从历史看西方公共住宅金融的附属性

顾书桂

(上海社会科学院部门经济研究所，上海 200020)

在西方公共住宅金融产生以前，西方商业住宅金融已经存在了很长时间。英国公共住宅金融出现最早，但美国公共住宅金融现在影响最大。公共住宅金融的大范围铺开总体上而言是工业化、城市化特别是二次世界大战以后的事情。以住宅商品化为前提，附属性是包括美国在内的西方国家公共住宅金融的基本特征。

一、西方商业住宅金融的演变

几乎从住宅可以买卖的那一天起，西方商业住宅金融就与住宅经济活动如影随形。西方商业住宅金融的核心内容是，在确保住宅经济活动顺利进行的同时，也确保贷款人的权益安全。根据美国学者特瑞斯·M.克劳瑞特 (Terrence M.Clauretie)和G.斯泰西·西蒙 (G.Stacy Sirmans)的研究，早在古罗马时期，人们就使用fiducia作为住宅贷款的工具。Fiducia要求住宅的法定所有权由贷款人持有，如果借款人履行了贷款合同中的义务，fiducia就会要求贷款人将住宅的法定所有权返还给借款人。由于fiducia带来种种不便，人们又创立了pigus。Pigus保留了借款人的法定所有权，但规定贷款人在借款人被怀疑有违约的可能性时有权取得住宅的法定所有权。更晚一些时候出现的hypotheca，则规定贷款人只有在借款人实际违约的情况下才能取得住宅的控制权。罗马帝国晚期，gage特指作为履行合同的担保而交付的存放物，当gage是不能移动的住宅时，它确保在借款人“违约时贷款人能取得房地产的所有权，但不能在gage之外寻求补偿，也即借款人拥有一个履行义务或者向贷款人出售房地产的选择权，一项卖权”［1］(P58)。

1066年，法国诺曼底公爵威廉征服英国以后，住宅抵押贷款的概念被引入英国，被称为mortgage或 mort gage，其中mort法语表示“死的”意思。在早期时，如果出现借款人违约，贷款人有权取得全部住宅的所有权，并且没有义务向借款人做出任何补偿。随着普通法的发展，借款人可以基于不公平提起诉讼并陈述债务偿还计划，法庭也开始允许借款人通过支付拖欠的金额赎回违约后的住宅，这称为公平赎回权。公平赎回权实际赋予借款人物业执行价格等于拖欠金额的买权，由于其无限长的执行期限会损害贷款人的利益，剥夺赎回权条款应运而生。剥夺赎回权条款规定，借款人在规定时间后就不能再赎回住宅。赎回权一般分两类，合同约定的为公平赎回权，法律追加的为法定赎回权。商业住宅金融由此取得了完整的属性。

商业住宅金融大规模产生于西方资本主义工商业城市兴起之际。三次产业革命，不仅大大加快了资本主义工商业聚集的步伐，也带来了城市、大城市、特大城市甚至城市群的不断涌现。早在第一次产业革命 (18世纪60年代开始于英国，以蒸汽机为代表)以后，住宅的生产活动就已经不再是零星的，而是规模的、连续的、标准化的了，住宅业已经成为现代化大产业的重要组成部分。为了促进住宅产销的顺利进行，商业住宅金融开始贯穿住宅的生产、流通和消费的全过程。住宅的产业化使得商业住宅金融不仅为住宅消费者和住宅投资者服务，更为住宅生产厂商服务。以美国为例。在美国独立战争 (1775－1783)后的几年中，由于资本主义工商业还不发达，城市经济在整个国民经济中还不是很重要，美国社会公众几乎不需要住宅贷款。首先是在农村地区，因为大多数家庭生活在其所拥有的世代相传的小农场里，总价不高，购买这些小房地产极少或者根本不需要融资。其次是在城市地区，因为有建筑协会筹集购买住宅所需的资金，住宅贷款的发展空间同样有限。建筑协会本来源自英国，由在同一个城市中的部分居民拿出一定的资金集中管理，并向建房的成员提供贷款支持，信用和其他风险完全依靠协会成员自发控制。引人注目的是，一旦所有成员获得贷款，资金筹集任务完毕，建筑协会的功能就会宣告结束。例如，1831年于费城成立的牛津远见建筑协会 (Oxford Provident Building Association)曾经盛极一时，但也避免不了最终宣告解散的命运。19世纪60年代初的美国南北战争以后，借助第二次产业革命的强大推动力，美国资本主义工商业取得了长足的发展，城市无论是数量还是规模都得到了迅速扩张，美国商业住宅金融开始繁荣，在西部大开发中以抵押银行为代表，在城市发展最为迅速的则是建筑和贷款协会。此时，美国政府在住宅金融运行中还只是发挥监管职能，住宅金融运行本身完全遵循市场原则，这是美国以至整个西方商业住宅金融发展的黄金时期。这一阶段，住宅贷款的期限一般为6～10年，半年还贷一次，实行浮动利率，贷款额最高达到房价的50%，住宅贷款的商业特征非常明显。

