居民需求导向下的保障性住区配套设施建设评估体系初探*

王 伟，王 爱，盛 成

(1.中央财经大学，北京100081;2.合肥市规划设计研究院，安徽 合肥230041;3.苏州市相城区规划局，江苏苏州215011)

随着中国社会主义市场经济向纵深推进，城镇化和工业化进程的加速，社会各个阶层的收入差距逐步加大，城市大量中低收入家庭依然没有走出居有其所、居住条件简陋的生活困境。为切实解决这一问题，国家出台了一系列住房保障政策，实现保障性住房建设体制的多元化，确保保障性住房建设的供应量，完善住房供应机制，满足社会弱势群体住房需求，从而形成了大量的大型保障性住房住区。然而，在土地经济和中心城疏散的推动下，保障性住区大多位于城市的郊区或边缘区［1］，周边多为未开发地带，造成住区公共配套设施供应严重滞后与低效，不仅增加了低收入者的成本负担，降低其就业概率和生活质量，更加剧了社会的不公平。

目前国内外相关研究主要集中于住区公共服务设施领域，研究对象多位于发展较为完善的城市一般社区，直接面向保障性住区建设的配套设施的研究尚属空白。本文通过对上海保障性住房建设基地的调研，把握整体建设现状的基础上，契合实际居民主体需求导向，构建保障性住区配套设施建设评估体系，对完善保障性住区建设、提高保障效率，具有重要意义。

1 建立保障性住区配套设施评估体系的意义

对构建保障性住房配套设施评估的意义，可以从理论、政策及社会三个角度理解。在理论研究方面，无论是在中国还是在国外，大多数学者研究保障性住区都较多的都集中在社会层面和国家政策上，但以城市规划的角度，针对保障性住区配套设施建设规划特点缺乏系统而深入的专题研究，因此，本文对此类研究进行了有益探索，希望有助于推动保障性住区配套设施规划方面的研究。

在政策方面，保障性住区配套设施的建设规划既属于经济范畴，又属于社会范畴，同时也属于技术范畴，因为保障性住区的实施需要财政金融政策的配合。同时，保障性住区配套设施问题的解决又属于社会保障体系的内容，而最后的实施落实又关系到城市规划的问题。因此，通过本文的研究，特别是对保障性住区配套设施建设规划方面的研究，希望对我国现阶段政府职能机构在落实社会保障性住区配套设施建设方面有所启示，从而避免新的社会问题的产生。

2 基于居民主体需求的保障性住区配套设施建设评估体系

2.1 城市居民主体需求分析

保障性住房的目标不仅仅是为中低收入家庭提供几十平方米的物质空间，而且要保证他们能享受公平的“居住机会”［2］——其中最重要的是住区的配套设施。配套设施完善与否直接关系到保障性住房居民的城市生活机会分配、生活质量和成本问题。通过笔者对上海保障性住房建设基地的调研，依据马斯洛模型与城市规划基本原理等，本文将居民的主体需求界定如下:

(1)公共服务设施的需求

基于居民主体需求的视角下，根据公共服务设施所固有的特性，对保障性住区建设中具有共性的设施进行了归纳合并，并突出有决定性影响的公共服务设施。居民的物质生活需求是指居民在其住区的周边区域内，满足其基本的生活需要的配套设施供应，如金融、行政管理、商业、社区服务类设施，其对应于银行、邮局、电信、超市、快餐店、菜市场、敬老院等;与之相对的是居民的精神生活需求，主要包括文化、体育、娱乐等设施;单列出城市居民择居的主要影响设施——教育和医疗设施。

(2)交通出行的需求

由于受到收入的制约，成本低廉的公共交通，如高效、快捷的轨道交通和公交汽车对中低收入人群来说是一种时间成本适中、货币成本较低的出行方式，通常成为其优先选择。［3］

(3)就业机会的需求

保障性住房的居民普遍文化程度较低，接受的就业培训不足，所选择的就业面较为单一，大多从事劳动密集型或服务性职业。［4］因此，住区与无污染工业或第三产业临近布置，能有效的提高居民获得就业的机会。

2.2 保障性住区配套设施建设情况评估流程

为了建构一套严谨的、能够完整反映实际保障性住区配套设施建设过程中问题的本质且简明易行的评估模型，需要对保障性住区居民的主体需求和公共配套设施建设情况进行深入的调查和研究，同时根据笔者在上海参加保障性住区建设规划实践工作的过程中获得的六位专家指导意见，构建了评估标准和分级，并运用AHP方法计算出评估因子权重系数。据此本文所提出的评估流程设计参见图1。

图1 保障性住区配套设施评价流程

2.3 保障性住区配套设施建设情况评估因子

由于保障性住房配套设施建设情况的评估涉及的因子很多，但考虑到研究的精力有限以及为更好地聚焦核心问题，因而对这些因子进行了选择性的取舍。评价因子的确定主要依据以下两点:

(1)根据调查和收集的数据进行分析，选择对保障性住区配套设施的配置有决定性影响的评价因子，以便突出主要矛盾。

(2)调查居民对住区内已有的公共建设施使用的满意程度，并将其作为一项评价因子。

本文研究根据上述的选择原则以及公共配套设施所固有的特性，参照《城市居住区设计规范(GB50180－93)2002年修订版》、《上海市城市居住地区和居住区公共服务设施标准(DGJ08－55－2006)》及其他相关规范，并综合考虑保障性住区居民的主体需求，对保障性住区配套设施建设中具有共性的、主要影响的因子进行归纳分类，判断和建立了一套完整的组合因子，选用了生活条件、交通条件、医疗设施条件、教育条件、就业环境以及居民对保障性住区配套设施建设情况的满意程度共六项因子予以分析处理(表1)。除医疗设施条件和居民满意度两项因子外，其他四项因子均分为两个平行级别的指标进行评估，这样就建立了定性与定量相结合，多因素、多层次综合排序的配套设施评估标准。

