开发商：樱桃好吃树难栽

近年来，在连续的严厉房产调控下，楼市持续低迷，房地产业遭受沉重打击，“暴利”泡沫被极大挤出，然而在望不到尽头的严冬中，也孕育着新的生机。中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一指出，此时正是大力推行住宅产业化的最好时机。中国房地产业将步入以实力、品牌扩张为主的调整期，用品质说话将成为开发商长远立足的根本。

地产大鳄居安思危

十多年前，万科就开始了对住宅产业化的探索，在高速周转的发展模式上，从“契合到主动”缓慢而执着。在万科董事会主席王石看来，“住宅产业化”将是万科未来的核心竞争力，之所以要先行一步，是为未来的生存危机做准备。有道是英雄所见略同，与王石持相似观点的地产大鳄大有人在。

北京金隅股份有限公司董事长蒋卫平曾在中国发展高层论坛上讲到，“顺势而为是开发企业目前的存在前提，结构条件是发展的基础，好水快流是房地产发展的持续保障，而住宅产业化是探索的方向”。近期，金隅地产的技术中心对2011年投资1000万元的13个重点科技项目进行了验收，累计实现经济效益1.09亿元。公司一方面研发绿色转型技术，从而进一步降低生产成本，提高效率；另一方面对新型材料和住宅产业化加大科研投入，依托先进技术升级产业链，从容应对市场变化。

保利地产董事长宋广菊曾在股东大会上表示，对国家调控后的企业利润比较满意，并提出新的发展重点。“在现在对产业化的实验过程中已经感觉到中国的产业化是要有一个相对长期的过程，将试图通过产品标准化或品牌化的建设达到提高效率，减少差错，加强经济化的过程。”副总经理王健解释，现在保利在做的产品线，主要是针对保利地产内部的。把设计的这些产品从营销、设计的层面，以及今后成本的层面上，把它统一成能够快速复制和快速推广的东西，目前在做的是以内部的为主。作为保利地产，是从公司产品线控制产品品质，尤其当这条管理链比较长，规模比较放大的时候，能够通过住宅产品，以营销、设计、成本这三个点为主，把产品的品质控制住。

已有企业“在路上”

对地产企业而言，住宅产业化不仅是未雨绸缪，已经“在路上”开始住宅产业化试水的地产企业也已不在少数。栖霞建设曾在2008年底获得联合国人居署颁发的“特别贡献奖”，联合国人居署秘书长安娜·蒂贝琼卡曾在其湖畔人家小区由衷感叹：“住在这里真幸福。”后来栖霞建设继续加大对“四节一”环保技术的研发利用。董事长陈兴汉说：“以后不可能靠土地增值来做净利润，将来房地产利润90%来自于房地产建造环节，也就是运作环节。只有不断提高住宅产业化水平，降低住宅全生命周期的能耗和成本，我们房地产行业才能在国际竞争中取得应有的地位。”

安徽省首幢采用住宅产业化方式建造的高层住宅——由安徽宝业集团建造的天门湖公租房3号楼建造成功，天门湖公租房项目部副经理董玉海说：“虽然大家常用搭积木来比喻住宅产业化建设，但决非搭积木那么容易。”其中最受困扰的就是成本问题，造价要比普通住宅高9%左右。董玉海介绍，由于是首栋，工艺技术也在摸索着前进，但是却让他们对全面实现住宅产业化更有信心。“如果将来大面积使用住宅产业化方式建造，成本会更低。”

另辟蹊径的富力地产则注重环保成熟生态技术和环保节能技术的应用，十多年前把自己定位于“毛坯房的终结者”，以全装修房为发展重点。大范围推广和应用住宅产业化技术，使自身产品具有更高的科技含量和更人性化的智能管理系统实施住宅产业化。例如：采用外围护保温与隔热系统集成技术，推广应用住宅智能化管理成套技术，使用地源热泵机组、发泡聚苯板、商品泵送混凝土、复合组合模板、铝塑复合窗、强化变频电梯系统、变频加压水泵等先进的建筑部品。依靠这些成套技术，很大程度上可以提高住宅的节能性，以科学技术为动力，顺应住宅产业化发展。

全国首家综合性“国家住宅产业化基地”，也是全国惟一将住宅产业化新技术新体系全面引入保障性住房建设的企业——远大住工，于2011年在沈阳兴建的5000套规模的保障性住房“丽水新城”，采用住宅产业化的方式，用整体建筑装配方法施工，实现了国内建筑“设计标准化、生产工厂化、装配机械化”的新突破。并得到了前来考察调研沈阳公租房开工与建设工作的温家宝总理的现场赞扬，成为突破的成功典范。