二、公共住宅金融在美国的产生与发展

1929－1933年资本主义大危机，与其说是对美国商业住宅金融的沉重打击，不如说是美国公共住宅金融诞生的契机。正是这场大危机，使人们认识到政府干预住宅产业促使其健康发展的必要性和重要性。一方面，人们对住宅的需求呈现明显的刚性，不管有没有必要的支付能力，人们的住宅需求都必须得到满足，这是政府干预住宅市场最重要的理由;另一方面，由于建筑成本特别是地价的节节攀升，房价飙升引发商业住宅金融呆账、坏账的可能性也越来越大。因为地价越高，地价波动的幅度会越大，个人对房价的承受能力则越差。美国特瑞斯·M.克劳瑞特和G·斯泰西·西蒙的研究资料显示，“1929～1933年经济的崩溃，使房地产贷款市场进入了无序状态。1929年的经济崩溃后，房地产价值下降到1928年水平的一半左右。个人收入的骤降导致大范围的抵押贷款拖欠，结果，贷款人，特别是储蓄机构等存款性机构陷入其中。它们没有收到贷款的分期付款，剥夺赎回权也由于房地产价值的下降而无法提供补偿，存款人为了支付生活费而支取大量的现金。1931～1934年间，储蓄和贷款协会的净支取额为18.4亿美元，约为它们1930年存款的1/3。到1934年为止，储蓄机构1/5的抵押贷款最终结果是储蓄机构获得房地产的所有权。(由于真正将居民赶出家门在实践中并不可行)许多州通过法律延缓剥夺赎回权，1933年2月艾奥瓦率先通过法律后，其他26个州也通过了类似的延期法。虽然一般只打算持续仅2年或几年，但有些延期法一直持续到20世纪40年代才取消”［1］(P61)。在这种背景下，积极干预住宅金融市场，使其符合社会目标，就成为美国政府经济政策的最主要考量，美国公共住宅金融由此获得了极大的发展动力。

大危机期间及其后的几年，美国公共住宅金融体系迅速建立起来:(1)1932年成立重组融资公司 (RFC)和联邦住宅贷款银行系统(FHLBS)，用政府贷款帮助储蓄机构度过流动性危机;(2)1933年成立住宅业主贷款公司(HOLC)直接或间接发放住宅消费贷款;(3)1934年成立联邦储蓄和贷款保险公司 (FSLIC)为储蓄机构的存款提供保险，并成立联邦住宅管理局 (FHA)，为抵押贷款提供担保，为保险机构提供信用 (由于FHA认定的有资格贷款人必须遵循FHA规定的借款人资格、评估、建筑物规格等工作程序和工作标准，FHA对抵押贷款市场标准化的促进作用也功不可没);(4)1938年成立联邦国民抵押贷款协会 (FNMA)，主要目的是为FHA保险的贷款建立一个市场，帮助提高这类贷款的认同度。尽管20世纪60年代后期，FNMA最终被赋予私营企业的地位，但其政府支持的性质始终没有变化。这样，“一是通过直接贷款和存款保险为贷款人提供流动性;另一个是通过长期摊销抵押贷款的违约保险和二级市场促进这类贷款工具的使用”［1］(P69)，美国商业住宅金融终于度过了最艰难的时期。总体上而言，危机后的美国住宅金融发展，市场化程度降低了，商业化色彩淡了，政府干预程度深了，完全商业化的住宅金融开始披上浓浓的政策性保障外衣。

