房地产经济与国民经济波动的重要因素探讨

一、房地产经济与国民经济波动的主要经济因素

房地产经济作为我国国民经济的重要组成部分，国民经济的波动与国民经济各个部门的波动是分不开的，是各部门经济增长以及波动的汇总。房地产的经济波动与经济因素的变化是密切相关的，主要的经济因素包括从需求、生产、收入、支出等几个环节，这几个环节作为四种基本经济因素，这四个基本经济因素之间彼此独立波动，可通过对这四个因素之间的变动关系对经济波动所造成的影响，即相互变动的关系。

它们之间互相因果的内在关系构成了相互关系的因果链，这就是经济体系的核心。以下是经济连锁的特点。

（一）四种基本经济因素是紧密相连的

任何一个环节的变动都会达到“牵一发而动全身”的效果。而在每个因素中又包含子因素，例如，需求因素中一般具有投资需求和消费需求因素，生产因素中又包括中间和最终产品因素。因此，核心因果关系又构成了大小环节相互连接的网络系统，系统中各因素之间相互关联作为核心因果关系的特点而长期存在。

（二）因果链的运行过程是自我累积的过程

因果链的运行是一个自我累积的过程，也是一种自我放大的过程。例如，一个需求的扩张必定引起投资需求的扩张和消费需求的扩张，进而生产也在大范围的扩张。而消费品的生产和中间产品生产的扩张又是投资品生产扩张的结果，前两者的扩张又将导致后者的扩张，收入的增加也将影响到支出的增加，支出的增加又将导致进一步的需求扩张。在实际的扩张过程中，将对整个社会经济活动的活跃程度进行调节。然而在初始扩张中所形成的因果链接中的一系列的积累扩张，原本初始扩张未必有想象中那么大的程度，在其向下传递的过程中往往受其他因素影响而扩大一个甚至几个倍数。例如，我国房地产事业的发展，从最开始的需求扩张导致了投资的扩张，生产也在扩张，甚至被消费者和投资商扩大到了数倍以上。

（三）因果链中的自我转折性

当初始积累到一定的程度后，将随之产生一种阻碍的力量和阻碍的因素，最终将阻碍扩张的发展，致使经济进入了收缩的阶段。阻碍的因素中，也包含从因果连接扩张本身所产生的阻碍的力量，可以使扩张运行自我终结。因果链接的自我扩张所产生的阻力主要来自于以下几个方面：

1.核心因果链自身结构的变化

因果链是一种由各个因素联系在一起的网络系统，系统的持续运作应在因果链上的各环节之间建立适当的比例关系，在实际的扩张过程中，将产生一定程度的失调，而重大的失调将成为扩张的阻碍力量。

2.因果链的扩张运行中，会产生恶性循环

在国民经济周期波动的初期和中期，资源供给状况以及生产结构各状况都有序地发展，然而在波动的后期，随着资源供给的持续恶化，生产结构也逐步失调，在很大程度上增加了各部门对资源的竞争，同时也在一定程度上加重了资源供给的恶化程度，各个环节在波动后期恶性竞争现象出现。

以上的分析不难看出，因果链的运行可以形成经济周期内在和基本的核心波动，最终导致扩张和收缩的重复交替进行。每一次经济周期波动又有其各自的特点，通过需求、生产、投入以及支出这四个环节影响因果链的基本波动。

二、影响房地产经济与国民经济波动的政治因素

在总结房地产经济与国民经济波动时，可以看出政策的倾向对经济波动的重大影响。政府的各项政策对房地产经济增长和波动都产生着加强、阻碍的作用。因此，政府的各项政策都带有抑制波动和加强波动两个方面的作用。下面是本人总结的政策影响以及具体实施：

（一）政策波动的影响

我国的政策波动与国外政策影响是不同的。我国的高级领导人的变动并不受到法定时间的限制，由此也就不存在明显的时间规则周期，而房地产经济以及国民经济波动的特征具体表现为不规则性，其所受到的影响较深。这在一定程度上是由于不规则的政策的调整以及政策的变动造成的，而不规则的政策变化也将导致房地产经济以及国民经济的波动。

（二）我国行政干预突出特点为目标一致性和多级性

目标一致性是指中央政府的具体政策下达到各级政府部门后，各级政府部门行动积极活跃，由于纵向调节的特殊性质在于，下级始终要服从于上级。但在经济增长和经济结构的管理、市场的管理和物价的调整等基本问题上，各级政府的行为几乎是同步的，我国自九十年代后期开始，国民经济逐渐走上稳步、发展的道路，房地产经济迅速发展，光是1992年一年房地产企业猛增三倍以上，这种现象的产生很重要的原因是由于纵向行政干预的结果。

中央政府不但对全国国民经济进行整体的协调，同时还将直接干预下属的国有大中型企业，干预从投资、生产到分配等任何一个环节，而其中更有来自按行业、部门分级的干预。总结起来为：中央政府的政策（指令）-各级行政机关的执行-各企业，这些叠加起来的干预最终在企业的微观经济活动中体现出来。其后果是企业创造出来的经济实绩总是偏离集中计划的意愿值。

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作者简介：姬建朝（1971-），男， 汉族，石家庄建工集团有限公司，房地产经济师，物业管理师，研究方向：房地产的经营与管理物业管理。

（责任编辑：唐荣波）