新会计准则对我国房地产开发企业会计工作的影响

金 雷

一、新会计准则与房地产企业会计工作概述

1.新会计准则的出台背景

新会计准则是在我国经济建设快速发展，其面临的经济管理要求不断提高的整体背景下出台的。是在坚持继承与发展并重、科学规范和可操作性并重，国际化与本国国情并重等原则的前提下，为了提高我国会计信息质量，考虑到我国经济发展和会计实务发展的现状，基于我国法律体系和基本会计习惯而制定出台的。

2.新会计准则关于房地产开发企业会计工作的变动内容

引入了投资性房地产科目。新会计准则在充分考虑到投资性房地产可能会因为房产价格的提高和经济的发展而在实际中不断增值的情况，单独设置投资性房地产科目，将企业暂时或者长期持有的土地使用权划入这一科目，进行更为规范的管理，力求更为真实客观地反映房地产企业的会计信息。

公允价值计量模式的引入。新会计准则规定，企业可以选择公允价值模式进行后续计量，选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益，不再计提折旧或进行摊销，同时还对选用公允价值计量模式的土地使用权的后续计量进行了具体规定。

存货管理出台了新的规定。其中第一点在于扩大了借款费用资本化的资产范围，从房地产企业来看，投资性房地产及用于对外销售的房产被列入到资本化的范围内。第二点在于以先进先出法、个别计价法和加权平均法取代后进先出法，准确反映房地产企业在不断变化的外部经济环境下的经营状况，真实反映出企业的盈利能力和水平。

二、新会计准则对我国房地产开发企业会计工作的影响

1.新会计准则对房地产开发企业会计活动的具体影响

对房地产企业融资的影响。房地产企业融资是指在房地产经营活动中，企业通过信用方式、方法及工具融通资金的金融行为。其中有广义与狭义之分，广义的房地产企业融资指筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产企业融资则专指其中的资金融通行为。公允价值计量模式的引入，使得房地产企业的会计信息更为准确真实，透明度更高，一方面有利于企业大打“新会计准则牌”来吸引更多的市场资本投入到房地产企业中来；另一方面还可以利用对无形资产的划分和界定以及其摊销来调整企业一定会计期间的盈余；此外，旧会计准则的“资本公积”科目改为“营业外收入”科目也使得房地产开发企业可以通过债务重组的方式改变企业当期的盈余。总之，新会计准则给房地产开发企业的会计信息处理提供了许多的便利，可以促使其通过相应公开和业务调整等方式吸引投资。

对会计核算的影响。新会计准则通过颁布一系列具体的准则，如投资性房地产会计准则和借款费用准则等使得房地产企业的会计核算更为科学合理，信息的披露更为真实客观。首先，新会计准则改变了房地产企业会计科目的设置，房地产企业开发完成用于出租经营的土地和房屋单独列出了科目“出租开发产品”，对企业开发意图用于出售但暂时没出售用于出租的开发产品也要列示在“存货”项目里，以出租为基本目的的产品必须列入“其他长期资产”项目。其次，公允价值后续计量模式的引入，带来新的挑战和困难。公允价值的难以确定会给房地产企业的会计工作增加新的难度，但同时也会使企业的信息更为可靠，还可以为房地产企业调节利润提供更多的可供选择的手段。如此，对率先采用新会计准则的房地产开发企业也意味着更多的选择和更为科学有效的核算方式，在参与市场竞争的时候有更多的可控空间。

对房地产企业税收的影响。房地产税收是一个综合性概念，它包括一切与房地产经济活动过程中有直接关系的税收，在我国主要有房产税、土地增值税、城市土地房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税等。近年来，随着城市房地产的飞速开发，房地产税成为了国家和地方税收的重要来源，房地产企业税收为地方经济的发展作出了巨大贡献。但同时，房地产税也成了影响房地产企业发展的重要会计内容。新会计准则对房地产税的影响在短期内并没有明显的表现，但从长期来看存在潜在的不确定性。新会计准则实行后，采用不同的标准来征收房地产税会对房地产企业产生不同的影响，如果采用新的会计准则时需要对资产的价值进行重新评估，房地产企业的税收很有可能会比先前大为增加。公允价值的采用还会引起关于增值部分税收缴纳的新政策，新会计准则以资产负债表债务法核算所得税，这样会使得账面显示的资产价值与所得税计算标准之间存在差额，所得税分为当期和递延两个基本的部分。从土地增值税方面来看，房地产企业的土地增值税可以在税前扣除营业税、城市维护建设费等具体的项目以及销售管理费用，借款费用方面也可以扣除向银行等机构借款支付的利息等。从房地产开发企业会计工作来看，部门的会计信息工作者可以通过银行贷款、发行债券等筹资方式来降低税基，调整收入确认时间，及时进行费用摊销，采用合作建房、代建房等经营模式等来降低房地产开发企业的税收。

综合来看，新会计准则不仅影响着房地产企业信息的公开，对企业财务报表及具体科目产生了新的影响，还引起了其生产经营活动以及业绩价值的评价标准的新变化。

2.新会计准则对房地产开发企业会计信息使用者的影响

新会计准则的实行，不仅对房地产企业的具体会计工作产生了重大影响，还对房地产企业的利益相关者包括会计信息使用者以及企业的经营决策产生了重大影响，这对房地产企业的经营管理以及未来的发展提出了新的挑战和压力。

