南京顾家营地块囤地调查

王全宝

南京前“地王”——玄武区顾家营地块，囤地达7年之久，明显违反国土资源部关于土地开发的相关规定，但未见当地监管部门采取行动。

从南京市中心出发，坐地铁2号线，径直向东，大约一刻钟时间，就来到南京东郊紫金山南麓的玄武区顾家营地块。

12月2日中午，顾家营村的村民孙建军拿着铲子去整理门前的菜地——实际上就是在顾家营地块边缘开垦的小菜地。

2005年6月，顾家营这块地被当地政府拍卖之后，一直没有进行开发。于是有些村民在地块上搭起丝瓜架子，种起了各种蔬菜。

7年来，顾家营地块内杂草丛生，荒芜空旷，与远处不断拔地而起的高楼相比，这里仿佛是被遗忘的角落。与此形成鲜明对比的是周边不断攀升的地价。《中国新闻周刊》走访了距顾家营地块最近的宏图上逸园楼盘，房屋均价在20000元/平方米。而顾家营地块往东在售的招商紫金山1号和紫园，房屋均价已到22500元/平方米-25000元/平方米。

“今年8月中旬开始，这里来了两台推土机，干干停停的，快推到我们菜地了，所以我得抓紧把这些菜弄回去。”孙建军边说边向筐里扔菜叶。

《中国新闻周刊》記者发现除了有推土机在推土，顾家营地块边上还砌上了围墙，上书“南京新浩宁房地产开发公司”字样，但地块仍有近一半面积在荒芜，凸凹不平。

“我们只是被雇来推土的，具体什么时候开发，我们也不清楚。”现场施工人员对《中国新闻周刊》说。

竞拍成功后就打官司

2005年前后，随着房地产市场逐步升温，中央开始加强了对房地产业的调控。亦是在此期间，作为外资企业的新加坡国浩房地产（中国）有限公司（以下简称“国浩公司”）开始在南京市寻觅房地产项目。

2005年6月前后，南京市国土局以挂牌方式“净地”出让坐落于南京市东郊玄武区顾家营的编号为NO.2005G36的土地使用权（简称“顾家营地块”）。

根据南京市国土局提供信息显示：顾家营地块东至钟山学院，南接绕城公路，西至江苏省农科院，北至南京农业机械化研究所，土地总面积42.5公顷，实际出让面积29.6公顷，土地用途为二类居住用地。

2005年6月21日，国浩公司与南京福中信息产业集团有限公司（以下简称“福中公司”）签署《联合竞买协议》，协议约定双方联合竞买顾家营地块。

根据知情人透露，福中公司是一家以IT产业为主、集科工贸于一体的大型民营企业，也正是从顾家营项目开始，福中公司开始涉足房地产领域。

最终，国浩公司与福中公司以6.5亿元人民币的出让价竞买到顾家营地块，并且成为当年“南京地王”。

据南京市国土资源局网站大事记记载：2005年7月6日，新加坡国浩房地产（中国）有限公司以6.5亿元人民币竞得玄武区顾家营地块国有土地使用权。该企业属于外资公司，且没有在本地设立分公司，只能通过美金付款的方式直接竞买地块，成为我市首例使用外汇参与国有土地使用权竞买的境外企业。

2005年7月13日，在竞买成功后，国浩公司与福中公司作为共同受让人，与出让人南京市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，取得了顾家营地块的土地使用权。

8月19日，国浩公司与福中公司相继设立南京新浩宁房地产开发有限公司（以下简称“新浩宁公司”）、南京新浩玄房地产开发有限公司（以下简称“新浩玄公司”）。

根据双方约定，福中公司主要负责项目的报审、协调，且不能干涉国浩公司对于合营公司的经营管理。之后，国浩公司屡次请求福中公司配合将土地办理至合资公司名下，以进行土地开发，但均遭拒绝。

2006年9月，国浩公司向中国国际经济贸易仲裁委员会（以下简称“仲裁委员会”）提出仲裁申请。2007年6月25日，仲裁委员会驳回国浩公司全部仲裁请求。

仲裁被驳回后，2009年9月1日，国浩公司向江苏省高级法院提起诉讼。2009年12月17日，江苏省高院认为，福中公司提出的其与国浩公司之间存在仲裁协议，该案不属于人民法院受案范围的抗辩事由成立，遂驳回原告国浩公司对被告福中公司的起诉。

随后，国浩公司又上诉至最高人民法院。2010年6月10日，最高人民法院驳回国浩公司上诉。

值得玩味的是，在双方诉讼间隙，2010年3月25日，南京市国土资源局向国浩公司和福中公司颁发了顾家营地块的国有土地使用权证书。

《中国新闻周刊》获知的一份关于出让人南京市国土局与受让人国浩公司、福中公司签署的《国有土地使用权出让合同》第12条约定：“受让人同意在2006年6月1日之前动工建设。不能按期开工建设的。应提前30日向出让人提出延建申请，但延建时间最长不得超过一年。”

