前期定位不明

面对由于开发商对市场缺乏信心而导致前期定位不明，并最终影响产品销售的情况，可从市场、客户及产品三个层面来进行思考并寻求相应的解决方案。

本期，我们将通过“病灶四”一起来分析一下由于开发商对市场缺乏信心而导致前期定位不明并最终影响产品销售的情况，并与大家分享一些较为有效的解决办法。

病灶四：

开发商对市场不看好。缺乏自信，

前期定位不明，产品销售不佳。

对此类病灶，可从市场、客户及产品三个层面来进行思考并寻求相应的解决方案：

【病例诊断】

定位偏低、未充分利用地块现有资源

以下以某高端项目为例。该项目位于某二线城市生态型限制开发区域，为区域最后一块大规模的住宅用地，建有运营良好的高尔夫球场，旅游资源丰富，发展潜力巨大。开发商的前期定位偏低端，目前已建造部分小面积独栋别墅及酒店，档次不高，与市场及客群相背离，导致后期销售不佳，资源没有较好利用。

【对症下药】

重新定位，寻求项目价值点所在

结合项目的优劣势，通过分析现实情况，根据宗地属性解析、市场判断、经典案例研究等重新定位，我们逐步寻求项目价值点所在。最终，我们建议开发商以高尔夫球场作为项目主体的综合式地产开发模式，在新定位下打造项目亮点，有效利用现有的旅游资源，打造与高尔夫主题相结合的物业。

通过对市场及客户的研究及分析，作出相应的产品定位调整后，在产品层面，调整方案建议产品营造通过对现有高尔夫及湖景资源的利用，辅以主题配套等三方面来诠释项目定位——高尔夫精品文化社区。以下是具体的建议：

●高尔夫景观资源的利用

高尔夫主题精品酒店、酒店别墅

产品特色：

打造以高尔夫为主题的酒店，建筑呈花园式散落状排布，鸟瞰效果似高尔夫球洞；酒店别墅沿湖排布，水系贯穿地块，户户临水。

●依托高尔夫概念的产品打造

高尔夫学院

产品特色：

建议将原有的临时会所改造成为高尔夫学院，设高尔夫球教学课程和实际操作指导、室内模拟高尔夫、高尔夫球专卖店等特色功能。

高尔夫别墅

产品特色：

户型设计突出休闲度假功能，多设计室外活动空间，添加户外练习场地和休息空间，注重室内空间、灰空间和外部的自然搭接。

●利用湖水景观资源的产品打造

联排别墅

产品特色：

沿湖排布联排别墅，朝向西北、东南两面均可观景，利用观景阳台和窗户增大景观面，特别是客厅和主卧的景观面，增强观景阳台和观景窗的造型趣味性。

形象别墅

产品特色：

360度临水景观形象独栋，户型面积在800平米以上，平均1-2亩一栋，设置无边界泳池等度假配套设施，突出观景性，形成曲径通幽的顶级别墅社区。

定制性别墅

产品特色：

组团式布局，沿湖设置私人停泊码头，前期组团供客户订购，后期通过卖地的方式进行产品定制化服务，奠定社区高端形象。

水上高尔夫别墅

产品特色：

一线临湖设高尔夫主题社区，穿插排布，保证户户观水景；沿湖可设置高尔夫球挥杆平台，别墅露台及地下室均可设置高尔夫娱乐设施，突出主题。

●配套先行，吸引人气

娱乐会所

产品特色：

以餐饮、休闲娱乐功能为主的会所，配套泳池、健身房、特色中西餐厅、酒吧等功能。

●商务功能配套

企业会馆

产品特色：

以商务会议功能为主、同时为企业提供休闲功能，配套会议厅、多功能大厅、酒吧等。满足企业作为独家居住、小型会议、聚会、奖励居住等功能。室内少隔断，便于客户改造功能空间。

意式风情商业街

产品特色：

沿港湾布局街区式商业街，沿水面多采用凹凸式建筑排布，增大沿街可售面积，同时增加绿化面积。