二次世界大战以后，尽管商业住宅金融继续有所发展，但美国住宅金融的保障色彩并没有退化。例如，1968年从老房利美 (指最初成立的房利美，它后来分解为现在的房利美和吉利美)分离出来的专事FHA保险贷款证券化工作的吉利美，本身就是政府下属机构，吉利美于1971年发行了美国第一张MBS(mortgage－backed security);从老房利美分离出来的现在的房利美以及1970年成立的房地美，由于得到政府的支持，它们仍对贷款额度25万美元以下的非FHA保险的常规贷款证券化，以体现政府对中低收入居民的购房支持 (HUD是美国联邦政府负责公共住宅政策和在住宅金融制度中体现政府作用的主管部门，它持续强调居者有其屋的目标);只有贷款额度在25万美元以上的具有明显商业化色彩的巨型贷款，才由私人机构进行证券化。20世纪70～80年代，一方面由于通货膨胀率和利率高企，美国储蓄信贷协会的“存短贷长”矛盾和固定利率矛盾亟待解决，另一方面由于政府对宏观经济的大规模干预极大地降低了住宅金融的风险，美国的住宅资产证券化得到了极大的发展。“1999年底，全美住宅贷款余额为4.76万亿美元，证券化余额为2.57万亿美元，占贷款余额的55%，证券化已成为住宅融资的主要方式。”［2］(P41)美国住宅资产的证券化浪潮几乎持续到2007年美国爆发次贷危机才踩下刹车，美国住宅金融 (兼具商业和公共的特点)一度成为全球住宅金融发展的风向标和楷模。

谭华杰认为，美国“公共住房政策金融体系的核心是政府利用金融手段对公共住房实行补贴，以降低其资金成本，政策的差别仅在于补贴的方式”［3］(P189)。美国公共住宅金融补贴供应方的主要政策有政府直接投资、优惠贷款 (既可针对房地产开发商也可针对住宅消费者)、政府担保、税收优惠等，补贴需求方的主要政策有租金券补贴 (可基于租户也可基于项目)。而根据美国特瑞斯·M.克劳瑞特和G.斯泰西·西蒙的总结，美国公共住宅金融的建设主要体现在美国联邦住宅政策的四大功能上:(1)通过资助贷款人和借款人提高住宅的支付能力;(2)提高住宅市场和抵押贷款市场的效率;(3)促进房地产服务行业的竞争;(4)保障住宅购买人在购买和融资中免受歧视。［1］旨在提高住宅支付能力的联邦措施又可以归纳为三类:对提供抵押贷款资金的金融机构的经济支持;抵押贷款的保险担保、直接拨款和补助;所得税条款。关于对提供抵押贷款资金金融机构的经济支持，主要有两个来源，一是以低于市场的利率向储蓄机构和商业银行提供贷款，二是存款的补助性保险。关于抵押贷款的保险担保，主要是FHA为多种类型的抵押贷款提供违约保险，其保险费被许多人认为要比承担该风险实际应该收取的费用低。关于直接拨款，则主要体现在《社区开发拨款规划》、《州与小城市社区开发拨款》、《出租房地产修缮拨款》、《城市居住规划》和《紧急庇护所拨款计划》中。补助方案中最有名的就是《低收入家庭租金援助方案》。至于所得税条款，目前美国的税法明显减少了所有者自用住宅的成本，并鼓励所有者自用住宅的建设。旨在增加抵押贷款市场和住宅市场稳定性和效率的立法集中在两个领域，一是为贷款创造流动的、有效的市场，二是放松市场管制。前者的主要措施包括:FNMA被授权为FHA贷款建立一个二级市场，后来又扩展到VA贷款和传统贷款;将FNMA私有化，并设立政府国民抵押贷款协会GNMA和联邦住宅贷款抵押公司FHLMC，补充FNMA、FHA和VA原有功能的不足。后者的主要措施体现在1980年的《存款机构放松管制和货币控制法案》上，它解除了对存款利率和抵押贷款利率的人为限制。旨在促进房地产金融市场竞争的立法包括1968年的《跨州土地销售信息的完全披露法》 (ILSFDA)和《消费者信贷保护法》(CCPA)以及1974年的《房地产交割程序法》(RESPA)。保障住宅购买人在购买和融资中免收歧视主要体现在1968年的《公平住宅法案》(FHA)、1974年的《平等信贷机会法案》(ECOA)、1975年的《住宅抵押贷款披露法案》(HMDA)和1978年的《社区再投资法案》(CRA)中。