表1 因子组合的方案

2.4 保障性住区配套设施建设情况评估因子权重

因子的作用是相互依赖的，而各因子在评估过程中的重要性是不同的。那些应参与最终评估的因子，它们之间就需要相互比较，并最终确定一个数值化的“权重系数”，作为该因子在指标体系中的“重要性”排序和重要程度的标量。

本文是通过层次分析法(Analytic Hierarchy Process，简称AHP法)来确定因子的权重系数的。这是20世纪70年代美国运筹学家萨蒂(T.L.Saaty)教授提出的一种新颖的定性与定量相结合，把定性判断转化为定量判断的决策方法。应用AHP法计算因子权重系数，实际上是建立在递阶层次的因子体系的基础上，通过因子之间的两两比较，对体系中各因子予以优劣评判，并根据评判结果来综合计算各因子的权重系数。［5］

(1)构建判断矩阵，比较和分析因子间重要性

由于研究对象是保障性住区配套设施的建设情况，评价因子的权重以专家的专业打分为基础，考虑到专家直接对若干因子评判权重系数的难度，且心理学研究者得出的“人区分信息等级的极限能力为7±2”的研究结论，AHP方法在比较和分析因子间两两重要性时，引入九分位的比较标度6(表2)，确保专家对因子打分的准确性，并据此建构一个判断矩阵，得出了每一纵行因子与各横行因子的相对重要程度的标量。

表2 分级比较标度

以上海市保障性住区配套设施建设情况评估为例，构建判断矩阵如下(表3)，其中B1A2=3，说明因子B1比因子A2略微重要，B5A1=1/3，说明因子B5比因子A1略不重要，B2A5=5，说明因子B2比因子A5重要。该判断矩阵中对角线值均为1，以此对角线分割的左右两侧的评判结果刚好相反。

表3 保障性住区配套设施评估因子权重计算表

(2)计算各评估因子权重系数，确定权重

AHP方法的信息基础是判断矩阵，利用排序原理，求得矩阵排序矢量，可计算各因子权重系数。仍然以上海市保障性住房配套设施建设情况评估为例，计算步骤为:

计算判断矩阵每一横行元素的积Mi:

在本例中，由判断矩阵表(2)计算如下:

计算各行Mi的n次方根值:

在本例中，由判断矩阵表(2)计算如下:

在本例中，结合表3，并进行了上述计算，得出的各个评估因子权重系数的数值如下:

通过W1+W2+W3+W4+W5+W6=1得到验证，可以用于针对上海保障性住区配套设施建设情况的综合评价。

2.5 保障性住区配套设施建设情况评估模型

在综合考虑居民主体需求的基础上，并结合AHP方法，通过专家的专业打分，确定了保障性住区配套设施评估体系中各因子的权重，构建了保障性住区配套设施建设情况评估模型(表4)。为了使得该评估模型更加清晰明了，易于操作，评估模型中各级评估标准均给予相应的分数值，这样在对实际项目进行评估时，凡对应指标评估标准级别的均给以相应的分数值(一等为100分，二等为75分，三等为50分，四等为25分)，就会由定性判断转化为定量判断，得出一个定量的分数值Y(100为满分，60分为及格)，Y 的分数值可根据公式 Y=0.17X11+0.17X12+0.135X21+0.135X22+0.17X3+0.03X41+0.03X42+0.05X51+0.05X52+0.06X6计算得出。其中Y代表保障性住区配套设施建设情况评估得分，X1代表一级保障性住区配套设施建设情况评估因子，X11代表二级保障性住区配套设施建设评估因子。［7］

表4 保障性住房配套设施建设情况评估因子与标准

3 结语

本文立足于保障性住区居民的主体需求，按照《城市居住区设计规范(GB50180－93)2002年修订版》、《上海市城市居住地区和居住区公共服务设施标准(DGJ08－55－2006)》及其他相关规范，根据分析对象的实际情况，对具有共性的主要保障性住区配套设施进行归纳分类，判断和选取了一组评估因子，构建判断矩阵，通过专家打分，确定各因子之间的两两重要性，并运用AHP方法，计算各因子的权重，从而设计了较为完整的配套设施评估体系，成果在理论上为完善保障性住区配套设施建设作定量测定和描述，实践上对职能管理部门制定合理的技术标准，提供了参考依据。

［1］何芳，李晓丽.保障性社区公共服务设施供需特征及满意度因子的实证研究［J］.城市规划学刊，2010(4):83－90.

［2］郑思齐，张英杰.保障性住房的空间选址:理论基础、国际经验与中国现实［J］.现代城市研究，2010，25(9):18－23.

［3］凌莉.从“空间失配”走向“空间适配”——上海市保障性住房规划选址影响要素评析［J］.上海城市规划，2011(3):58－61.

［4］杨靖，张嵩，汪冬宁.保障性住房的选址策略研究［J］.城市规划，2009(12):53－58.

［5］张瑜.生态城市规划中的用地评定方法与途径——苏州市生态敏感性和用地适宜度模型构建［D］.苏州:苏州科技学院，2007.

［6］王以彭，李结松，刘以元.层次分析法在确定评价指标权重系数中的应用［J］.第一军医大学学报，1999，19(4):377－379.

［7］王爱，王伟.保障性住房配套设施规划研究——以上海市嘉定区“新江桥城”为例［J］.江苏城市规划，2012(2):9－13.