小产权房法律问题探析

[摘要]小产权房是20世纪末期在我国兴起的一种特殊的不完整产权形式，本文通过介绍小产权房的基本概念、特征、分类、成因以及影响，着重介绍了小产权房所涉及的物权法方面的问题、合同法方面的问题以及有关继承法的问题，旨在探索得出小产权房的发展模式即法定租赁权形式，希望因此能够为解决我国特有的土地问题以及保护农民利益作出一些努力。

[关键词]小产权宅基地所有权法定租赁权

一、小产权房的概念

小产权房指的是在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或联合房地产企业开发建设，并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。

“小产权房”和“大产权房”虽然只有一字之差，但二者却大有不同。

第一，“小产权房”与“大产权房”的根本区别在于它们所依托的土地所有权不同。“小产权房”所使用的宅基地是农村集体土地，其产权是不完整的，处于法律的灰色地带。相比之下“大产权房”所依托的是通过正当程序取得的、并交纳了土地出让金的建设用地使用权或宅基地使用权。

其次，“小产权房”与“大产权房”相比没有房产管理部门所颁发的房产证。按照我国目前现行相关房地产法律的规定，房屋开发商的“五证”是购房者取得房产证的先决条件，如果没有“五证”，房屋产权管理部门是不能为该房产办理房产证的。“小产权房”的权属证书是由乡镇政府或村委会制作的，这种权属证书没有房管部门的盖章，因此是没有产权保障的，换言之，小产权房是不能办理房屋的产权过户手续的，对于产权人来说，也就失去了转让、处分、收益的基础，

最后，“小产权房”与“大产权房”最大的区别是价格。“小产权房”在集体土地上建设，在建设房屋时不需要缴纳土地出让金和相关的税费，开发成本低，相应地其价格就较低。而“大产权房”有所不同，它是在依法出让的国有土地上建造的，开发商在开发时，通过“招标、拍卖”等方式获得宅基地使用权或者建设用地使用权，并且交纳了土地出让金和相关税费，开发成本相对较高。因此，经过正当程序建立的合法产权房在市面上的价格较高。

二、小产权房的成因

1.城市化进程中解决农民负担问题的一种方式。从农村集体的角度讲，不管房屋是大产权还是小产权，只要能能解决住房问题、提升农民生活质量就好。于是，在经济利益的刺激下，“小产权房”的建设有了发展的原动力。“小产权房”在建设的过程中，不论是通过对过去宅基地一对一的调换也好，还是按照市场价格调整也好，使本村集体农民除了获得一处住房自住以外，每户还能补贴两三套房子。除了满足自住需求以外，剩余的房子是可以卖掉的。“小产权房”的交易这才慢慢浮出水面了。

2.随着最近几年房价的飞涨，在城市无力购买房屋的人们将目光投向了城郊农村的“小产权房”。据上所述，小产权房的价格比较低，一般是城市商品房的1/ 3 到1/ 4，正好满足了许多经济实力不足的购房者的需求，随着需求的增长，在农村特别是市郊开发“小产权房”的规模越来越大。有学者表示，现在房子这么贵，房子贵了大家会想怎么样才能买到便宜的房子。这当然是情理之中的。

3.现行土地制度是根本原因。在我国现行土地制度下，农村集体土地只有被用来从事农业生产,若要从事非农产业，则必须先出让给国家,转变为国有土地。随着市场经济的发展，集体土地被征用的供给价格和土地的市场价格差距巨大, 这种价值的巨大差距给不健全的集体土地使用制度带来了潜在的获利机会,集体土地所有者受利益的驱动而产生了以非法律的形式主动进入土地供给市场的动机。