总体上而言，美国公共住宅金融是以立法和政策的形式强制商业机构参加，由此产生的风险则由政府机构进行担保和补助。美国没有独立的公共住宅金融，公共住宅金融建立在商业住宅金融的基础上，而且主要是在流通领域，以弥补消费者支付能力的不足为核心内容。这在经济繁荣时期，消费者的支付能力处于巅峰状态，住宅价格只涨不跌的情况下，无疑能够正常运转。一旦经济萧条，或者消费者的支付能力下降，或者住宅抵押价值下降，政府的补助不足以弥补市场暴露的风险，政府的信用遭到质疑时，美国的住宅金融体系就会垮塌。尽管2007年美国才发生惊心动魄的次贷危机，但美国公共住宅金融的这种缺陷其实很早就已露出端倪。“70年代后期，市场利率居高不下而且波动很大 (影响到消费者的支付能力)，这使得许多贷款人都想将利率风险转移给能承受和应对这种风险的机构和投资者。其做法是将自己发起的抵押贷款卖给二级市场经营者 (FNMA、FHLMC、GNMA)。很多情况下，贷款人甚至不愿承受贷款发起和销售之间的利率风险，他们愿意向这些机构支付费用以获得在未来某一时间以约定价格购买所发起抵押贷款的承诺。”［1］(P92)这导致 “在 90年代，政府资助企业 (GNMA、FNMA和FHLIC)和二级抵押贷款市场开始在抵押贷款市场中占据主导地位”［1］(P114)。

三、附属性是美国公共住宅金融的基本特征

从美国公共住宅金融的产生、发展和政策内容看，美国公共住宅金融并没有从商业住宅金融中真正独立出来，从而具有明显的附属性特征。首先，美国公共住宅金融主要局限于住宅流通领域。住宅经济活动根据马克思的分类，包括住宅生产、住宅流通和住宅消费三大阶段。相应地，服务于住宅经济活动的公共住宅金融也应该充斥住宅生产、住宅流通和住宅消费三大阶段。然而从实践看，美国不管是过去还是现在，商业住宅金融与公共住宅金融的区别都主要集中在住宅流通领域，商业住宅金融遵循市场原则，公共住宅金融有政府介入。流通领域的公共住宅金融即使对住宅生产和住宅消费有所影响，这种影响从数量上看也是有一定限度的，从时间上看则是暂时的。在住宅流通领域里，政府取代市场或弥补市场的不足构成公共住宅金融与商业住宅金融最主要的区别。美国住宅金融市场并没有因为公共住宅金融行为的存在就裂变为截然不同的两个部分——商业住宅金融市场和公共住宅金融市场。

其次，美国公共住宅金融的社会属性并没有从根本上改变住宅的商品属性。公共住宅金融虽然是一种非市场行为，但它对住宅生产、流通和消费的商品化性质没有产生根本性的影响。住宅生产的资金融通完全或基本遵循商业化的原则，住宅一旦生产出来即使暂时不具有商品的全部特征，经过一段时间后也不会与完全商品化的住宅有什么区别。住宅消费也依然把住宅当作商品价值的物质载体，住宅折旧并不影响地价上升带来的住宅价格的上升。即使在住宅流通领域，公共住宅金融也只是弥补消费者支付能力的暂时不足，同样把住宅当作一个完整的商品来对待，没有否定住宅的商品属性。因此，美国公共住宅金融对现有商业住宅金融的影响只是局部的、暂时的，公共住宅金融没有挤占商业住宅金融的原有空间。

