行业，但经过短短20年左右时间的发展，迅速成为我国的先导性产业。尤其是90年代后期以来，房地产投资在全社会固定资产投资中占有举足轻重的地位。由于自身投资大、建设周期长、不可移动性等特点，对房地产业的融资、投资、运营等也提出了更为严峻的要求；加上国际经济波动、国家宏观调控等的影响，财务风险存在的隐患成为许多房地产企业迫切需要解决的现实问题。因此结合我国的房地产行业实际，加大房地产企业财务预警的研究，对于房地产行业的健康发展具有十分重要的意义。

二、房地产企业财务风险防范的对策与建议

1.成本内控

成本内控措施需落实到立项、规划、招投标、施工、销售、预决算等多个环节，每个环节都是关键节点，需要予以高度重视。立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别，其基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业费用；规划环节的成本控制所占权重较大，在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，重点在于评标；施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。

2.多渠道融资

鉴于企业借贷资金成本的某些不可控性，房地产企业应该在融资渠道上积极拓宽思路。具体包括上市融资、房地产信托融资、债券私募融资、销售融资、采购融资、合作开发、资产证券化、期权融资等其他金融工具融资模式，这样才能尽量避免由于银行利率或是准备金率的调升而影响筹资能力。房地产企业的融资策略应由原来单纯依赖银行贷款，向依托私募和创新融资渠道为辅的融资安排，建立阶段性组合融资，实现低成本融资，确保项目资金链的安全。

3.多项目运作

多样项目运作模式主要是针对写字楼、商业地产等而言，商业地产可采取只售不租、只租不售、又租又售、分割产权商铺进行出售、自主联营、同商家联营等多种运作模式来分散风险。

4.现金流量管理

房地产企业的现金流管理包括土地出让金的支付、工程款的支付、销售回款的管理等，其中最重要的一部分就是销售回款的管理。在房地产的运作模式中，越来越多的房地产企业将销售预收款当作企业持续发展的重要资金链条，因而也就衍生出一次性支付、按揭支付、分期支付等多种。考虑到资金成本与时间价值，等因素的协调，分期支付的方式逐渐被房地产企业所淘汰。企业需要信用政策、客户资信等级、销售责任制等方面制定相应的措施，合理确定还款方式与还款期限，对未来现金的流入量与流出量进行平衡与统筹。在加快资金周转的同时增大流动比率，使企业拥有更多的营运资金。

5.收益分配控制

企业留存收益同股息分配既相互联系又相互矛盾，二者之间此消彼长。当企业处在高速发展期，项目扩张与资产配置需要大量的留存收益进行支撑，此时就需要相对减少股东股息的分配；如果企业处于相对稳定和成熟阶段，为了保障和增加企业股票价值，收益分配模式则应适当向股息分配倾斜。如果企业在收益分配问题上把握不准，势必会影响到企业规模的延伸与企业外部价值的提升。房地产上市企业尤其需要控制好这两者之间的关系，根据企业所处不同阶段制定计划合理的收益分配政策。

参考文献

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