谈我国商品房价格的形成原因

张 莹 洁

(1.西安建筑科技大学，陕西 西安 710053; 2.甘肃联合大学，甘肃 兰州 730010)

我国1998年实行住房分配货币化以来，在需求冲击、政策冲击、宏观经济的冲击下，商品房价格一路上涨，从最初的一平方米几千元到现在的上万元一平方米甚至几万元一平方米。房价已远远超出了普通居民的购买力，虽然我国政府在土地供应量、房屋销售环节、供应结构、税收及银行利率等方面进行了宏观调控，但大多城市的房价仍然逆势上涨[1]。究竟是什么原因使房价逆势上涨。造成房价上涨更多的原因是深层的制度和政策因素。

土地出让和房地产开发相关政策是要规范房地产开发市场，或者是为住房建设提供一个专业的房地产开发队伍。但是这种政策已经成为房地产市场垄断的根本原因。这种政策把房地产开发的权利就集中到少数大的房地产开发商手里，垄断的商品房供应方式减少了供应弹性，从而使价格越涨越高[2]。另外，随着我国经济高速发展，央行实行宽松货币政策，导致通货膨胀使物价上涨，商品房价格也快速上涨。

1 停止集资建房政策

建设部、监察部、国土资源部三部委2006年联合发出通知，要求自2006年8月14日起，政府一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义任何方式搞集资合作建房。我国的城市人口由于城市化在大量增加。我国城镇人口比重1995年为29.04%，2011年中国城镇人口首次超过农村人口，比例达到了51.3%。不管是买房还是租房，大量的城市人口都需要住房，总的住宅需求量很大。这种垄断的供应方式减少了供应弹性，而需求量却很大，从而使商品住房价格越涨越高[3]。2009年在杭州曾出现过2 000人抢购400套房子的事情。

2 收紧房地产开发企业贷款阀门，使开发权半垄断

2007年9 月，央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》收紧房地产企业贷款阀门，房地产开发企业贷款收紧之后小的开发公司想要发展必须有大量的自有资金用于开发建设。从土地的取得到开发建设都需要大量的自有资金。2012年一些银行甚至采取了“只放抵押房贷，基本不放按揭贷款”的措施，使得房地产开发商很难取得开发贷款。2012年1月以来，本属于贷款开门红旺季，然而目前房地产开发贷款增量依然“捉襟见肘”。部分银行已明确不做房地产开发贷款业务。根据央行此前公布的中长期贷款等数据，目前开发贷款的增量已降至近年来低位。而且银行的房地产开发贷款利率继续上浮。工商银行、建设银行等大型国有银行开发贷款利率普遍上浮20%～30%。而小的开发公司的资金有限，再加上高额的利息势必会被淘汰，房地产开发权集中到少数房地产开发商手里。

3 土地出让政策

1)土地出让的垄断和受让的半垄断。我国的土地所有权是全民所有和集体所有，而作为城市的建设用地归全民所有。实际上归地方政府所有，各级地方政府受国务院委托垄断出让土地所有权，垄断出让土地所带来的巨额收益让地方政府热衷，出让土地的价格越来越高。少数资金雄厚的企业垄断了出让的土地，排挤了中小房地产企业和其他市场主体介入房地产开发市场，从而把房地产开发权集中到少数开发商手里。这在大城市感觉还不是特别明显，在一个中等的城市里是非常明显的，一个中等城市的房地产开发可能是由几个开发商控制，他们影响当地房地产价格，这种半垄断状态使得房价越提越高[4]。

2)土地出让方式。我国土地供应2004年全面实行招标、拍卖，取消了协议出让这种土地出让方式。这一垄断的土地出让方式使得土地价格越卖越高。如:2007年6月28日，深圳福田区一块5 000 m2的居住用地拍出1.66亿元的天价，该楼面地价为1.037 5万元/m2。据统计地价占到房地产价格的30%左右，如此高的地价房价自然不会低。对于住宅这种关乎国计民生的生活必需品，如果由这种垄断的供应方式来供应，势必造成价格的快速上涨，因为有大量的城市人口需要住房。而我国的廉租房和经济适用房相对于庞大的城市人口来说是杯水车薪。

4 通货膨胀引起的房地产价格上涨

当前影响我国房价走势的重要因素之一是对通货膨胀预期。通货膨胀对房价的直接影响有4个方面:1)提升建安成本;2)带动工资收入上涨;3)驱动租金上涨;4)降低实际利率。通货膨胀使得建安成本上升，房地产价格上涨;工资上涨带动房地产租金上涨，促进了房地产投资性需求;通货膨胀本身会带来实际利率的下跌，从而加重市场的负利率状况，使得货币贬值，增加固定资产投资性需求，促进房地产价格上涨。

由于全球主要经济体一致采取了宽松的货币政策，引发了未来世界性货币贬值及通货膨胀的担忧。从国际上看，近期原油期货价格快速上涨加重了未来通货膨胀的预期，而油价的上涨显然给我国带来了输入性通货膨胀的信号。从国内看我国经济快速发展，我国 GDP增长率从2003年到2011年九年间平均为10.75%，再加上我国央行实行宽松货币政策，导致通货膨胀使物价上涨，房地产价格也快速上涨。大量的国内外理论研究表明，房价的上涨先于CPI上涨，房地产价格是物价变动的领先指标，隐含着预期通货膨胀的重要信息。2007年年中开始，我国CPI出现逐月上涨趋势，CPI的上涨率由2006年的1.5%，上涨到2007年的4.8%，2008年1季度CPI上涨率为8%。在这个过程中，房价与通货膨胀预期的关系表现得非常明显，2007年6月CPI开始增加，房价则从2007年2季度开始出现快速上涨，持续3个季度，房价涨幅远远高过CPI涨幅。2007年～2010年我国的通货膨胀率分别是4.8%，5.9%，4.3%，4.9%，在这四年里我国一线城市的房地产价格上涨了200%以上。从我国房价变化与CPI的变动关系看，验证了通货膨胀预期条件下，房价会出现较快上涨。

5 结语

目前在我国城镇商品房价格构成中，土地费用约占房地产价格的30%，并有进一步上升的趋势。再加上土地进入具有垄断地位的房地产开发企业，企业利用市场的支配地位控制房屋供给量，影响房地产市场价格。随着我国经济高速发展，央行实行宽松货币政策，导致通货膨胀使物价上涨，房地产价格也快速上涨。以上原因是我国房地产价格上涨的根本原因。我国政府调控房地产价格过快上涨需要不断积极探索改进房地产相关政策制度和宏观经济调控政策，以达到促进经济发展的同时保障民生。

[1] 李 颖.中国房地产价格与宏观经济波动[J].宏观经济研究，2011(2):25－27.

[2] 梁云芳.中国房地产价格波动区域差异的实证分析[J].经济研究，2007(3):34－36.

[3] 段忠东.房地产价格与通货膨胀、产出的关系[J].数量经济技术经济研究，2007(8):14－16.

[4] 王培辉.中国房地产价格泡沫原因分析[J].经济理论与经济管理，2011(19):55－57.