房价合理回归的四个参数

蔡恩泽

为弥补房地产调控流失的税收，一个重要的途径是转变经济增长方式，加快企业升级换代，努力开发以新能源、新材料、新技术为核心的新产品，增加产品的附加值，以提高制造业税收在财政收入中的比重。

着两会一锤定音，“促进房价合理回归”将成为2012年房地产调控的主旋律。但兴奋之余是深思，房价合理回归不应只是鼓舞人心的口号，还应是有可操作性的实际界定，必须有具体参数作比对，有明确的景气指数来监测，其中房价收入比、开发商关门息业率、银行风险系数、财政收入房地产占比是四个重要参数。

（一）房价收入比7-9

所谓房价收入比，是指商品房成套价格与城市居民家庭年收入之比。国际上的房价和居民收入之比一般是6，而目前我国却高得离谱。

数据显示，一线城市和东部大城市，房价收入比均在10以上，排名前五位的深圳、杭州、北京、厦门、上海，2011年房价收入比分别达到15.6、14.1、12.94、12.48和12.4。江苏省会城市南京也很冒尖，2008年为11.27，2009年为13.11，2010年为15.56，2011年为13.7（前10个月平均水平测算）。

而2001年-2003年，全国房价涨幅很小，低于人均可支配收入增幅，全国房价收入比只有约6.2倍；从2004年开始至2007年，房价快增，明显超过人均可支配收入，房价收入比明显上升，2007年达7.44倍，偏离正常区间。2008年全国楼市低迷，房价收入比下降至6.78倍。2009年房价格大涨25%，房价收入比创下8.03倍的历史新高。

考虑到中国的国情，综合权衡，最现实并最有可能操作房价调控的“合理目标”，房价收入比应该设定在7-9之间（高出国际公认的合理水平50%以内）。而且后者这些高位值，应该还是全国城市的平均水平。若要把房价收入比降到7-9，目前的房价至少要降三成。

眼下在大多数城市，居民至少要10年不吃不喝，才能买得起房子。而在一线城市，若只降10%，一套中等商品房也要200万左右，大多数人一辈子也买不起。

2011年，多数城市把房价涨幅与GDP增幅和CPI涨幅挂钩，而忽视居民的购买力，显然是不妥的。

（二）开发商关门息业率1/3

经过近两年的调控，房价虽有回落，但房地产开发商仍未吃紧，虽感到寒意，还没有颤抖，大多数还在端着茶杯观望着，死扛着，极少跳楼的、跑路的，说明开发商还有本钱有能耐与调控政策较量博弈。在国家政策压力测试面前，大多数开发商仍很从容，即便心里有点“发毛”，也是采取欺骗的方法，搞假降价，推出“特价房”，挑逗市场，吸引人气。其实也就是一两套，都为东西朝向，采光系数低，还要限时全额现金购买，如果算上利息，其实根本就没有降价。

这表明，房价合理回归还是一个比较艰巨的顶层设计，说白了，是政策压力还未到位。

正常的情形应是，当政策测试压力到了一定的“压强”，应出现中小老板纷纷主动降价“清盘”的市场景象，当开发商感觉投资房地产没有暴利可图时，房价就意味着合理回归了。可以设定一个数值，至少要有1/3的开发商关门息业，房价才算合理回归。因为眼下多如牛毛的开发商（包括合伙投机客）大多数都是近几年房价暴涨的情势下“赶场子”冒出来的，许多国有企业也不务正业，纷纷钻进房地产行业。

购房者是买涨不买跌，开发商投机钻营的热情也是跟着房价涨，想要他们“理性”撤出，要他们金盆洗手，就得将房价再往下压，压得他们嗷嗷叫，甚至有跳楼的念头，有跑路的心思，房价才有合理回归的可能。这姑且也叫做“休克疗法”吧。

（三）银行安全系数房价降40%

要使房价合理回归，离不开银行的配合。房价大跌，经济安全上影响最大的就是银行业。房价下跌，意味着实际放贷总额要下降，利息收入也就跟着下降。如果房价暴跌，很多房地产项目将成为呆账，银行首当其冲要直接受损。

目前限贷政策直接影响银行的商业利益，但为了大局，银行必须牺牲局部利益。降房价，银行要承担一定的风险。但银监会主席刘明康曾在多个场合反复强调：银行业可承受房价下跌四成的风险系数。最新的房贷压力测试结果显示，即使房价下跌40%，拨备覆盖率仍高于国际通行的110%标准，我国银行业房地产风险总体可控。

之所以这样评估，是因为我国银行体系房地产信贷资产占比相对较低。截至2011年8月末，银行业金融机构房地产贷款余额为10.4万亿元，占各项贷款的比重为19.8%，这与许多欧美银行房地产及相关资产占比动辄占有半壁江山的情况有很大区别。此外，我国对银行业房地产金融衍生产品控制得力，证券化产品数量极少，其它创新如集合信托与房地产贷款余额之比仅为4%左右，风险特征相对简单，在可控范围。

而银行要想从根本上规避房地产风险，要转变靠放房贷吃利差的发展观念。这一点，国家已经有所部署，未来几年，系统重要性银行和非系统重要性银行的资本充足率将分别不低于11.5%和10.5%。重压之下，有多少钱才能办多少事，银行靠扩大贷款规模来提高利润的盈利模式似乎走到了尽头。

再说，如果房价再暴涨下去，总有一天房地产整个行业要“崩盘”，那时候银行大把大把的真金白银难以收回，欲哭无泪。从这个意义上说，让房价合理回归，也是对银行的一种保护。

（四）财政收入房地产占比15%

房价合理回归在很大程度上要指望地方政府另辟财源，填补房地产税收的窟窿。房价合理回归，财政收入房地产占比要大幅度下降。目前，地方政府财政收入房地产占比较高。据诺亚财富研究中心调查发现，2010年与土地相关的收入占地方政府收入的比例高达37.65%。尽管2011年度的数据仍未公布，但业内普遍预测，占比不会低于三成。

房价回落，意味着地方政府财政收入要减少，房价基数降了，与财政收入有关的税费征收也同步下降。而目前多数地方政府财政仰仗房地产交易，二者捆绑在一块，一损俱损，一荣俱荣。所以此轮房地产调控很吃力，主要是因为地方政府跟中央“打太极”。2012年春节后就有芜湖等城市明目张胆地出台房地产松动政策，就是一种按捺不住的违规冲动。

为弥补房地产调控流失的税收。一个重要的途径是转变经济增长方式，加快企业升级换代，努力开发以新能源、新材料、新技术为核心的新产品，增加产品的附加值，以提高制造业税收在财政收入中的比重，填充房地产税收被挤压的空间。在财政收入总额不减的情况下，房地产收入占比下降到15%，房价才有真正回落的可能。否则政府财政捉襟见肘，等米下锅，就会从房地产这里“下手”，因为房地产税收“来钱快”，言出法行，就立竿见影。那么，被压降的房价就会报复性反弹，调控成果一夜之间就会丧失。

以上四个重要参数，即：房价收入比6-9之间，开发商政策压力测试关门息业率1/3，银行风险系数房价降四成，地方政府财政收入房地产占比15%，其中只要有一项达标，就能说房价合理回归。中国有那么多优秀的精算师，不愁算不出这些参数。