保障房形成新增长点

远大住工的住宅产业化探索，也是我国保障房建设迈出的重要一步。在宏观调控的大背景下，保障性住房发展空间巨大，成为房地产市场新的增长点。保障房市场虽大，但是在建设过程中却不断表现出高品质质量需求与落后生产方式的矛盾，特点为“四低二高”：工业化水平低、成套技术集成度低、劳动生产率低、住宅的综合质量低；资源消耗高、住宅生产造成的污染程度高。粗放型的住宅生产方式，不适合可持续发展、走新型工业化道路的要求，不适应改善居民住宅质量的需要等，要解决这一系列问题惟有实行住宅产业化。以产业化支撑保障性住房建设，能够提高效率、保证质量、控制成本、节能环保，从而使得保障住房成本低而质量不低、价格低而标准不低。事实上，相比商品房，保障性住房更具备实施住宅产业化的条件，其两个最大的优势就是建设量大、个性需求低。在政府主导的保障性住房建设中采用住宅产业化形式，也必将为推进住宅产业化的整体进程获取宝贵经验。

国家支持保障房建设的政策出台后，更是对建造企业提出了极高的要求：必须实行住宅产业化。万科、远大住工等企业参与国家保障性住房建设，并且建设了一些住房项目。而建材企业意在打通住宅产业化链条，使建材企业与住宅产业化有效对接，转型寻求新的发展机遇。

在住宅产业化进程中，设计、生产、装配、建造的标准化将带来前所未有的成本降低，效率提升和人工成本的降低就是最大的成果，也是地产商最大的兴奋点。对此，上海城建集团副总裁周文波表示，作为住宅产业化的关键环节，以上海城建集团为例，他们的混凝土预制构件设计、生产，已拥有20年的制造经验，是目前上海市最大的PC出口加工和国内配套供应的专业化PC制造工厂，在上海地区PC构件市场占有率达50%。最终目标是将其打造成为以PC住宅为核心的“全产业链”国家级住宅产业化基地。根据产业规划，上海城建集团的“住宅产业化”业务将在未来3—5年内形成每年100亿元人民币的产值规模，从而降低成本。

推动跨行业整合

仅仅提高技术水平、完善服务体系，并不能完全满足消费者。住宅产业化的发展，还将极大推动房地产业与相关产业的跨行业整合。前不久恒大地产集团济南公司与山东富达装饰工程有限公司达成战略合作协议，优势互补，相互促进，共同提高。这是在当前建筑装修装饰技术和材料面临新的变革、低碳环保要求严格的大背景下，在住宅产业化的道路上另辟蹊径。对于充分发挥各自优势，确保建设工程质量，有效降低开发成本，必将产生极大的作用。

广东奥园置业集团则将房地产与家电企业相结合，与海尔集团联合成立“海尔奥园住宅产业化推进中心”。双方合作由点到面，使跨行业建立技术合作关系，解决产品的系列问题，优化市场理念，以互补互助的方式进行品牌联盟。

中小开发商“压力山大”

住宅产业化，既是房地产业“破茧”的机遇，也是一个不小的挑战，尤其是对一些中小开发商而言，存在不小的成本压力。一位房地产开发商总经理郭鹏接受记者采访时表示，目前像他们这样的中小型地产企业“不是不想走住宅产业化的道路，而是被成本压的实在很为难”。资料显示，由于目前还未形成规模化的生产，住宅产业化的建设成本每平方米比其他建筑高出400元～500元。成本的增加使中小型开发商企业无力招架，因本身的资金实力不够雄厚，再加上市场份额不够；无法获得规模经济，运营困难；前期投入大，短时间内很难见效，前期的投入很可能致使后期无法运转，成本就很难降低。而高成本又限制了住宅产业化的消费。其实成本增加对“大鳄”的压力也并不小。保利地产副总经理余英就曾表示，“住宅产业化迟早要做。只是目前保利的住宅产业化尚处于设计与实验阶段，还没有投入市场。”在他看来，目前中国的房地产业还处于劳动密集型产业阶段，短短几年之内中国要实现住宅产业化，可以说难度很大。“如果要推进住宅产业化，需要政府给予试点企业一些税收上的优惠，鼓励企业采用新技术与新材料。”这也道出来不少地产企业的诉求。

