房产企业财务报表附注问题分析

晋合置业（苏州）有限公司 顾蕴菁

一、财务报表附注

(一)财务报表附注的内容

财务报表附注的内容不仅包括对财务报表各项内容及要素的补充解释，还包括对财务报表中无法表述的部分财务信息的补充解释,财务报表附注是组成财务报表的一个十分重要的的部分。

(二)财务报表附注的形式

财务报表附注最常见的形式有下列五种：

1、尾注

这种附注形式比较常用于需要解释的内容较多的财务报表中。

2、括孤

这种形式包含的内容简洁精练，表现形式直观而不容易被忽视，使用括弧形式会直接把补充解释的信息纳入财务报表主体。

3、附加账户设立与备抵

此类形式能够为财务报表的使用者单独列出有需求的财务信息。

4、脚注

从字面理解是指在报表下端进行的必要的解释说明,及相关要求的信息等。

5、补充

单独使用分析补充报表对其中无法在财务报表主体中显示出来的数据进行说明。

二、财务报表附注存在的问题

(一)披露的覆盖范围不够广

我国迄今为止还没有建立针对房产企业财务报表附注信息专业的披露体系，没有标准化的披露制度来衡量,财务报表附注的内容及格式杂乱不堪，在一定程度上极大的影响了房产企业财务信息披露的严格性和规范性。

(二)财务监管部门及人员没有实施合理有效的监督制度

国际惯例要求国家及地方相关财务监管部门及人员应该充分发挥监管职权，对一系列违反财务监管条例的行为做到及时发现并勒令改正。而不是只说空话，不干实事，要做到结合实际情况，切实落实监管制度。

(三)财务附注信息内容过于简单滞后、没有真实性

部分房产企业在现有会计准则和制度的漏洞下,丝毫不顾及顾客的利益，只选择对自身公司有利的相关信息进行披露。而对于关联方交易或相关会计政策,一些房产企业刻意回避,只进行简单说明，或者含糊不清、点到为止。财务报表附注信息的虚假性,会使决策者做出错误的判断,从而引发无法估量的经济及一系列相关的损失。

(四)披露的信息内容存在较大差异性

我国现行的财务报表附注信息披露制度充分借鉴了国际惯例和西方国家中相关的财务附注信息披露法规,其规定的披露内容从总体上来说看似全面完整,但与国际惯例相比，还是存在很多欠缺的地方，并且不能够满足经济快速发展的要求。

(五)财务人员业务素质没有达到标准要求

房产企业财务人员的知识结构及业务素质还没有达到编制专业财务报表附注的要求,财务人员的实际操作能力不强，经常把个人利益带到财务会计工作中，对财务报表附注信息披露的重要性没有足够的认识，甚至违背国家相关的财务信息披露制度,编制不齐全或存在误导性的财务报表附注信息。

(六)没有充分理解财务报表附注的重要性

财务报表附注是对财务报表主体项目内容的有益补充和解释，是以财务报表为基础内容的重要法律规定的信息披露方式。财务报表附注的的正确编制会让财务报表主体想要披露的信息变得更加容易理解和完整，并且会使信息的使用价值变得更高。我国许多大多数房产企业财务人员甚至管理人员都没有做到充分理解财务报表附注的重要性,对财务报表附注的情况没有给予很高的关注，没有做到正确披露企业相关财务信息。

三、解决房产企业财务报表附注问题的策略

(一)在管理制度上明确列出财务报表附注披露相关注意事项的责任及具体要求

加强财务报表附注问题的制度和法律法规，强化执行监管的权力，确保财务信息的充分、完整披露，并监督企业披露信息的真实性。这种方法不仅对房产企业的商业秘密进行了有效的保护，而且保护了广大报表使用者的权益，满足了他们对报表的需求，。

(二)把质检、税务、工商和银行等对企业的评价写入财务报表附注

通过这个方式从房产企业外部对企业进行真实的监督、评估及管理，质检、税务、工商和银行等部门写入财务报表附注内的评价内容，使报表使用者能够从侧面多方位地对企业的资信资产及生产经营进行了解分析，帮助财务报表使用者做出正确的决策。

(三)增加对业企主要从事行业及国家宏观管理政策的披露。

房产企业应该在财务报表附注中详细说明本企业主要从事的行业，及由于国家宏观管理政策的改变而使自身企业发生重要改变及改变后的财务或经营方面的具体情况。 此条附注内容的要求为财务报表信息的使用者综合参考了国家政策与自身企业的内在联系，让财务报表信息使用者对自己所想要投资的行业有一个大致正确的了解，继而制定高效科学的策略方案。

(四)详细分化财务报表附注所要填写的内容

目前我国的房产企业财务报表附注制度要求应该从以下方面着手，不断改正并加以完善：对影响企业的重要事项应该在财务报表附注中详细说明基本情况，分析形成的原因等相关内容;以突出体现重要性的原则实施在财务报表附注中要披露的重要项目，要做到在财务附注中针对由部分项目的数字变动而引起财务报表关联数据的改变情况进行详细完整的解释说明;精细化分财务报表附注的注意事项，统一财务报表附注的披露制度，强化对披露制度的监督管理力度，更进一步推进会计财务报表附注制度往规范化、科学化的方向发展;在企业的主要业务数据及会计数据方面，应该着重体现本年度企业已经完成的净利润金额、全年利润总额，企业的营业成本、收入及利润，投资所产生的收益、各项经营活动产生的现金流量额度等一系列财务信息。企业近几年内的财务对比分析情况，或由于国家宏观政策调整所引起的财务变动;严格遵守现行的会计准则，时刻规范企业的财务报表附注披露制度，让财务报表附注披露形式有法可依。

四、结束语

越来越多的人已经意识到财务报表附注在财务报表中的重要性以及其对财务报表产生的重大影响，想要使房产企业得到更快的发展，必须重视企业自身的财务。而财务报表附注问题则是企业必须投入大量精力与关注力度的一个重要方面，财务报表附注信息直接会影响企业资金的合理科学使用，正确编制财务报表附注是企业发展的需求。但是财务报表附注信息自身存在着很大的局限性，要做到正确的编制，首先要做全方位地掌握了解企业的财务情况，分析经营成果并预测未来风险，其次应该结合财务报表、财务情况说明书和审计报告等相关管理材料。只根据财务报表而做出分析结论的方式是十分片面的,甚至有可能是错误的,会误导企业的发展决策，这些类似的错误都是由财务报表的局限性引起的。所以,只有充分了解财务报表附注的重要作用,投入精力深入编制并领会其中要点,结合正确的会计知识，才能客观正确的评估房产企业的竞争能力或发现其发展潜在的问题，引领房地产企业走上可持续发展的道路。

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