实施民生工程提升幸福指数

◎ 吉林市住房保障和房地产管理局副局长 徐 岩

从2006年开始，吉林市在国家及省有关部门的大力支持和指导下，在吉林市委、市政府的高度重视和领导下，先后开展了八项保障性安居工程的建设，即由市建委负责的城市棚户区改造、国有独立工矿棚户区改造；由市发改委负责的煤炭棚户区改造和农村泥草房改造；由市林业局负责的林业棚户区改造；由市农委负责的国有垦区棚户区改造；市房产局负责的廉租住房建设和公共租赁住房建设，极大地改善了吉林市城乡居民住房条件和生活环境，得到了群众广泛的赞誉。

吉林市保障性住房建设每年都被列为全市民生工程和攻坚任务之一。几年来，吉林市共建设完成保障性安居工程1964.48万平方米、总投资276.3亿元，使27.05万户、82万城乡居民住房条件得到了改善，其中廉租房共建设7469套、36.032万平方米；公共租赁住房共建设18.95万平方米、4096套（含廉租公寓5.451万平方米、1482套）。

廉租住房保障范围已经扩大到城市低收入住房困难群体，即人均年收入在8400元以下，人均住房建筑面积在15平方米以下，累计发放7.45万户次的廉租住房补贴，发放金额1.12亿元，基本实现廉租住房补贴应保尽保。

至今已举行十余次廉租住房分配大会，通过棚改、“按份共有”产权和政府完全产权分配形式，共分配入住3211套廉租住房，促进了社会和谐，为百姓交上了一份满意的答卷。

2011年4月中共中央政治局常委、国务院副总理李克强来吉林市考察保障性住房建设情况；2010年5月和2011年11月吉林省委书记孙政才来吉林市就保障性安居工程实施情况进行调研，对吉林市采取多种形式，积极推进廉租房建设，解决城市低收入家庭住房困难给予了充分肯定。

经过不断探索和实践，吉林市保障性住房建设、分配、建后管理取得了一定成效，形成特色，实现突破。

一、领导重视，强化措施，各项住房保障工作取得突破。

1、健全住房保障机构。2007年，吉林市按照国家及省市的部署和要求，成立了市保障性住房工作领导小组，负责协调各项保障性安居工程的开展。领导小组定期召开会议，吉林市领导亲自参加，研究解决工作中遇到的实际问题，有力地促进了住房保障工作的开展。

为了进一步全面做好住房保障工作，经市政府专题会议研究，成立了全额拨款的事业单位市住房保障中心，负责全市住房保障的补贴发放、保障性住房建设、购买及后期管理等工作。同时，吉林市还从社会上招募社区主任助理，全市196个社区，每个社区配备一名专职从事保障性住房工作的人员，经费由市政府解决。这样，吉林市的住房保障工作做到了层层落实，专人负责，从上到下，形成了健全的工作体系和住房保障网络，实现了保障性住房建设的有序开展，保证了住房保障各项政策与措施落实到位。

2、实现了三个可持续发展。在工作中，我们不断探索新思路和新方法，在廉租住房和公共租赁住房工作上实现了三个可持续发展。

首先是资金的可持续。制约廉租房建设发展的最大难点就是资金问题，目前吉林市廉租房建设成本中，国家和省补助为每平方米600元，市里配套为每平方米1400元。如果没有充足的资金保障，就很难实现廉租房建设的可持续发展。去年，我们通过按份共有产权制度，出售部分产权，收回部分资金，加上国家和省的支持资金，用于下一年度的新建廉租住房项目，使廉租房建设资金实现了良性循环。

其次是建设的可持续。吉林市的廉租住房建设采取“大分散，小集中”的办法，即分散在不同小区，集中在几个单元建设。选址以方便百姓生活，尽可能不增加百姓生活成本为出发点，基本选在市中心或次中心建设，并且按区域划分，避免形成新的低收入聚集区。

从长远看，城市可利用的土地越来越少，为了实现廉租房建设的长期和连续性，在建设上我们主要采取两种方式，一是在棚户区改造中建设廉租房，二是在新建住房项目中配建廉租房。规定从2011年1月1日以后取得土地使用权的新建住房项目中，按照总规划建筑面积扣除安置面积后5%的比例配套建设的廉租住房，实现了廉租住房建设与普通商品房建设同步进行。在同一小区内，既有普通人群，也有保障人群，促进社会的和谐发展。

再次是管理的可持续。在物业管理方面，采取产权抵押、业主自治和市场化相结合的方式，允许“以工代费”，以“工”冲抵物业管理费用。实行缴费补贴，对于按规足额缴纳费用的家庭，到住房保障主管部门申请部分费用补贴，从根本上解决了物业管理收费难的问题，保证了物业管理的平稳运行。