按照国土资源部《闲置土地处置办法》规定：未动工开发满两年的……报经有批准权的人民政府批准后……无偿收回国有建设用地使用权。

即使以2010年3月25日南京市国土资源局向国浩公司和福中公司颁发顾家营地块国有土地使用权证书颁发日期来计算，至今顾家营地块没有进行实质性开发也已超过两年时间。

转让引起纠纷

由于顾家营地块位置优越，规模庞大具有良好商业前景，在国浩公司和福中公司产生纠纷、双方联合开发无望后，该项目便受到众多大型房企的关注，先后有万科、华润、苏宁等公司通过各种途径找双方洽商转让事宜，但均告失败。

后经江苏东南国际拍卖有限公司（以下简称“东南国际”）努力，分别与双方协调、各方达成转让共识后，初步确定转让顾家营地块的相关权益。

2010年11月8日，东南国际分别与国浩公司委托的耀阳集团有限公司以及福中公司正式签订“委托拍卖合同”，国浩公司及福中公司均委托东南国际拍卖其拥有的顾家营地块相关开发权益。

11月19日，北京岩石资产管理公司（以下简称“岩石管理公司”）填写了有关“南京顾家营项目股权及权益”的竞买登记表，成为顾家营地块相关权益的竞买人。

11月23日，岩石管理公司与东南国际签署了“成交确认书”，确认书中约定成交总价为23亿元，加上1.15亿元佣金，“南京顾家营项目股权及权益”拍卖总额为24.15亿元。

2010年12月初，岩石管理公司持成交确认书找到江苏高成房地产投资集团有限公司（以下简称“高成公司”）寻求合作。

看到顾家营项目还有利润空间，同年12月24日，高成公司与岩石管理公司签署了“合作协议书”，双方约定各出资13亿元，共计26亿元收购并全面开发南京顾家营项目。

2011年1月5日、3月14日，高成公司作为岩石公司合作方两次共向福中公司支付了6500万元款项。

在高成公司向福中公司付完第一笔款后不久，2011年1月26日，国务院办公厅就发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下简称“国办发[2011]1号文件”）。

该文件强调，要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

“国办发[2011]1号文件的规定，对于合作开发顾家营地块的高成公司来说，存在很大法律风险。”高成公司董事长钱忠秀对《中国新闻周刊》说。

此时，高成公司经询问相关部门得知，国浩公司以及福中公司名下顾家营项目地块拿地已长达六年，但项目至今未开发，二者的行为已严重违反国家关于房地产开发的法律规定，面临重大政策和法律风险。

高成公司遂要求福中公司复函作出项目安全保证承诺。同时，高成公司发现，随着合作项目不断推进，合作方岩石管理公司日益暴露出诸多问题，其对项目进行的陈述多与事实存在出入，其对项目的承诺也多难以兑现。

据知情人透露，高成公司拒绝继续合作开发的另外一个原因是因为收购国浩公司权益没有成功。钱忠秀也向本刊承认了此点。

在多次索要6500万元预付款无果的情况下，2012年5月2日，高成公司将福中公司和岩石管理公司起诉到南京市中级人民法院，请求返还其已付款项6500万元。

涉嫌非法买卖土地？

2011年7月后，高成公司向岩石公司、东南拍卖公司、福中公司、耀阳集团有限公司（该公司称系受新加坡国浩公司全权委托）等单位及人员多次提出：因顾家营地块项目的开发建设投资未达成25%以上，溢价17亿余元拍卖或协议方式转让项目公司股权和股权所含地块及权益的行为已违反“国办发[2011]1号文件”规定，属非法转让土地使用权行为，并涉嫌非法转让土地使用权犯罪。

钱忠秀认为，因涉嫌以股权转让形式非法买卖土地，从目前来看，顾家营地块所有拍卖、转让行为均无效，福中公司应返还高成公司在不知情下支付的6500万元，同时还应接受相关部门的依法处理。

