上海农庄:资本新宠的风险

赵磊

“上海绝大部分农庄是不赚钱和亏损的，比例非常高。”上海财经大学现代都市农业经济研究中心教授吴方卫说。

但这丝毫浇灭不了各方资本的热情。

资本涌入上海农庄

4月11日，上海市发布的《上海农业旅游发展报告》称，2011年上海已建成各类农业旅游景点近200个，其中年接待规模万人以上的农业旅游景点90个。据统计，2011年该市涉农旅游总人数约1500万人次，同比增长12.5%；直接带动各类涉农旅游总收入22亿元，带动农民就业约4.5万人（包括季节性就业）。

上海农业旅游景点的最主要组成部分就是农庄。作为距离市区最近的郊县，闵行区农庄的增长可以视为沪上农庄增长的一个缩影。

闵行区农委农业发展科的张曹民对《中国经济周刊》介绍说，闵行的农业旅游项目是从2007年开始的，当时大量政府的扶持资金投入。2008年以后，各路民间资本开始大规模进入。目前，闵行有13个已经建成投用的农庄项目，其中绝大部分是2008年以后建成的，此外还有5个在建项目。

在上海，像房地产、IT、生物医药等资金状况比较好的企业，甚至专门成立了投资部去郊区寻找土地和项目。而不少区县的农业主管部门，因为投资商蜂拥而至以及规划控制的原因，已基本不再审批新的项目。

“一方面，近年来食品安全事件一再刺激公众神经，消费者希望找到安全、健康的食品，对高品质食品的需求呈现稳步增长趋势，市场前景广阔。另一方面，在政策上，‘十二五规划纲要明确提出，在工业化、城镇化加快发展的过程中，要同步推进农业现代化。今年的中央一号文件更是将科技兴农、发展现代农业放到了显著位置。”上海多利农庄创始人张同贵分析说，“这些因素都吸引到了市场上越来越多的企业投入到绿色、有机农产品的生产中来。”

在农业投资领域有深入研究的上海博盖企业管理咨询有限公司总经理高剑锋，将目前市场上投资农庄的资金划分为三类：首先是房地产商，这部分人主要冲着便宜的土地而来，主要目的是，将来如果土地政策有所松动，能在农村土地市场分得一杯羹；其次是餐饮、酒店业人士，随着城市消费向乡村消费转移而转移；第三则是以IT业为代表的新兴行业，“现金比较充沛，他们投资农庄纯粹以投资回报为目的。”

“尤其在房地产市场遭遇宏观调控的大环境下，越来越多的开發商转投农业和农庄。”东方菲尼克斯国际乡村俱乐部（下称“东方菲尼克斯”）董事长俞斌告诉记者，房地产开发商已经成为了如今上海投资农庄的主力军。

一家在松江投资农庄的投资公司负责人给记者算了一笔账：一亩农业用地的租金平均在每年1500元左右，由于国家每年还要反哺800元左右的农业补贴，实际每亩土地的租金只有700元。也就是说100亩农地的租金只有7万元，“这相对于建设用地动辄上亿的转让金，简直是九牛一毛。”

“虽然农庄的基础设施投资巨大，但即便将来不搞了，或者遭遇拆迁，基础设施都可以作价转让或者得到赔偿的，加之土地使用成本如此低廉，搞农庄还是一笔划算的买卖。”一位农庄经营者说。

只有5%到10％的农庄在赢利

俞斌应是较早进入这个市场的投资者之一，他所经营的东方菲尼克斯，是上海近郊罕见的庄园式俱乐部，与常见的“农家乐”刻意营造某种“土”的度假状态截然相反，东方菲尼克斯无论是整体设计还是细节布置，都很“洋气”。

作为上海最早一批投资进入农庄领域的私企，地产商人出身的俞斌几乎将自己在房地产行业上积累的资金都投了进去。据他估算，开张至今，仅土地租金和硬件设施的投入就达到了5000万元，而随着三期工程规模扩大到1600亩，投入将更大。