再次，美国公共住宅金融的经济基础依然是住宅的商品化。从理论上讲，公共住宅金融与商业住宅金融的运行原则存在根本差别，它们应该很容易区隔开来。然而现实地看，美国公共住宅金融不管是外部运行环境还是内部操作依据，均没有摆脱住宅的商品化色彩。公共住宅金融的出现不仅没有削弱住宅的商品属性，相反，公共住宅金融的存在进一步推进了住宅的商品化，使住宅商品化的过程更容易进行。美国公共住宅金融与其说进入了商业住宅金融不能渗透的领域，不如说扩大了美国商业住宅金融的存在规模。

接着，美国公共住宅金融本身是一种不规则的、非持续性的行为。由于美国公共住宅金融不但不否定住宅的商品性质，更将自己的运作建立在住宅的商品属性基础之上，这就决定了美国公共住宅金融的运作完全受制于美国商业住宅金融的运行状况，呈现出一种不规则的、非持续性的特征。当住宅的增值占据主导地位时，不管美国财政的运作状况如何，美国公共住宅金融要么没有存在的空间，要么原有的运作空间遭到大大压缩;当住宅的贬值占据主导地位时，即使美国财政状况健全，美国公共住宅金融卷入住宅经济活动的规模和程度可能都不敷社会所需。最后，美国公共住宅金融发挥的功能处于不确定状态。保障居住是公共住宅金融履行的天职，美国公共住宅金融也不例外。然而建立在住宅商品化基础上的美国公共住宅金融，并不能确保这一职能时时得到履行。在经济形势好转、住宅价格节节上升之时，没有公共住宅金融，美国公众的居住权益一样可以得到保障;在经济形势恶化、住宅价格垮塌之际，美国财政往往无法支撑足够规模的公共住宅金融以确保社会公众的居住权益，这就使得美国公共住宅金融的发展在两个极端之间不停摇摆，其履行的职能也时有时无。

以住宅的商品化为前提，附属性构成美国公共住宅金融的基本特征。事实上，由于政治和经济基本制度的一致，美国公共住宅金融的这种附属性特点也是其他西方国家公共住宅金融所共有的。

四、附属性也是西方公共住宅金融的共同特征

美国的基本国情决定了美国公共住宅金融必然成为西方公共住宅金融的典型。西方其他国家的公共住宅金融与美国公共住宅金融只有量的差别，没有质的不同。附属性既是美国公共住宅金融的基本特征，也是西方其他国家公共住宅金融的基本特征。

(一)美国公共住宅金融是西方公共住宅金融发展的典型

从理论上看，公共住宅金融与商业住宅金融的产生机制无疑存在根本的差异。住宅作为一种商品，既可以是奢侈品，又可以是生活必需品。住宅作为奢侈品的属性，决定了住宅需求的满足必须遵循市场原则;住宅作为生活必需品的属性，决定了住宅需求的满足必须遵循保障原则。住宅的供给取决于住宅的经济性质，优质住宅的供给刚性较强，普通住宅的供给弹性较大。因此在住宅市场上，优质住宅的价格更多取决于住宅市场的相对购买力，普通住宅的价格更多取决于住宅市场的绝对购买力。也就是说，消费者的购买力差异也大，优质住宅的价格越高，反之则反是;消费者的购买力越接近普通住宅的生产价格，普通住宅市场供求越能趋于均衡。住宅市场供求的这种特征及其价格形成机制决定了政府干预住宅市场的对象只能是普通住宅，也就是说普通住宅市场才是公共住宅金融发展的物质基础。公共住宅金融发展的空间在于弥补消费者支付能力与普通住宅市场价格之间的缺口，这种缺口越大，公共住宅金融发展的空间越大。结合美国的具体国情看，美国公共住宅金融无疑具有西方公共住宅金融的典型特征。