3、建设廉租公寓。为有效解决吉林市低保特困家庭住房“再保障”和棚户区改造后，可租房源少的问题，今年在市委、市政府的统一部署下，吉林市又开创性地进行了廉租公寓建设，建设廉租公寓5.45万平方米、1482套30平方米小户型房源，做为过渡房，它既是对住房保障工作的一种有益尝试和大胆探索，也是对保障性安居工程体系的一种补充和延伸。各区政府负责建设和管理，所有廉租公寓项目确保当年开工，当年竣工，力争10月组织安排进户入住，分配入住的低保家庭免收房屋租金和物业管理费。

考虑到草地摩擦阻力等因素会使电机空转时的转速大于实际转速，故所选后轮驱动电机的额定转速为5 000r/min，实际转速约为3 000r/min。因此，需要设计一个减速比为84的传动机构，来达到草坪割草机的工作要求。通过查机械设计手册[5]，采用齿轮三级传动减速，如图4所示。即电机轴直接带动小齿轮1，小齿轮1与大齿轮2啮合，大齿轮2与小齿轮2′是双联齿轮，2′与大齿轮3啮合，3与小齿轮3′是双联齿轮，3′与大齿轮4啮合，4通过联轴器带动后轮运动。其中，各齿轮的齿数为

二、创新机制，制定政策，规范和促进住房保障工作开展。

1、政策方面。几年来，吉林市先后出台了《吉林市最低收入家庭廉租住房管理办法》、《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施方案》、《吉林市廉租住房按份共有产权实施管理办法》、《吉林市廉租住房配建管理办法》、《吉林市政府完全产权廉租住房分配方案》、《吉林市廉租住房使用管理暂行办法》等配套文件，对保障性住房的建设、分配、管理等方面都做了明确规定，还编制了《吉林市保障性住房政策文件汇编》，形成了一套完备的住房保障政策体系，有力地促进和保证了吉林市住房保障工作的规范有序发展。

2、分配方面。吉林市不论是廉租住房补贴发放还是保障性住房分配，在资格审查过程中都严格按照“三审两公示”进行，街道、区、市三级审核，做到形式审核和实地踏查相结合，社区和市两级公示，通过报纸、网络和户口所在社区公示，力争做到让需要保障的群众得到应保尽保，对查出不符合条件的申请人坚决清除。2010年按照省里的统一部署，建立了廉租住房信息管理系统，为全市所有街道配备了第二代身份证识别器，实现了廉租住房管理信息化。

在保障性住房分配工作中，为了确保分配工作公开、公平、公正，从申请受理、审核公示到复核轮候、抽签配售，严格按程序和标准办事。保障性住房的抽签和选房活动完全在纪检监察、公证处和住房保障等相关部门指导监督下进行，分配工作全程接受人大代表、政协委员、市民群众、社会各界及媒体的监督，使行政监督、法律监督、群众监督、舆论监督相结合。

同时，采取租售并举，多种方式改善双困家庭居住条件。根据《吉林市保障性住房按份共有产权实施管理办法》的规定，从吉林市实际出发，考虑廉租房房源、保障对象的困难程度、住房状况等因素，采取出售和出租相结合的方式进行。

按份共有产权根据出资比例，购买人拥有60%的产权份额，市住房保障中心代表政府拥有40%的产权份额。廉租住房单户建筑面积一般在50平方米以内。价格实行政府定价，上市实行准入制，购房满三年不足六年的，购买人在足额缴纳相关费用后，可按原保障性住房价格购买国有产权部分的面积。购买人取得完全产权后，可以上市交易，市住房保障中心在同等条件下可优先购买。未取得完全产权的，不得将所购住房上市交易。确需出售的，由吉林市住房保障中心按原价进行回购，作为住房保障房源。

2012年政府完全产权廉租住房分配主要面向低保无房再保障家庭，共提供417套房源，首次分配335套，分配大会分别在丰满区、龙潭区、昌邑区、船营区举行，经“三审两公示”程序严格审核，共有508户家庭符合此次申请条件。此次分配一是打破申请选房区域性。分配大会按属地原则组织，即房源位置所在区举行分配活动，全市各区符合条件的家庭均可申请参加，充分体现了分配的广泛性；二是分类选房原则。为节约公共资源，根据房源及家庭人口状况等情况，为不同家庭申请提供了更大的选择空间；三是低价优质的物业服务，考虑到低保再保障家庭生活困难的实际，租金暂定为每月每平方米0.875元，物业服务费暂定为每月每平方米0.3元～0.5元。

