古人怎样经营房产

李开周

在宋朝买卖房屋,与元、明、清三朝一样,都是先立契,即签合同；再输钱,即缴契税；最后印契,就是请有关部门在合同上盖章。事实上,在买卖双方签合同之前,还有一道手续,叫做“遍问亲邻”。

卖房先问亲邻

宋朝是个宗法社会,在宗法社会里,个人的财产总有一部分属于家庭,家庭的财产总有一部分属于宗族,如果他们不同意，房屋就不能买卖。

这种首肯不能只是口头允许,正规的做法是“以账取问”,就是拿一小本子列个“问账”(元代叫“问帖”),把亲戚邻居的名字都列在上面,并写明卖房的理由,以及想卖多少钱,然后先交给三叔二伯九弟八哥,再去找隔壁王大爷和对门张大妈,问问他们是否愿意。等到问账上密密麻麻列满大家的签名,才有权把房子卖给别人,否则就是违法,族人、四邻就有可能去举报。

过了“遍问亲邻”这一关,买卖双方就可以签合同了。“正契”一式四份:一份买方持有,一份卖方持有,一份交县衙审批,一份留商税院备案。“商税院”是宋朝的税费征收机构,类似现在的国税局。商税院一般不设在县城,契税常常由县衙代收,更多的时候是由房牙代劳。房牙既是中介,又是担保,既是估价师,又是登记代理人,同时还兼任税务稽察。房牙也不能白忙活,他们得吃佣金,如果没有特殊约定,佣金都是卖方来出。

像其他帝制时代一样,宋朝也没有房产证,等四份合同都盖了章,其中一份就是买方对房产拥有所有权的合法凭据。盖章与否,对买方来讲很关键,同样一份合同,不盖章叫“白契”,盖了章叫“赤契”(明清两代改叫“红契”)。白契在民间或许有用,拿到公堂上就等于废纸一张了。

出典与活卖

现代人想把房变成钱,不外三条路:出售,出租,银行抵押贷款。以前还有第四条路,叫做“出典”。

宋朝初年,有位官员叫薛居正,居官清廉,挣钱不多,辛辛苦苦置下一片房产。后来他死了,老婆孩子没钱用,就把房子让给别人住,还约好期限,只能住五年,五年期满,房子再还给他们。当然,这五年可不是白住,对方必须先付一笔钱,够薛家老小应急。

这跟租房不一样，因为交给薛家的这笔钱只是垫支,五年期限一到，把房退了,钱一文不少的要奉还。这笔交易中,在房子和钱的所有权都没有发生转移的前提下,一方暂时有房居住了,另一方暂时有钱应急了,房不起租,钱也不生息,双方各得其所,互惠互利,这就是出典。

除了出典,還有第五条路,叫作“活卖”。

元朝末年,有个叫施还的人有房没钱,母亲死了都无力安葬。为了尽快筹钱买副棺材,他把祖房卖给了一位牛公子。按照时价,他们家祖房该值几千两银子,牛公子却只给他140两。但交易并没结束, 有朝一日施还若是发了财,他还能按140两的原价再从牛公子手里把祖房买回来。

在这笔交易中,施还实际付出的只是一段不定期的房产使用权,得到的却是一笔不定期的无息贷款;牛公子实际付出的只是一笔活期存款的利息,得到的却是一段不定期的房产使用权。

有出典的,自然就有典房的。《金瓶梅》第一回,原籍阳谷县的武大郎来到清河县,作为流动人口,自然没房,而卖炊饼本小利薄,又没钱买房,所以就在紫石街“赁房居住”。后来他与潘金莲结婚,被原房东张大户的老婆赶出来,“遂寻了紫石街西王皇亲房子,赁内外两间居住”。

武大郎租房,每月都要向房主交租金,如果换成典房,只需要把一笔典房款付给房主,就能按约定期限,住上十二三年,到期后,典房款一文不少还是自己的。

这种房产交易形式现在很少见,而在明代,甚至到民国,典房一直与租房同时存在。唯一的缺陷,是需要押上一大笔典房款。

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