房产税：扩容静悄悄

杜轩

拥有多套住房的房东们可能还要紧张一阵子。目前多方透露的信息显示，房产税试点年内扩容的可能性不大，但从长远看，全国范围内征收已经不可避免。

“贾康是在糊弄老百姓!任何和房子交易与持有有关的税收，一定会推高房價!房产税一定会体现在租金或房價中由消费者承担!”因为华远地产股份有限公司董事长任志强的“炮轰”，财政部财政科学研究所所长贾康被再一次卷入有关房产税的争论。

和以往在微博上谨慎言行不同，这次贾康正面接招，一连发了十条微博回应“任大炮”，贾康说，“应当协调利益诉求，合理适当调节高端抽肥补瘦，寻求共赢和国家社会的现代化长治久安。”对此，有人评论，“普遍是没房子的支持贾康，有一套房的说‘关我屁事，有两套及以上房的人支持任志强。”

历经数轮房地产调控，每到市场僵持或者略有拐点迹象产生的时候，房产税都被看成压倒高房價的最后一根稻草，有关房产税，该不该征收，怎样征收，何时征收的争论更是莫衷一是。近期，《中国新闻周刊》从税务、国土、开发商等多个渠道获悉，房产税扩大试点并无疑问，但年内开征的可能性很小，且方案及细化的征收标准和办法尚未最终确定。

“两湖”备战房产税

8月底，有关湖南、湖北开征房产税的传闻四起。

湖北省鄂州市地税局相关人士9月初向《中国新闻周刊》证实，目前湖北鄂州、湖南湘潭两地传闻的“试点”，实际上主要是为现行房产税和城镇土地使用税两税合并做基础性工作，并不涉及新的房产税，更不涉及对个人住房征税。

这位人士透露，目前鄂州的税务部门和房产部门在实现信息共享的基础上，通过开发出的评估软件测算不同地段的评估價格，以评估價取代合同價作为房产税征税的标准，杜绝阴阳合同，规范二手房交易，防止税款流失。

目前国内开征的房产税，除上海、重庆外，只针对个人拥有的营业用房或出租的房产征税，而个人所有非营业用的房产均免征房产税。鄂州、湘潭亦不例外。

“目前鄂州的房产税试点还只覆盖商业地产、房产出租，用这个评税软件来取代原来的合同價格征税，这个技术目前已经推行到湖北全省了。”上述人士透露，鄂州、湘潭试点房产税这只是征管手段的改进，而并非类似上海、重庆两地的房产税属于税制改革方面的安排。

2011年1月17日，国务院发布《关于废止和修改部分行政法规的决定》，其中第76条提到，将《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》修改为《中华人民共和国税收征收管理法》。两者的区别在于，税收的开征和减免上，后者赋予国务院更多的权限。

在此基础上，国务院同意上海、重庆自2011年1月28日起开展对部分个人住房征收房产税试点，这也是目前国内首批对居民住宅开征房产税的仅有的两个城市。此后，相关部门也有意扩大房产税试点范围。

“上海重庆两城市房产税已经试点了一年半，可以总结反思了，也一直有扩大试点的官方声音。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，但是具体扩大到哪个城市、怎么扩大，她没有听到任何确切的消息。

2011年12月，国家税务总局财产行为税司司长陈杰曾表示，2012年湖北、湖南两省将开展新型房产税试点，即把房产税和城镇土地税合并，按房产的市场评估值计征，与重庆、上海试点的房产税相比，这种新型房产税被业内人士认为更符合房产税的初衷。

与上述人士向《中国新闻周刊》透露的消息一致，8月底，国家税务总局公开表示，正在会同有关部门总结沪、渝两市房产税改革试点经验，积极研究推进扩大房产税改革试点范围问题。但房产税扩容方案及细化的征收标准和办法尚未最终确定。

开征无异议，如何征才是问题?

