投资性房地产项目的税务和会计处理分析

○潘雅青

（北京万特房地产开发有限公司 北京 100035）

根据规定，投资性房地产是为了赚取租金或者实现资本增值而持有的房地产，主要包括已经出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权、已经出租的土地使用权。它是一种让渡资产使用权的行为，其主要行为为出租土地使用权和建筑物。目前，企业开始实施新的投资性房地产会计准则对企业持有的以投资为目的的房地产项目进行确认、计量和披露，这个规定引入了公允价值计量模式，投资性房地产的后续计量模式就包含了成本模式和公允价值模式，投资性房地产项目的会计准则和税务处理规定差异较大，在实务中企业需要了解这种差异并进行调整，做好投资性房地产项目的会计处理和税务处理衔接。

一、从投资性房地产主要涉及的税种考虑其对会计和税务处理的影响

目前，从投资性房地产准则中分析，投资性房地产项目主要有房产税、土地增值税和企业所得税，这些税种都是基于建筑物和土地使用权产生。由于会计准则和以上这些税种的税务处理有一定的差异，导致投资性房地产项目的税务处理和会计处理有一定的差异。

1、房产税对投资性房地产项目会计和税务处理的影响

房产税是基于房屋的税目，其征税对象是房屋，它是按照房屋的计税余值或者房屋的租金收入进行计税，它是财产税的一种，分成从价计征和从租计征两种方法。这两种方法的不同也对会计和税务的处理差异产生一定的影响。从租计征并没有影响税基，因此会计准则的处理方式和税务处理并没有存在差异。但是对于从价计征的方式而言，由于房产税是以房产余值或者租金收入为计税依据，即从价计征，这就没有考虑房产增值的部分，另外从价计征的税率为1.2%，从租计征的税率为12%，但是会计准则是允许投资性房地产项目在后续的处理中采用公允价值的模式，一旦资产负债表日公允价值和账面价值有差异，税务处理和会计处理就有一定的差异。

2、土地增值税对投资性房地产项目会计和税务处理的影响

土地增值税是一种流转税，它是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值收入计税的一种税目。土地增值税是对增值收入征税，而企业会计准则是规定在采用公允价值进行后续计量时，企业需要根据公允价值调整投资性房地产的账面价值。这种税种仅仅是在房地产的转让环节取得的转让收入征税，是否计征的判断依据就在于公司的这个投资性房地产是否有发生了产权或者土地使用权的转移。根据会计准则的规定，会计主体需要在资产负债表日以公允价值确认土地增值，如果产权并没有发生改变，企业不需要缴纳土地增值税，这种规定的差别也造成了企业在土地增值税上的税务处理和会计处理有一定的差异。

3、企业所得税对投资性房地产项目会计和税务处理的影响

企业所得税是企业必须缴纳的税目，但是部分项目可以在税前列支。按照税法的规定，企业如果按照税法规定的折旧方法和年限对房地产项目计提折旧或者进行摊销产生的费用可以在税前列支，以此计算应纳税的所得额。但是在企业会计准则中则规定，投资性房地产项目如果采用了公允价值模式进行后续计量，企业需要对投资性房地产项目进行计提折旧或者摊销时需要以资产负债表日的公允价值调整账面价值，两者的差异计入当期的损益，这种不同的处理方法要求也造成了这个税种下的税务和会计处理的差异。

二、从投资性房地产初始计量和后续处理考虑其对会计和税务处理的影响

1、从投资性房地产初始计量考虑其对会计和税务处理的影响

税法相关规定要求公司在初始计量投资性房地产项目需要以历史成本为基础，所谓的历史成本就是指企业在获得投资性房地产项目时的支出金额，在持有期间，除了根据税法可以确认为损益的项目外，不得随意更改计税的基础。对于房屋建筑物的初始计量需要分类处理，对于买入的房屋建筑物，应当按照买入的价款和相关税费作为计量基础；企业自行建造的房屋建筑物，其竣工结算前的一切支出均为计量的基础；通过投资、重组、交换等获得房屋建筑物，资产的公允价值和相关税费作为计量的基础；融资租入的房屋建筑物则需要按照公允价值和最低租价付款额的现值孰低项目加上租赁合同过程中的费用作为计量的基础。对于土地使用权的初始计量就需要按照买入价格、相关税费、其他支出作为计量的基础；通过置换、投资、重组获得土地使用权则是按照公允价值和税费为计量的基础。

会计准则要求在初始计量的时候，相关单位需要根据成本进行计量。这也是需要根据不同的类别的投资性房地产项目采用不同的入账项目。对于外购的投资性房地产项目，需要按照购买的价格、其他的支出和相关税费；对于自行建设的投资性房地产项目则是需要按照该投资性房地产项目达到可以使用状态之前的一切开支；其他类型的投资性房地产项目则是需要根据会计准则的要求，将符合条件的成本计入计量基础中。

