保障性住房建设的建议

贾康

我们这一次的“房地产调控新政”仍然在延续之中，它真正的进步首先就在于已经看清楚这样一个“双轨统筹”框架：即“保障轨”和“市场轨”，必须在一个“顶层规划”之下并行。在“保障轨”上，如果我们在“顶层规划”之下正确把握要领，把它的有效、基本供给做到位了，那么，低收入阶层、收入夹心层都可以“住有所居”了；“市场轨”上，商品房、产权房的房价问题，就没有太大的杀伤力了。所以，我们现在各个方面很多注意力集中在房价上面，似乎房价问题代表了房地产调控新政的一切，是有认识上的偏差的。

“房地产调控新政”绝不仅仅只解决一个商品房房价问题。然而，现在要顺应社会心态，政府必须不断地报出房价的动态，和各界一起互动讨论房价问题。但我们做理性的探讨，一定要把眼光放得开阔：要在“双轨统筹”的这样一个视野之内，以“调控新政”已经实现的进步为基础，来把握好我们往前走还要怎么样进一步地作动态改进。

我们的保障房的供给，要从最低端的棚户区改造开始，进而提供在定义上和实际形态上都很好把握的廉租房和公租房，来给我们的低收入阶层和收入“夹心层”的“住有所居”托底。于是，“经济适用房”这个概念应该尽可能地淡化，一些地方政府愿意用它也可以，但是必须明确它应该是有限产权。

在保障房的规划上面，我们应该按照一个土语的说法：“花插”着设计、“花插”着建，避免出现大片、连片的低端住房。也就是说，叫做廉租房也好，公租房也好，虽然说不能硬把它跟高端别墅拼在一起，组合在一个小区里，但至少要考虑廉租房、公租房和一般商品住宅之间，应能相对合理地形成中国式的群落关系。这样可以避免以后很多的社会问题。在其他发展中国家的实践中，大片低端住房就往往成了贫民区、贫民窟的代名词。

在具体图纸设计上，还有很多经验值得总结。比如说，大家已经认识到，保障房应该是偏向于小户型，要有相关的一定限制。各个地方什么叫小户型？当然可以有一定的差别，但不能差得太离谱。

公租房应该设计一个和产权房的转换机制，至少在很多地方值得试验。比如说，我作为一个年轻白领——收入“夹心层”，住进了公租房，好处就是没有房主来动不动威胁我提高房租，我可以非常安稳地住进来。有没有可能建立一种机制，在一开始签合同的时候，就规定，在三年、五年或八年的时点上，租户有一次选择权：在收入提高的情况下，可以再出一笔钱，把这个公租房转换为产权房。我不赞成原来的那些“限价房”、“两限房”的“售”，但我主张积极探索这种很规范的、也封杀了设租、寻租和套利空间的公租房向产权房转换机制的“售”。

在退出机制的探索和完善方面，我们还有大量的工作要做。有什么样的信息渠道能够使管理部门及时知道入住保障房人群的收入水平高到了他应该退出？这些事情，这个信息系统的建设、相关的管理，一定在成本上是相当高的，但这是政府必须牵头做好的。

在保障房建设上的BT、BOT、政府按揭、拼盘投资等机制，也包括不是不可以设想在中国情况下探索REITS（房地产信托投资基金）等这些机制，它们显然带有一些复杂和精细化的管理上的要领，我们还要对之进一步琢磨，但发展方向上，应该明确地鼓励PPP（Public Private Partnerships）就是“公私合作伙伴关系”概念之下，新的融资和管理模式之下，探索和发展这种新的机制，调动制度创新、机制创新的潜力，调动民间资本和社会资金跟进的积极性。