第一，美国经济发展的地理空间辽阔。美国国土面积约963万平方公里，位居全球第四。2009年，美国人口达到3.07亿，但人口密度平均每平方公里仅仅32人。美国农业不仅能满足美国对农产品的需要，而且大量出口，农产品出口约占美国外汇收入的20%。高度发达的农业和辽阔的地理区域，为美国的城市化和工业化提供了无穷无尽的土地资源，由于用地紧张导致普通住宅地基价格狂涨的现象在美国非常少见。

第二，美国的工业化和城市化水平很高。美国有高度发达的现代市场经济，是世界第一经济强国，无论是工业化还是城市化水平都很高。相对集中的工业和人口，使得美国的城市地租结构不是太复杂，总量也不是太庞大，特别是投机炒作的难度很大，地租的短期大幅度波动很少发生。城市地租，无论是级差地租还是绝对地租，更多是美国经济和政治基本面的反应。

第三，美国土地利用方式的转换 (特别是住宅用地与非住宅用地之间的转换)基本取决于市场自由竞争，政府干预很少。朱华等人指出，“美国的住宅包括私人所有、地方政府所有和联邦资金支持的。但绝大多数房屋属于私人所有，其中99%的房屋归于私人所有，1%的房屋属于联邦政府或地方政府所有。(因为)联邦政府不拥有土地或对土地规划进行控制，土地使用或规划的权利在州政府，通常情况下，州政府将这些权利赋予地方或城市政府”［4］(P151)。地方或城市政府又因为缺乏土地所有权，对土地的利用并不能实施真正有效的干预，实际上将土地利用权利交还给了土地所有者。

第四，美国的基本经济制度与政治制度和西方其他国家大体一致。与西方其他国家大同小异，美国在强调私有财产神圣不可侵犯的基础上发展资本主义市场经济，与此对应的是政治上实行资产阶级议会民主制。资本主义市场经济决定了美国的住宅市场建设必须以住宅地基的资产阶级个人所有制为前提，政府的干预不得侵犯或损害住宅地基的私有权益;资产阶级议会民主制意味着为实现社会目标，政府对住宅市场的干预应最大限度地不以损害住宅市场的自由运行为前提。也就是说，政府对住宅市场的干预充其量是让住宅市场的缺陷得到局部弥补，而不是从根本上消灭住宅市场本身或使住宅市场的性质从根本上被改变。

共同的经济制度和政治制度基础使得西方其他国家的公共住宅金融只是在美国公共住宅金融的基础上结合本国国情修修补补，但它们的总体框架、主要内容和基本性质是一致的。

(二)西方其他国家公共住宅金融并没有跳脱“美国模式”

美国公共住宅金融的核心内容是在维护住宅商品属性的前提下，政府采取必要的财政货币政策，尽可能弥补中低收入居民支付能力与住宅商品市场价格之间的缺口。其他西方国家的公共住宅金融与美国公共住宅金融的区别，主要是量的区别，两者的性质则基本一致。

