巨量存货压顶房企

孙维晨

除了資金，2012年最让开发商们头疼的是什么？当然是如今已难以消化的存货。

清明之后，在沪深两市上市的房地产企业中，近三分之二公布了2011年年报。尽管销售和盈利依旧呈现增长，但大量的存货让这些已在资金方面勒紧裤腰袋的公司倍感焦虑。

上述企业存货总额已经超过9059亿元，同比增长超过40%。其中存货同比增速超过30%的企业有30多家，有15家超过50%。

据统计，在报告期内有4家企业的存货同比增速超过100％。其中，华夏幸福（600340。SH）在2010年报中的存货为0。4615亿元，而其最新年报显示，该数据为206。6504亿元，同比增幅达到44677。98%。此外，金宇车城（000803。SZ）、鲁商置业（600223。SH）、云南城投（600239。SH）的存货同比增幅分别为432。71%、111。12%、103。93%。有媒体认为，即使不再新拿一块地，上市房企目前的存货也需要接近4年才能卖完。

“压低存货是我们目前的一个重要任务。”一位要求匿名的业内知名房地产负责人在接受《中国经济周刊》记者采访时说，“或许今年会选择一些项目降价。”他们也有为难之处。“我们很多项目是在调控之前高价拿地，这就意味着如果降价可能会让我们基本无利可图，甚至逼平成本。所以我们能忍就忍。”

以价换量一直都是市场和政府希望看到的“奇迹”。但是中国的房地产市场发生奇迹的次数基本没有可统计样本。很多开发商除了因为土地成本过高无法降价之外，很多都抱有“等等再看，忍忍再说”的心态。

某香港上市房企的高级财务经理告诉记者：“在北京，我们在售的一个项目现在的价格基本与成本持平，根本无法降价。因此集团索性决定就放在那里慢慢卖。能买几套算几套。”

与这种财大气粗的大型企业无法比较是一部分中小企业。他们既无可靠的融资渠道，也缺乏政府背景，尽管自己的存货并不多，但是他们宁愿降价也要及时甩货。在采访中，甚至一些开发商希望记者能多介绍一些买家以便为“消化库存”尽一份力。

“大企业应该向中小企业学习。早降价，早去存货。”中国房地产协会某高层人士如此评价。他告诉《中国经济周刊》，目前很多地方成交的客户都是刚性需求为主。谁能得到这部分购房者的青睐，谁就能在目前的市场中占据先机。“投机和投资需求被打压，本来就缩小了需求方人群。现在很多房企已经坚持了很久，通过今年全国两会和中央平日的连续表态，大家也应该对政策有了较为明确的预期。他们真的到了应该降价的时间段了。”

历来，中国市场上的3月到5月，都被认为会出现一波购房“小阳春”。北京市住建委数据显示，3月北京新建住宅成交8085套，这一成交量不仅同比2011年3月的5743套有明显上升，相比今年前两个月亦涨幅明显，与今年2月5514套的新建住宅成交套数相比，环比大涨46。6%。而来自市场机构的统计，2012年全市第一季度纯商品住宅成交均价为18980元/平方米，比去年一季度下降14。5%，环比2011年四季度下降10。5%，已跌破2010年一季度19450元/平方米的同期价位。

北京房地产协会数据则显示，房价有了更为明显的下降：今年一季度北京新建普通住房成交均价12326元/平方米，比去年同期下降20。7%。