郭鹏也表示，中小型地产企业从意识上没有对住宅产业化足够重视。传统建造模式占市场大部分，新型建造方式市场接受度不高，甚至有些人一直持怀疑态度，认为这是在“凭一己之力，凭空制造一条产业链”，没有认识到能给客户带来什么样的价值，对后续影响理解得不够深，并且也没有魄力去做。“不过，意识虽然占了很大的原因，但是不能不看支配意识的潜在问题是什么。如果政府出台政策，制定条例法规，完善政策、体系、给予中小型开发商有针对性的优惠政策，使我们有足够的安全感；或者有定期给我们这种中小型企业做一些这方面的宣传与合适的交流学习，再加上我们对内部管理，系统地进行资源集成，可能不会有这种意识问题了。”

郭鹏认为，目前大多企业投入还不够，生产技术及研发跟不上发展。只有像万科这样少数的大企业在做，还有大学的科研机构在做，而技术的研发往往直接决定产业化程度的高低。以长沙远大住宅工业有限公司为代表，制造商的异军突起就显得水到渠成。远大住工的新闻发言人何贵财表示，他们致力于“做房子的部品配件制造， PC预制配件，用新的模式建造房子，具有标准化生产、短周期施工、合理化成本、安全环保节能等多项技术优势，做全生命周期绿色建筑的提供者”。他们以社会保障房的建设为基础，以普通工薪阶层为消费主体，面向中国80%的住房刚性需求，采用工业化的生产方式和产业化的生产模式，极大地提高了产品质量、降低了产品价格，为其自身带来了非常可观的利润。以“规模降低成本”的方式快速抢占住宅产业化的一席之地，也给中小型企业的生存造成了强大的压力。

“大的开发商在这个过程中已经有了些成果，很多的制造商也开始集合资源占领平台，虽然他们一直在强调过程中或者过程后，都不会人为地制造技术壁垒，而是建立整个行业的开放和资源共享。这个你信么？反正我不信。我们必须抓紧时间做好部品化的工作，做好住宅产业化的准备。即便环境艰苦也应该在这个平台上保留自己的一席之地。” 郭鹏表示，即使压力再大，也要跟上住宅产业化的步伐，否则今后将更难做，或许连生存都成问题。

产业化之路任重道远

住宅产业化已是大势所趋，然而正如人们常说的一句话，“前途是光明的，道路是曲折的”。地产企业的住宅产业化之路任重道远。2011年，曾经被评为“北京市住宅产业化试点工程”的北京小屯路万科中粮假日风景B3、B4号楼，却被国外的专家评价为其产业化只实现了部分细节，与国际上真正的产业化标准相去甚远。外观细节和部品的应用并不能称之为“住宅产业化”。

北辰实业相关负责人认为，大部分国内开发商目前只做开发，而且中国目前的市场需求仍侧重产品差异化。在政府没有执行统一标准的情况下，开发商很难在竞争中去做同质化、标准化的“住宅产业化”。

中国房地产业纷繁复杂，产业化讨论的结果更是众说纷纭，这也是影响住宅产业化的原因之一。“这个行业要想发展是很难，如果没有产业化，整个住宅产业提升的话，房地产企业再过几年还是这么粗放，还是这么原始，这就是事实。”沿海地产投资（中国）有限公司副总裁成实说道。成实所在的公司从2004年开始从事“健康住宅”建设。然而，由于缺乏产业化链条，无法把控整个环节中的标准，即怎么样才健康、才绿色。“你很难最后得出你需要的东西。”

实际上，目前的中国房地产业确实存在类似问题。“比如安装窗户的时候到底是安装者的问题还是施工者的问题就讲不清楚，因为我们产业化程度太低，存在大量交叉施工。”成实说到。成实认为，住宅产业化在我们国家来说可以说是“零基础”，虽然政府出台了一系列的政策与奖励，但毕竟给予的支持力度是有限的、国家标准的缺失、没有上下游的企业来做配套工作等问题恐怕难以在短期内解决。中小企业在住宅产业化的道路上走得颇为艰难，成为制约他们发展的重要因素。

地方政府掏腰包“打气”

在开发商频频呼吁政府出台政策支持住宅产业化发展的同时，各地各级政府部门也意识到了住宅产业化的重要性，奖建筑面积、发专项扶持基金、减免费用……纷纷出台“给力”的奖励政策为开发商“打气”。