以新加坡的公共住宅金融为例。尽管组屋享有土地来源、建设费用和销售方面的补贴，尽管组屋销售价格不是取决于组屋的市场价格而是取决于消费者的支付能力，新加坡政府仍然规定，组屋出售后产权归个人所有，组屋的转卖条件仅仅是屋主拥有及实际居住至少达到5年，且政府抽取10%～25%的附加费，原先购买住宅时动用的公积金及其利息要如数存入公积金局。形式上，新加坡政府对组屋和商品房实行两个市场管理，公共组屋不得进入商品房市场流通，但公开组屋市场价格是政府组屋销售价格的2～4倍说明，具有一定市场化程度的公开市场组屋已经借助政府住宅保障和公共住宅金融产生了明显的收入再分配效应，组屋具有一定程度的商品属性是确定无疑的。至于比新加坡土地供应相对宽裕的韩国、日本，公共住宅金融的商品化倾向更为明显。以最有代表性的Jeonse贷款为例，韩国规定，对低收入无房家庭给予低息购房贷款支持，年收入低于3000万韩元或27000美元的无房家庭购买85平方米以下公租房或二手房可以申请总额不超过6000万韩元的贷款，贷款年利率为7.75%～9%，依此类推，一切以获得住宅的完全商品属性为最终目标。日本在2005年前广泛运用财政金融手段干预住宅的生产与消费，却同样不吝政府补贴支持公共住宅的商品化进程。例如，公团住宅是一种带有政府补贴性质的住宅，不仅原则上可以以成本价向中等收入家庭出售，而且公团住宅购买者可以向住宅金融公库申请贷款，享受6年的所得税返还，减免相关的交易税、不动产所得税和固定资产税等。如果不是2007年美国次贷危机的爆发，2005年开始改革的日本住宅金融体制很可能已经完全美国化。与新加坡国情相似的中国香港则干脆将公共住宅金融完全建立在住宅商品化的基础上。1976年，港英政府“居者有其屋”计划让市民购置政府建设的居屋;1988年，港英当局“自置居所贷款”计划又为符合资格的申请人提供免息贷款，或发放每月按揭还款补助金，以鼓励更多人购买私人楼宇;1999年，中国香港政府“租者置其屋”计划继续让租住公屋的市民能够购买所租住的房屋，同时中国香港按揭证券有限公司(HKMC)背对背发行按揭债券，对按揭成数超过70%的部分提供保险。这种将市场风险转移到政府所有企业身上的行为，在房价处于上升通道时，政府所有企业不但不会存在风险，甚至还会因此获利，然而一旦经济停滞或衰退，房价下滑，市场风险就会在政府所有企业身上爆发和激化。也因此，2002年，中国香港政府不得不重新推出“租住资助办法”，为没有能力承担市场房租的低收入家庭提供可以负担的资助，让其租住公屋，确保公共住宅资源的合理分配，确保公共房屋的持续发展，政府继续确保房委会有充足稳定的公屋土地供应，以满足社会对公屋的需求。由此可见，香港虽然是世界公认住宅问题解决得较好的地区，但这只与香港政府的高效率有关，而与香港是否有有效的公共住宅金融无关。

住宅商品化是西方所有国家公共住宅金融发展的基础，某些国家的住宅商品属性受到一定程度和一段时间的削弱，只是这些国家结合国情对美国公共住宅金融模式进行的修修补补，因此并没有改变美国公共住宅金融模式的基本特征，美国公共住宅金融依然是这些国家公共住宅金融发展的最佳典型。

五、结论

历史上，公共住宅金融产生于商业住宅金融之后。由于均以住宅的商品化为前提，美国公共住宅金融并没有从根本上与商业住宅金融进行区隔，从而附属性构成了美国公共住宅金融的基本特征。西方其他国家公共住宅金融结合本国国情对美国公共住宅金融模式的修修补补，同样没有改变住宅商品化的前提，这决定了美国公共住宅金融所具有的附属性同时也是西方其他国家公共住宅金融所共有的。这不仅意味着西方公共住宅金融运行机制与商业住宅金融运行机制的一致，而且意味着商业住宅金融所存在的缺陷也存在于西方公共住宅金融中。由于消费者的支付能力更为有限，与商业住宅金融相比，西方公共住宅金融风险更高。西方公共住宅金融不仅没有弥补商业住宅金融的固有缺陷，相反，西方公共住宅金融激化了商业住宅金融的原有矛盾。西方公共住宅金融所具有的内在不稳定性，使得现代社会住宅金融危机更频繁，破坏力更大。

［1］［美］特瑞斯·M.克劳瑞特，G.斯泰西·西蒙.房地产金融——原理和实践［M］.第三版.北京:经济科学出版社，2004.

［2］刘志峰，曹金彪.美国、加拿大住宅抵押贷款证券化考察报告［M］//住宅和城乡建设部.国外住房金融研究汇编.北京:中国城市出版社，2009.

［3］谭华杰.美国、加拿大公共住房金融［M］//住宅和城乡建设部.国外住房金融研究汇编.北京:中国城市出版社，2009.

［4］朱华，李江丁，潘伟.美国住宅金融体系与公共住宅培训制度报告［M］//住宅与城乡建设部.国外住房金融研究汇编.北京:中国城市出版社，2009.