对股东的影响分析。当前新会计准则在房地产领域推行的主要范围在于国有房地产企业和股份制房地产上市公司，而在这些企业里股东最关心的仍然是投资回报。新会计准则的实行对股东来说是一柄双刃剑，既是机遇更是挑战。一方面，政府财政部门在新准则制定时，充分考虑了信息的真实性、科学性和客观性，加强了企业会计规范的标准建设，通过具体的政策规定为股东提供了更好的投资决策依据。但新会计准则也给房地产企业管理者及会计工作者提供了更大的会计政策标准的选择范围，企业管理者能够对企业的盈余及利润进行较大自由度的调整，在一定程度上会影响到股东对于投资回报的要求。因此，股东在对房地产企业进行投资时必须充分了解其采用的会计制度，在掌握基本情况后进行理性投资。

对债权人的影响。房地产企业作为资金密集型企业，其资金来源是多渠道的。虽然一般来说，房地产处于高速发展时期，盈利的能力和投资回报率都很高，但也存在着高风险。所以，正常运营的房地产企业不用担心其偿债能力的问题，但一旦房地产企业出现亏损，采取债务重组，债券人的利益就会受到损害，导致债权无法收回，企业清算，从而影响债权人与管理者、员工之间的相互关系，甚至造成不好的社会影响。一旦房地产企业出现大量债务，并且亏损，债权人所能作出的最好选择便是进行债务的重组，实现企业管理者与债权人的利益保护或者说损失最小化。

对房地产开发企业管理者的影响。新会计准则的实施往往还通过直接影响会计工作而影响房地产企业的经营决策。房地产企业的经营决策方针是靠企业的管理者来制定的，同时管理者的薪酬又与企业的经营业绩密切相关。管理者要追求自身的经济利益，必然会对新会计准则所引起的所得税政策以及具体的会计工作的变化采取一定的应对措施来保障其基本的个人收入。

新会计准则对房地产的影响还会涉及到政府方面，尤其是对政府财政收入产生一定的影响。政府在新会计准则的背景下，既要保证企业的积极性，更要保证其基本的税收收入。

总之，新会计准则的推行，对房地产开发企业的各个信息使用者产生了巨大的影响，从而要求信息使用者在具体的变化中调整和更新自己的行为观念，积极应对，顺应会计准则科学化和规范化的潮流。

三、有效应对新会计准则下房地产开发企业会计工作的变化

新会计准则的推行，使得房地产企业面临的内外部会计环境发生了巨大的变化，必须结合新准则的调整内容，在充分考虑各方会计信息使用者的利益基础上，针对新会计准则所产生的具体影响采取有效的应对措施，促进自身经营管理工作质量的不断提高。

加强企业内部的会计工作管理。新会计准则在后续计量模式和房地产性质分类等方面作出了新的规定，也给企业提供了更多的自由选择空间。房地产企业的经营管理者可以通过与会计信息使用者充分协调，选择对自己最为有利的计量模式，保证企业的盈利。企业在会计工作还不够成熟时，不宜盲目选择采用公允价值模式，而应在传统的成本模式继续运行过程中挖掘公允价值模式对企业自身有利的地方，在不断调整企业内部会计工作的前提下有准备地采用公允价值模式。企业在进行房地产开发时，还应该注意到企业的房地产开发项目是否属于投资性房地产，在明确性质的情况下可以对企业的税收、会计科目的归入有着不同的情况，将会影响到企业的盈利。因此，房地产开发企业要充分运用新会计准则给予其会计工作的选择性。

新会计准则是我国会计事业与国际接轨的结晶，也反应出房地产开发企业会计工作未来发展的必然之路。新会计准则有利于房地产开发企业会计工作的规范化和科学化，从长远来看更有利于其会计工作的发展。尽早适用新会计准则不仅能在会计政策调整中占有主动地位，还可以借助新会计准则实施的初步阶段进行自身的不断调整，并且从中寻找合适的会计工作技巧，为企业经营管理服务。房地产开发企业在实际工作中即使沿用传统的方法仍能解决实际问题，也应该持有一种战略的眼光，对自身的会计工作进行调整，进一步完善和规范，为企业的整体发展做好战略上的储备和应对。

房地产开发企业还应注意会计工作人员素质的培养。新会计准则的实施意味着房地产企业会计工作的巨大变化和革新，企业必须加强会计工作人员的培训，促进其尽快掌握新会计准则的基本理念和具体的细则，为房地产开发企业会计工作的全面开展提供有力的保障。会计工作人员素质的提高不仅是会计工作的必然要求，更是房地产企业快速发展的客观要求。新会计准则给房地产企业内外部环境带来的变化只有通过会计工作人员才能得到充分的反馈，因此，会计人员必须迅速转变观念，并且提高相关对新会计准则的敏感意识。同时，会计人员还应该熟知新会计准则的变化，如税收方面、投资性房地产界定方面以及其他的具体会计目录等变化，通过科学有效合法的方法为企业节约成本，提高盈利率，迅速掌握应对新会计准则变化的方法。

综上所述，新会计准则对我国房地产开发企业会计工作提出了新的要求和挑战，但同时也带来了发展的新机遇。企业必须采取积极的应对措施，正确对待外部环境的变化，从而在内部进行不断的调整，促进房地产企业会计工作的快速健康发展，为房地产开发企业提供有力的会计保障。

[1]张玉梅，新会计准则对房地产开发企业会计工作的影响，中国集体经济，2011年19期.

[2]蔡江东，新企业会计准则涉及房地产开发企业的主要内容及影响，中国科技财富，2009年06期.

[3]刘琰，新会计准则下房地产企业的会计变化与优化，会计师，2009年11期.