北京——政策落实，项目落地。2010年北京市率先出台政策。3月30日北京市政府发布了《关于推进住宅产业化的指导意见》，其中广受关注的一条是“如果开发单位申请采用产业化建造方式，在原规划的建筑面积基础上奖励一定数量的建筑面积，奖励面积总和不超过实施产业化的各单体规划建筑之和的3%”。这一条例的出台让很多的开发商眼前一亮。为了实现这一系列目标，北京市在政策性住房中大力开展产业化试点，对于采用新型低层产业化整体房屋并达到抗震节能标准的农宅，按照有关规定，给予每户2万元的财政奖励。同年7月，政策出台后的首个项目在房山区长阳镇开工，这是北京市第一个住宅产业化试点工程——万科中粮假日风景项目之后的又一个住宅产业化项目，也是根据北京市的优惠政策、第一个获得3%面积奖励的项目。这对于开发商，不能说没有吸引力。

上海——政策手段叠加。上海市连续发布了《关于加快推进本市住宅产业化的若干意见》、《关于本市鼓励装配整体式住宅项目建设的暂行办法》两个重要文件。

新建住宅项目在土地公开出让或项目招标前应征询管理部门意见，具备条件的住宅项目，在土地或招标文件中应明确实施装配整体式住宅的具体要求，并写入《土地出让合同》《土地划拨决定书》和《建设项目协议书》；对于已签订土地出让合同且出让合同中未明确要求采用预制装配方式建造的商品住宅项目，在满足规定且尚未核发建设工程规划许可证的前提下，预制外墙或叠合外墙的预制部分可不计入建筑面积，但不超过该幢住宅地上建筑面积的3%。

对于达到65%节能标准的装配整体式住宅项目，按照有关规定，可申请建筑节能专项扶持资金支持。而对列入住宅产业化项目的经济适用住房、动迁安置房、公共租赁住房等保障性住房，由于实施装配式住宅方式而增加的成本，经有关部门核算后可计入该基地项目的建设成本。

深圳——紧抓社会保障房的大机遇。深圳致力于国家首个住宅产业现代化综合试点城市向示范城市的转变。开展了《保障性住房标准化系列化设计》研究，形成保障房施工系列图库、部品图库及相应的工程量清单、材料清单，以确保保障房的质量可控、投资可控、工期可控。实行部件的标准化，并带动其生产的工业化，从而逐步实现整个保障房建设的标准化设计体系和工业化施工体系。紧抓这一历史性战略机遇，全面推进住宅产业现代化，抢占生存空间。

重庆——增设框架，完善政策及保障体系。重庆市城乡建委出台《加快推进我市建筑产业化的指导意见》，从政策层面着力推进住宅产业化。《重庆市住宅部品认定管理办法（试行）》也即将发布，有利于更好地推行住宅部品认定制度。未来，重庆市将进一步健全政策体系，加快制定住宅产业政策，努力争取到2013年，建成50万平方米住宅产业化示范项目；到2015年，建成200万平方米的产业化工程项目。

河北——分步走。河北省墙材革新和建筑节能管理办公室承担着统筹推进全省住宅产业化工作的任务。按照省住房和城乡建设厅印发的《关于推进全省住宅产业化工作的意见》，将率先在经济较发达的石家庄等市推行全装修。2011年石家庄、唐山市新建住宅全装修面积要达到建设总面积的10%以上，并按此比例逐年增加；秦皇岛、邯郸、保定、廊坊市要达到7%以上，并据此比例逐年增加。到2015年，全省实行住宅全装修的开发建设项目比例要达到35%以上。到2013年，全省一、二级资质的房地产开发企业开发建设的商品住宅都要申报住宅性能认定，认定项目比例力争达15%，到2015年，达到25%以上。

广西——以住宅性能认定为主要突破口。将企业参与住宅性能认定列入诚信体系建设内容；凡对住宅建筑节能给予资金补助的项目，必须是参与住宅性能认定的项目。还将出台激励政策，在城市基础设施配套费使用管理上，对参与认定的项目适当予以减免。

宁夏——制定完善政策方针，以政策为先导。宁夏住宅产业化促进中心代行起草的指导性文件《关于进一步推进住宅产业现代化提高住宅品质的意见》上报自治区政府；编制完成并已施行的《成品住宅套内装修标准》；制定出台并实施的《宁夏住宅部品与产品认证管理办法》，建立住宅部品与产品认证制度。召开全区住宅产业化工作会议，与各市签订目标责任书。值得一提的是，宁夏已选择并培育了中房和建发企业联盟、宁夏建工集团申报国家住宅产业化基地，填补了宁夏在该领域的空白。