3、监管方面。吉林市十分重视保障性住房的动态管理工作，确保惠民政策落到实处。通过邻里访问和入户调查等方式对廉租住房家庭进行日常监督和定期核查。仅2011年，吉林市就组织两次大规模入户核查工作，既有纪检监察、审计、住房保障等部门参加的入户核查，也有各区进行的100%交叉入户核查。对核查中发现的问题，深入调查，及时处理，预防廉租住房管理工作出现盲点，完善廉租住房核查和腾退机制，实现动态管理，确保廉租住房资源的有效使用。

5、防腐方面。吉林市高度重视住房保障工作廉政风险防范工作，吉林市纪委专门下发了《关于全市保障性住房建设及管理廉政风险防控实施细则》，从建设用地、招标投标、工程质量、工程安全、资金管理使用、住房分配等方面对保障性住房廉政风险防控进行细化和规范。市住房保障和房地产管理局也下发了《开展“学查防”活动推进廉政风险防控体系建设工作实施方案》等文件，将住房保障工作列为廉政风险防范的重点。

在保障性住房建设中，通过对建设项目的公示、建设工程公开招投标、工程质量监理制度，实现了规范化监管，预防腐败问题的发生。

在保障性住房分配中，通过“三审两公示”程序，采取各部门和各界共同监督方式，实现了保障性住房分配的公开、公平、公正，杜绝了弄虚作假、徇私舞弊、滥用职权现象的发生。目前，在吉林市廉租住房分配工作中尚未发生违法违纪事件。

在保障性住房日常监管上，吉林市建立了监督检查和责任追究制度，严格按国家和省市住房保障相关法规规定执行。对外公布了市和各区住房保障办公室举报电话及举报信箱，接受社会各界和人民群众的监督，受理群众有关住房保障方面的咨询，及时处理群众反映的问题，让群众满意，树立良好的社会形象。另外，建立了监督检查和责任追究制度，严格按国家和省市住房保障相关法规规定执行。

三、强化服务，多措并举，保障性住房建后管理形成特色。

一是管理模式多样化。对于统一建设的廉租住房，采取政府主导，由改制企业管理的经营模式。对市场化运作难度较大的，在未成立业主委员会前，由吉林市住房保障中心协助选聘原房产局改制的物业公司进行前期物业管理。对配建的廉租住房，我们与商品房小区同步设计、同步建设、同步管理，采用市场化动作，纳入小区物业统一管理中。

二是物业运营灵活性。在物业收费管理中我们主要采取三种方式，即“产权抵押”、“以工代费”、“缴费补贴”，并在保障性住房小区中建设了一定数量的商业用房，进行出租，租金用于缴费补贴和弥补物业公司经营亏损，增加了物业管理的造血机能，解决了物业管理收费难的问题，保证了物业管理的平稳运行。

三是完善硬件设施。增加各项便民设施，改善小区环境，营造良好的居住氛围。在每个统建的廉租住房小区，都建设了车棚、文化长廊、增设休闲桌椅、健身器材、工艺花盆等设施；设立便民栏，刊登各种公告、公约和告示，刊登用工、服务、天气等信息；鸿汇物业公司负责管理的小区还开设了爱心超市，将捐赠的各类闲置物品以无偿和奖励的方式送给特困家庭，让低收入群体感受到社会的关爱；在文化长廊中设立读报栏，刊登各类时政要闻、政策法规。

四是丰富文化生活。开展各种活动，活跃保障家庭的精神文化生活。在惠民佳苑廉租住房小区，鑫营物业公司开展了“和谐社区、文明小区、五好家庭”活动，与小区居民进行联谊、一对一帮扶捐赠。在绣山苑廉租住房小区，鸿汇物业公司组织公司机关全体人员进行义务劳动，清除建筑垃圾，对小区脏乱现象进行整治，使小区环境焕然一新。同时，还设立保障家庭捐赠扶贫基金，对特困家庭进行及时扶助。

五是畅通举报渠道。为充分发挥社会监督作用，市和区住房保障管理部门都设立投诉举报电话、举报电子邮箱，并通过新闻媒体向社会公布，接受群众的投诉、举报，并规定完成时限。

我们深知，解决低收入家庭住房问题，建立完善的住房保障体系，是一项长期而又艰苦细致的工作，需要我们去不懈地坚持和努力。我们坚信，在各级政府的正确领导和大力支持下，保障性住房工作一定能成为解决低收入家庭住房困难问题的德政工程和民心工程。