据高成公司透露，福中公司于2012年3月以股权转让形式将其持有的新浩宁公司的股权转让给了南京嘉丰投资管理有限公司（以下简称“嘉丰投资”）。

为求证转让事实，《中国新闻周刊》在南京市工商局调档显示：新浩宁公司股东已更改为国浩公司和南京嘉丰投资管理公司。

《中国新闻周刊》记者又查询嘉丰投资工商信息显示：该公司设立日期为2011年12月27日，两个自然人股东分别为张延春出资100万，袁琳春出资400万。

《中国新闻周刊》记者联系到嘉丰投资的自然人股东之一袁琳春，但袁琳春拒绝提供任何有关转让顾家营项目的信息。

为求证顾家营项目是否已转让，《中国新闻周刊》亦联系了福中公司负责人。在电话里，福中公司总裁杨宗义告诉《中国新闻周刊》，他身在国外，暂无法接受采访。

在东南国际公司办公室，公司总经理郭岩向《中国新闻周刊》记者表示，该公司只负责拍卖事宜，其他情况不方便介绍，并称其拍卖的是项目公司股权，而不是买卖土地。

同样，在国浩公司的关联企业南京市马会置业有限公司，该司工作人员向《中国新闻周刊》记者表示，顾家营项目开发事项现均由北京国浩总部直接负责。

岩石公司副总经理杨光先是答应接受采访，后电话始终处于不接听状态。

至此，除高成公司外，其他参与顾家营地块转让的企业均保持沉默。

“这个地块太敏感！”

《中国新闻周刊》获取的一份“2005年南京市土地公开出让成交情况一览表”资料显示，在“供地方式”一栏中清楚显示着顾家营地块在当年是以“净地”形式完成出让的。

这幅原本所谓的“净地”，为何长达7年之久仍没动工开发？造成顾家营地块“囤积”7年，究竟是由于开发商自身原因还是地块遗留问题所致？

为了解顾家营地块长达7年时间不动工开发以及进行股权转让的相关情况，《中国新闻周刊》记者多次联系南京市国土资源局局长陈光，但陈光始终未答应接受采访。

南京市国土资源局办公室工作人员以“这土地太敏感”为由不接受采访。12月4日，南京市国土资源局土地利用处陈姓工作人员给《中国新闻周刊》发了一份不到400字的“关于顾家营地块有关情况的说明”。

该说明称：因地块内现状杆线迁移等原因，土地未能按合同约定时间交付受让人使用，直至2009年12月才向受让方正式交付土地。土地交付后，我局多次督促受让人尽快对地块进行开发建设，但该地块联合受让人国浩公司和福中公司又因土地开发等问题产生纠纷，并诉诸法院，诉讼期间该地块土地使用权被数次查封。

“根据上述情况，该地块未能按期开工建设，主要是存在交地以及司法纠纷查封土地等方面的原因。目前，受让人内部纠纷已基本解决，正在办理开工有关手续，我局也将实时跟踪和督促该地块的开发进展情况。”上述说明称。

12月5日，国浩房地产（中国）有限公司也向《中国新闻周刊》发了一份关于“南京顾家营项目”的声明称：2005年7月13日，我司与南京福中信息产业集团有限公司联合竞买顾家营地块，双方就顾家营地块股权产生纠纷，在南京市委、市政府相关领导的高度重视和大力支持下，经政府部门多方协调，股权纠纷已妥善解决。

针对南京市国土资源局的回复，《中国新闻周刊》再次向南京市国土资源局发去采访函，提出问题：受让人自身的矛盾纠纷是否可作为不动工建设的免责事由？其是否可归结为“政府原因”造成的？国浩公司、福中公司转让土地及合同约定的土地开发项目是否合法？

针对上述问题，至《中国新闻周刊》截稿日（2012年12月25日晚8点）为止，南京市国土资源局没有回复。

《中国新闻周刊》记者获知的南京市国土资源局与国浩、福中签订的《国有土地使用权出让合同》第32条规定，受让人应当按照合同约定进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权成交价款20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权。

随着城市房地产市场的进一步规范，直接轉让土地使用权存在诸多法律规定及限制，故通过转让拥有土地使用权的项目公司之股权的方式实际转让土地项目的情况时有发生，甚至成为行业内的通行做法。《中国新闻周刊》通过法院系统查询案件得知，现在已有法院将此类操作方式认定为违法行为甚至犯罪行为。

例如，2009年11月，南京市下关区法院判处南京安隆房地产公司法人刘有贵犯非法倒卖土地使用权罪，判处有期徒刑4年6个月。判决书称，2007年4月，南京安隆房地产公司以牟利为目的，以股权平价转让的方式，将764亩土地使用权进行转让。

2010年2月8日，国土资源部部长徐绍史在“2009年度土地卫片执法检查工作部署电视电话会议”上表示，违法用地有一些新的变化。“更严重的，就是以工商变更登记的方式来倒卖土地，房地产公司招拍挂拿到土地之后，他不开发，等到市场转好的时候，他把股份转让给下家，而且变更法定代表人”。

2012年12月19日，国土资源部要求各地清理涉及大房企、大地块的出让合同，对存在欠缴土地出让价款、未按期交地、未按期开竣工、土地闲置、开发规模超过实际开发能力等违规违约情况的项目，进行清查处置。国土资源部选择首个公开调查的典型地块也在南京市——下关区滨江2号地块，这宗地块以56.2亿元成为2012年全国范围内的总价地王。