房产税试点城市扩容何时启动，目前并不清楚。《中国新闻周刊》从多位消息人士处获悉，至少今年下半年和明年上半年，不会轻易扩大房产税试点范围。

在财政部财科所所长贾康看来，适时扩大房产税试点范围，其方向已相当清晰，当然这是在各方的博弈之下，在触动了各方利益、存在明显争议之下形成的一个清晰导向。

反对开征房产税的人也不在少数，其中的代表人物之一是华远地产股份有限公司董事长任志强。他认为，对于中国是否应该收房产税，不能笼统地说反对或支持，而是要看按什么条件来收。由于中国城镇土地为国有土地，在已缴纳土地出让金的情况下，再征收房产税，有重复课税的嫌疑。

此外，开征房产税也可能有悖于中央政府制定的结构性减税大方向。目前，中国房地产领域总体税负并不低，现存涉及房地产的税收包括：房地产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、印花税、营业税和所得税。

2009年1月，地产商会向全国工商联提交的一份名为《关于我国房價何以居高不下》的报告指出，地产开发项目的土地成本占直接成本的比例为58.2％，总费用支出当中流向政府的部分(土地成本+总税收)所占比例为49.42％。

对此，贾康认为，土地出让金是地租，房地产税是法定税负。“租”和“税”两者是可以合理匹配、并行不悖的关系，不存在所谓不可克服的“法理障碍”和“不能容忍的重复征收”问题。他建议，可以设计“老房地产”与“新房地产”有所不同的税务区别对待办法。

从微观角度讲，房产税试点范围内，“新老划断”是更为折中的办法。

上海易居研究院宏观部部长杨红旭向《中国新闻周刊》表示，首先对于民居持有的首套房应该免征房产税。贾康也在多个场合称，首套房或一定人均标准之下的部分面积应免税。

中国社会科学院财政与贸易经济研究所长高培勇曾解释房产税靴子迟迟没有落地的原因时称，凡是有房子的人都不愿意缴税，房子多的人更不愿意缴税，开征房产税首先激起有房人的反对。

而现有的重庆和上海的房产税试点为解决问题带来了曙光，即只对增量和高端房产开征房产税，这样把既得利益格局“绕”开了，也为未来的改革提供了一条可行路径。

房产税背后的税制改革

北京中原地产市场总监张大伟向《中国新闻周刊》表示，房产税试点扩容传闻甚嚣尘上的原因，一方面房地产调控持续近两年，部分地区房價有反弹势头，另一方面是政府涉地、涉房收入下调。

财政部日前公布了2012年上半年全国政府性基金收支情况，其中受土地出让成交额大幅下降影响，全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5％。

随着全国土地出让金以及商品房销量增幅均明显放缓，与之息息相关的税收收入也随之下调。2012年上半年，主要城市土地市场持续低迷。房企购地意愿普遍不高，各地政府也相应缩减土地供应。今年上半年主要城市土地供应量降至近五年中同期最低。

“土地出让收入及涉房地产税费减少或增收乏力，使得地方政府迫切需求新税源弥补。”张大伟分析称。

因此，房产税的扩容和调整，短期有助于地方政府增收，从长远看，有可能从制度上改变地方政府对“土地财政”的依赖，并且为房地产的健康发展奠定长期稳定的预期和税制基础，为限购等行政措施的逐步退出创造制度环境。

中国社科院财政与贸易经济研究所所长高培勇表示，房产税属于直接税，是向老百姓个人直接征收的税种。中国税收结构的一个特点是，70％以上是间接税，90％以上是企业税，至少在目前，一般民众的惯性思维很难适应这种个人，缴纳的税种。

高培勇认为，如果政府要少收一些间接税，多收一些直接税，就会在社会上引起极大的反弹，所以房产税这种直接税征收难度是非常大的。

在财政部财科所所长贾康看来，由于国内的地方政府没有成型的地方税体系，没有大宗稳定的主体税源和收入支柱，不得已就要产生很多隐性负债，另外还必然特别看重土地批租，在“招拍挂”中力求把價位冲得很高。因此，要让中国地方税体系从不成型向成型转变以优化相关制度安排，需要寻找其财源支柱，就绕不开不动产税问题的。