2、从投资性房地产后续计量考虑其对会计和税务处理的影响

由于在后续计量中可以采用成本模式和公允价值模式两种，本文需要对不同模式下的影响进行分析。

（1）成本模式。在成本模式下，税务处理认为成本和费用必须能够确定，不能够仅仅由纳税人自行预测，这种预测包括了减值准备等，例如投资性房地产项目的减值准备项目是不能够在税前扣除，除非这种项目已经是确定发生，即投资性房地产项目已经处置了。另外，折旧和费用的摊销也必须在税法规定的标准内才能够扣除。会计处理则需要遵循会计谨慎性的要求，这主要表现在资产减值准备上，当投资性房地产存在减值的现象，会计上需要计提减值准备，这个减值损失就计入当期的损益，同时这种减值损失不可在后期转回。同时，投资性房地产也需要依据扣除资产减值损失后的账面价值计提折旧或者摊销。

（2）公允价值模式。投资性房地产项目的税务处理在公允价值模式下是不得将公允价值的变动损益纳入计算应纳税所得额中，在这个模式下，投资性房地产项目也可以通过计提折旧或者摊销进行扣除。在公允价值模式下，投资性房地产项目的会计处理需要提供确凿的证据以表明投资性房地产项目的公允价值可以持续获得，在这种模式下，投资性房地产项目不得计提折旧或者摊销，在会计处理中投资性房地产项目应当以资产负债表日公允价调整其账面价值，差额记入当期的损益。

三、从投资性房地产转换和处置处理考虑其对会计和税务处理的影响

1、从投资性房地产转换处理考虑其对会计和税务处理的影响

在会计准则规定中，投资性房地产项目可以和其他资产之间进行转换，这需要满足以下条件：投资性房地产项目为自用、将自用的房屋建筑物改为出租使用、停用自有的土地使用权改为出租等。在成本模式下，投资性房地产转换前后的账面价值不变；在公允价值模式下，企业如果进行自用房地产或者存货转换时，企业需要以转换当日的公允价值进行计价，如果账面价值大于公允价值，差额记入当期损益，这种处理也适用于将投资性房地产项目改为自用；如果账面价值小于公允价值，则差额记入所有者权益。

在税务处理下，需要区分不同的类别分别计算纳税基础。首先，如果是企业将原本采用成本模式计量的投资性房地产项目，且之前也没有计提减值准备，那么将其转换为无形资产或者固定资产时候可以直接转换为自用形式，将土地使用权确认为无形资产，如果该项目已经计提了减值准备，则需要进行纳税调整。其次，企业将原本公允价值模式下计量的投资性房地产转换为固定资产、无形资产，需要根据会计处理中的账面价值和公允价值差异记入当期损益。再次，如果是房地产开发商将自建的房地产转换为投资性房地产，无论采用何种计量模式均是需要确认收入，并以公允价值作为计税基础。

2、从投资性房地产处置处理考虑其对会计和税务处理的影响

在会计处理上，当企业出售、报废、转让投资性房地产项目或者投资性房地产项目发生毁损的，应当将处置的收入扣除其账面价值和相关的税费后计入当期损益。即，当投资性房地产被处置或者永久不再使用时，应当终止该项投资性房地产。在税务处理上，企业处置投资性房地产项目时，需要按照税法的规定，将转让的收入纳入转让财产收入，同时在计算应纳税所得额时候将该资产的精致和转让费用在税前扣除。

四、进一步协调投资性房地产会计和税务处理差异的建议

目前，投资性房地产项目中的会计处理和税务处理差异较大，对实际财税操作造成了一定的难度，一般而言，税法的改变较缓慢，这就需要税法调整其相关的规定，这样才能够减少差异。例如，税法可以从调节收入、维护税基的基础出发，遵循相关性和谨慎性的原则，寻求和新会计准则的协作。

税法可以对整个房地产税收进行调整，将房地产区分为经营性房地产项目和投资性房地产项目，国家可以参与房产收益的分配，调节房产所有者的收入，从长远分析看，国家可以逐步在房地产领域中推行公允价值模式。当然这种推行也是需要在公允价值可以获取且市场信息较为完备的时候推行。税法也可以进行相应的修改，以资产公允价值作为计税基础，对资产增值的部分进行全额征收企业所得税，逐步缩小两者的差异，充分发挥税收在调节经济、组织财政收入的作用，逐步实现会计处理和税务处理的趋同。

当然，在目前阶段，对于企事业单位而言，在税法仍没有大幅变动的形势下，企事业需要加强内部的培训，配置合适的人员，通过各种形式的培训和教育，加强相关岗位人员的业务素质，同时做好内部控制制度，完善企业的财务和税务处理流程，确保公司的税收收益没有受到损失。由于房地产项目的市场敏感性和通用性，投资性房地产项目不同于一般资产，其会计处理和税务处理也需要进行关注。希望本文的研究能够对相关单位有所裨益。

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[2]林晓薇、陈文周：关于投资性房地产采用公允价值计量模式的应用现状研究[J].赤峰学院学报（科学教育版），2011（9）.

[3]罗琼芳：关于公允价值计量投资性房地产的思考[J].会计之友， 2012（2）.