2011年以来楼市调控效果评析及政策建议

当前，我国房地产调控和楼市走势进入关键期。自2011年“新国八条”实施以来，房地产市场调控力度不断加大，效果明显。但近期，房价呈现普涨态势，调控面临考验，楼市未来走势需谨慎应对。

一、2011年以来楼市调控效果明显

为有效遏制部分城市房价过快上涨，2011年以来国家进一步加大调控力度，紧扣“扩保障供给”和“压投机需求”两个着力点，相关部门紧密配合，通过系列“组合拳”，有效遏制了投资投机性购房，有效遏制了房价过快上涨势头，调控效果明显。

一是控制了房价上涨速度，房价有所松动。新“国八条”实施后，房价上涨速度显著放缓。2011年1月至今年5月，百城住宅价格环比增长呈明显下滑趋势（如图1所示）。2011年9月至今年5月，百城住宅价格环比负增长，房均价自8877元每平米小幅回落至8684元每平米。2011年10月至今年6月，百城房价环比下跌城市总数超过上涨城市总数，今年5月下跌城市达到73个。

二是加快了保障性住房工程建设，住房供给结构优化。2011年完成了400多万套城镇保障性安居工程建设，又新开工1043万套。今年1—7月，全国城镇保障性安居工程新开工580万套，开工率为77%，基本建成360万套，完成投资6600亿元。今年国土资源部门计划安排保障性住房土地供应4.76万公顷，目前已经落实用地2万公顷。保障性住房工程的大力推进，增加保障性住房供给，优化住房供给结构，满足部分住房需求，缓解了楼市上涨压力。

三是挤出了投资投机性购房，楼市暴涨推动力削弱。2011年，600多个城市实施楼市调控，46个城市执行限购政策。“限购”等强有力的调控措施，提高投资投机购房门槛，增加投资投机成本，基本挤出谋利购房需求。2011年商品房累计销售109945.56万平方米，同比增长4.9个百分点。2012年2—7月，商品房月度累计销售均为负增长。截止今年7月，商品房累计销售48593万平方米，同比减少6.6个百分点。挤出投资投机购房需求，楼市暴涨推动力明显削弱。

二、近期楼市呈普涨态势，调控效果面临冲击

今年6月开始，楼市出现新变化。住房销售量、价回升，部分城市房价已经回到一年前水平。楼市调控效果遭受冲击，房地产调控政策执行面临新考验。

楼市上涨预期显现，购房意愿增强。近期国际国内宏观经济形势不景气，催生“松楼市、稳经济”政策预期。部分城市楼价环比上涨，少数地方政府释放刺激房地产的错误信号，部分媒体不正确的舆论导向，加剧上涨心理预期。从房地产开发企业到位资金情况来看，今年1—7月，定金及预收款12750亿元，同比增长5.5%，高出1—6月4个百分点，高出1—5月9.5个百分点。央行2季度储户问卷调查显示，预期房价上涨的居民比例较上季度提高2.8个百分点，未来三个月打算购房的居民比例扩大了1.6个百分点。

住房售价环比递增，呈现普涨局面。国家统计局数据显示，住房销售价格自今年6月开始明显反弹，当月环比增长由负转正、为0.05个百分点，高出5月份0.36个百分点。7月房价进一步上升至8717元/平方米，高出上月0.33个百分点，超过2011年1月8645元/平方米的水平。7月百城房价上涨城市数量增至70个，占比高达70%，超出6月25%。历经9个月后，房价上涨城市数量再次超过下跌数量。楼市呈现普涨态势。

企业购地热情高涨，地王楼王再次涌现。近来，房地产企业拿地投入不断增加。房地产龙头企业万科7月拿地力度明显加大，在全国范围内揽下6个项目，购地权益价款30.19亿元，创今年新高，同比去年7月大涨逾8成。不少房地产商纷纷跟进、争相跑马圈地。保利、中海、恒大等大型房企在各地土地出让会上频频现身出手。今年7月，北京海淀区万柳一个地块成交楼面价高达约4.5万元/平方米，创北京市住宅地价历史新高。北京近期推出的豪华别墅“运河岸上的院子”每套售价创历史新高达3亿元。

土地价格持续上涨，房租价格不断走高。购地热情高涨、地王楼王涌现，是预期楼市上涨有力体现，成为地价房价租金重新攀升的催化剂。根据国家统计局关于全国房地产土地购置面积与成交价款数据，房地产开发土地购置价格，今年1—7月达到2021元/平米，同比增长9.95%，比去年全年1964元/平米的水平提高了近3个百分点。据北京地产中介公司链家地产统计，北京住宅租金2010年和2011年分别上涨17%和13%后，今年又上涨约5%；商务楼租金两年来上涨50%多，甲级写字楼租金上涨一倍多。

保障房销售遇冷，缓解住房需求能力有待加强。有别于火热的保障房安居工程建设，部分城市保障房销售遭遇“有房交不出钥匙”的尴尬局面。西安市10个经适房项目共推出房源6895套，销售了3837套，剩余3058套，房源剩余占比44%。南京提供逾万套公租房，但几经动员，申请的只有300人。门槛太高、路途太远、配套不够、审批复杂、户型不合理等多种因素，导致部分地区百姓只能忍痛割“爱”、舍低价保障房，硬着头皮求高价商品房。