在俞斌的庄园产业中，农庄的度假功能只是其中很小的一部分，大头则是一套班子的另一块牌子——“中穗有机农业”，这是俞斌所追求的赢利点。从去年11月拿到国家有机认证以来，“中穗有机”已经发展了数万名客户，通过有机农产品的会员制配送，营业额也已经达到千万元级别，俞斌梦想中的“俱乐部+农庄”的复合体模式已经成型。

“相比以前投资房地产的回报，虽然眼下已经开始逐步赢利，但农庄的投资回报率简直不值一提。房产是赚快钱的，而农业肯定是赚慢钱的，至少5到10年才有回报。”俞斌说。

事实上，从2008年以来，上海郊区呈爆发式兴起的农庄，超过九成并不赢利或处于亏损状态。

日前在上海市农委召开的一个关于农业旅游的内部会议上，不少与会的农场主甚至表达“想退出”和“被套住进退不得”的想法，这与正想进入这个市场的外围者形成了鲜明的对比。吴方卫告诉记者：“绝大部分农庄是不赚钱和亏损的，比例非常高。”俞斌等几位农庄经营者都曾经对上海的农庄做过调研，他们告诉《中国经济周刊》，只有5%到10％的农庄在赢利，很多农庄都在苦苦支撑。

据了解，除了农庄本身投入大、成本回收慢等特点外，最为阻碍上海农庄良性发展和赢利的还有政策性风险，即农业用地的土地性质。去年5月，上海出台了《上海市设施农用地管理办法（试行）》。以经济作物用地为例，一亩地算上仓储、管理等用途，只可以配建6.7个平方米的用房，比例只有1%。以一个规模为500亩的生态农庄计算，仅可配建3300多平方米的地面建筑，分摊到用作餐饮和度假的面积更少。

“因此出现了不少打擦边球的现象，例如在玻璃大棚里造餐厅等。即便造了，因为是违规建造，农庄也面临被拆除或证照难以办理的风险，给企业增加了大量风险和灰色经营的成本。”一位业内人士说。

高剑锋则表示：“国家在确保18亿亩农业用地的红线上只会越来越严格，所以这一政策性风险只会越来越大。”

如何改变生存状况

如何改变上海郊区农庄赢利难的生存状况？

吴方卫建议，上海应该将农庄旅游纳入到城市旅游的整体体系中，进行综合规划。“现在农庄的问题不是有没有投入，而是没有进入上海的旅游体系中，是割裂的。大家到上海旅游，几乎没有专门去郊区农庄的线路，应该把上海的农庄旅游作为城市旅游的一条线路、一个产品。”

对于眼下农业旅游最为棘手的土地问题，吴方卫认为短期内还没有政策可以突破，建议农庄可以采用非永久性的设施，来弥补服务设施不足的缺憾。

位于浦东、以有机农产品配送为主要模式的多利农庄，是业内公认的“带头大哥”，除拥有1750亩有机种植用地之外，去年年底又签下了4000多亩有机农业用地。据其创始人张同贵介绍，多利农庄的经营模式以有机农产品为主业，而农村生活的体验和展示作为有益的补充，不需要在度假和餐饮上投入太多的财力和精力，有效地避免了土地的政策性风险。

不过在高剑锋看来，多利的模式难以复制。他表示，多利模式虽然非常好，但并不会成为主流，因为需要大量的资本进行前期投入。自从2005年创业以来，多利农庄已经获得了两轮分别为1000万美元和3000万美元的投资。

此外，一些经营者认为，如果不把投资农庄作为一个赚取快钱的项目，而升级为追求一种稳定长期的回报，也许更利于农庄更好地发展和生存。

据业内人士介绍，投资农业和农庄，虽然最初几年并不赢利，但其第一产业以及和第三产业混合的属性，使之会成为一个有长期稳定收益的项目。通常经营稳定后，获取每年5%?10%左右的收益并不太难。

据了解，目前如远大、正泰等国内知名的制造业企业也已经投身到这一行业中，除了对食品健康的追求之外，已经把农庄作为企业分散风险的一种经营方式。