三、小产权房的法律问题

（1）小产权房的物权法问题

小产权房与我国物权法中规定的宅基地使用权有着千丝万缕的联系，本文将通过对宅基地使用权的分析来定位小产权房的法律性质。

宅基地使用权，是指农村居民以及少数城镇居民在集体所有的土地上建造住宅及其附属设施，以供居住的权利。

由于我国农村社会保障体系尚未全面建立，宅基地使用权是农民的安身立命之本，从全国范围来看，现在放开宅基地使用权的转让和抵押的条件还是不太成熟。因此，我国《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

房屋属于不动产，根据《物权法》的规定，登记是不动产物权变动的生效要件。我国《物权法》第9 条第1 款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”在我国，房屋产权证明的颁发部门为各级房管局，所以某些小产权房房主得到的由乡政府所颁发的“产权证”实质上是不能作为合法产权证明的。所以，从物权的角度，小产权房的交易确实有“非法”的嫌疑，难以按照现有法律程序获得合法的产权。

（2）小產权房交易的合同法问题

“小产权房”所取得的“产权证明”并非合法的产权证明，不能实现小产权房物权的真正变动。那么在“小产权房”买卖合同签订后，双方当事人的利益如何进行保护，就与该合同的生效与否有着很大的关联了。

《合同法》规定的合同有效要件主要包括四个方面：1、合同当事人具有民事权利能力和民事行为能力。2、意思表示真实。3、合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。4、形式上符合法律要求或者规定，有约定的还应当符合约定。

四、小产权房的法定租赁权

（1）小产权房法定租赁权的概念

法定租赁权指的是农村村民的房屋所有权转移给非本集体成员, 从而产生了非本集体成员对宅基地的使用关系, 此时, 由法律规定该使用者对该房屋下的宅基地在房屋可使用年限内享有的法定租赁权。新的房屋所有权人应当向集体组织支付相应的租赁费用。法定租赁期限通常不受合同法20年最长期限的限制,但是新的房屋所有权人不能通过改建或其他增强房屋质量的方式以延长房屋使用期限。这就是小产权房法定租赁权的基本含义。

（2）小产权房的法定租赁权效力

法定租赁权的效力体现在: 在法定租赁期间, 宅基地使用权处于休眠状态, 国家不得向法定租赁权人主张, 但可以小产权房所在的集体经济组织主张其所收租金或直接向租赁权人收取租金, 这就是法定收益权。

（3）小产权房法定租赁权的变更

法定租赁权可能发生的变更是: 小产权房法定租赁人将宅基地上的房屋再次转让给第三人而发生主体的变更。如果该第三人为该集体组织以外的成员, 则该第三人将成为新的小产权房法定租赁人, 第三人在房屋可使用的期间享有小产权房的租赁权, 并有义务向农村集体组织支付法定租金；如果前述第三人是该集体组织的成员, 那么此时的宅基地使用权就可以随之一同进行转让， 原宅基地使用权人与法定租赁权人退出三方权利义务关系, 取而代之的是新的第三人与集体经济组织之间的宅基地使用权关系。

（4）小产权房法定租赁权的消灭

导致法定租赁权关系消灭的原因可能有: 1、房屋灭失; 2、原所有权人买回房屋; 3、合同无效或被撤销或解除使权利归于消灭; 4、房屋买受人抛弃房屋;5、宅基地灭失或被国家征收或征用。

若发生以上原因中前四项之一的，法定租赁权随之消灭，所有的权利义务关系以及房屋恢复至房屋买卖之前的状态；若发生了第五项原因，那么基于该宅基地上的所有权利义务均归于消灭。

参考文献：

[1]马俊驹余延满：民法原论[M]，第三版，法律出版社，2007年版，

[2]王利明：物权法论[M]，中国政法大学出版社，2003年版。

[3]王云利：浅析小产权房法律问题[J]，法制与社会，2009年第1期。

[4]孟勤国：物权法开禁农村宅基地交易之辩[J]，法学评论，2005年第四期。

[5]王利明：物权法研究[M]，中国人民大学出版社，2003年版。

作者简介：李冰（1989—），女，湖北十堰人，研究生学历，研究方向为民商法方向，武汉大学法学院。