三、多重因素叠加，助涨楼市泡沫

中央及时严厉调控楼市，政策正确，成效明显，得到广泛的支持和拥护。楼市近期呈现普涨态势，非中央调控政策之失，而是多重因素叠加之必然结果。

（一）调控短期难动根本，各方反应不一

楼市调控涉及面广，牵扯利益多，楼市调控实质上是在“经济效率”和“社会公平”间取得平衡。房地产调控所涉及的利益各方往往对调控反应不一。

部分地方政府规避中央调控政策。部分地方政府片面追求短期经济利益，过度依赖土地出让金的收入和房地产业的经济带动作用。调控意愿不强、主动性不够，执行调控政策不坚决、不彻底、不持续。有些变相抵制限购限贷政策，默认甚至放任投资投机购房。借近期稳经济增长之机，更是或明或暗出台松绑调控政策，释放错误信号，助推上涨预期。

部分银行机构增加房地产贷款。部分银行机构出于自身利益考虑，比较依赖规模大信誉高的房地产贷款。不少银行虽然按国家限贷政策控制房贷，但又通过理财产品等“金融创新”方式，大量给房地产贷款“输血”，削弱调控效果。今年房地产开发资金中的国内贷款累计同比增速明显高于去年，1—7月累计增长9%，比去年扩大3个百分点。

房地产开发商、中介机构和投资投机者伺机炒作。房地产开发商能持续从银行等渠道获得资金支持，或适当降价、回笼部分资金，抵抗严厉调控，伺机而起。近期经济下滑，政策预期偏松，投资投机者纷纷而动，开发商就采取捂地捂盘惜售、借力中介和媒体、夸大供应短缺、制造恐慌预期、散布涨价舆论等方式，推动房价上涨。拥有多套住房者，往往资金宽裕、房租收益高、养房成本低，待价而沽。其中不乏住房投资投机者和限购限贷规避者，成为推动房价上涨的群体力量。

（二）经济增速放缓，楼市成“安全港”

楼市反弹走强，供给推动是主因，也有需求拉动的因素。上涨预期促动、资本市场黯淡、购房成本降低，投机需求和住房刚性需求近期集中释放，一定程度拉动了楼市上涨。

“稳增长”遭片面解读，购房需求集中释放。今年二季度经济回落速度快于预期，通胀指数下降，采购经理人指数（PMI）5、6、7月环比、同比均为负增长，其中5月份同比下降2.9%、环比下滑5.4个百分点。调控基调转为“稳增长”为主，并实施了一系列稳定经济增长的措施。利益集团利用信息不对称，借助新闻媒体，加剧楼市上涨恐慌氛围。投资投机者豪赌楼市政策放松，千方百计逃避管制，纷纷进入楼市，欲分一杯羹。观望已久的刚性需求者，见房价回升，再也按捺不住集体飞身扑入。全国商品房销售面积6月环比增长52.4%，7月同比增长13%，比上月扩大了16个百分点。

资本市场不景气，资金转入楼市。受国际国内经济形势所累，资本市场持续低迷，市场信心不足。上证综合指数自今年5月初一路下滑，跌穿2011年底创造的近期低点，截止7月底，跌幅达12.2%。而且，资本市场近期并未出现走好迹象。短期可见，楼市相比股市更有利于保值增值，加之居民投资渠道相对有限，资金只得从股市再次转入楼市。

微调放宽的货币政策提升购房能力，激发购房需求。去年12月5日至今，共三次下调存准率，向市场释放人民币流动性超过1万亿元。多家银行开始恢复首套住房贷款利率八五折优惠。央行6月8日、7月6日起两次下调利率共计0.56个百分点，减轻了购房者房贷支付压力。以商业贷款100万元20年期计算，采用等额本息还款方式，两次降息将减少月供297.83元，如果再获得八五折优惠，则可减少月供865.98元，可提高居民住房支付能力11.12%。

四、实现健康发展平稳回落的政策建议

当前，市场普遍预期，政府必将出台更严厉的调控政策或政策执行层面收紧，楼市大幅上涨概率不大。这给调控政策带来挑战。如果调控措施超出或低于预期，楼市走势将截然不同。实现楼市平稳回落、房地产市场健康发展，在“经济效率”和“社会公平”间取得平衡，需做大量工作。

（一）经济结构方面

加快经济结构调整，形成新的产业支柱，降低对房地产行业的依赖。降低门槛、打破垄断、优惠税收、政策扶持，鼓励私人投资，重燃实体经济投资热情，促进中国经济转型和可持续发展。

（二）房屋供给方面

一要保障土地供应，扩大住房供给，特别是加强保障性住房工程建设和管理。二要降低住房建设和销售成本，将开发商利润、土地价格、税费、中介收费控制在合理水平。三要严厉打击捂地捂盘、发布虚假信息、内部操作、哄抬房价行为。四要开征房屋空置税，探索推进对二套以上房屋征税，提高投资投机购房成本。五要将租赁市场纳入管控范围，规范房屋租赁市场，征收房租收入税。六要建立健全举报制度，严禁各种税费转移给需求方。

（三）房屋需求方面

一方面堵住漏洞，挤出投资投机购房资金。完善限制政策，建立完善信息网络，强化信息鉴别，实现管控全国一盘棋。另一方面合理引导和疏导刚性需求。

（四）政策执行方面

一是通过税收改革，扩大税源，降低地方政府对土地出让金的依赖程度，提高楼市调控主动性和积极性。二是完善责任追究制度，严肃责任、严惩违规。及时纠正放松调控和打政策擦边球行为，保持政策的权威性。三是加强金融监管，防控房贷金融风险，严厉打击违规房贷行为。

（五）舆论导向方面

打击被房地产利益集团利用、片面报道不真实数据、营造恐慌情绪的行为。充分利用新闻媒体，及时发布权威科学的房地产市场信息与数据，提供真实可靠信息，引导合理住房消费和形成正确的心理预期。

（景春梅，1977年生，内蒙古阿左旗人，中国国际经济交流中心副研究员，经济学博士。曾省存，1982年生，中国社科院研究生院，博士）