风险当头,延后释放

王韶辉

房地产信托专题分析报告

房地产信贷紧缩加速了房地产信托业务的发展，2010年和2011年新增信托估计为5000 亿，占到存量信托的70%。按照1.5?2年的发行期限，预计2012年和2013年将分别需要还本付息约为2500亿和3100亿，由于房地产市场的低迷，这些信托将面临着还款风险。

1月13日，中国国际金融有限公司（中金公司）房地产研究部发布报告，详细分析了当前房地产信托面临的还款风险，认为信托展期将使得系统性风险延迟到2013年释放。由于上市公司龙头企业信托占比较低，参与信托较多的中小开发商将面临较大风险。

中金公司成立于1995年7月，是中国第一家中外合资投资银行。其研究部拥有逾百名国内外著名高等院校毕业、并具有海内外资本市场经验的专业分析师，连续多年被客户评为中国资本市场最有影响力的研究机构。

存量7000亿，今年到期1／3

房地产信托主要是集合类信托，存量规模约7000亿：按资金来源分类，信托可以分为集合类及单一类产品。新增房地产信托中，主要是集合类产品，2011年1月-11月房地产集合信托新增约2783亿，截至去年三季度末存量房地产业投向信托规模达到6798亿元。

未来两年总还款额约2500亿和3100亿

按照用益信托工作室以及中国信托业协会的数据模拟推测，2012年开始将是房地产集合类信托偿付高峰，2012年预计到期规模约2234亿，2013年到期2816亿元，总还款额分别约2500亿和3100亿。

今年第三季度房地产业集合类信托融资将到期约1000亿的规模，其他季度单季度也在350亿?500亿元，3月是小高峰，到期约220亿元，7月起是到期大高峰，每月均在300亿元以上。

不足两成信托可能违约

由于开发商和信托公司都不希望信托违约出现，所以大部分项目会以开发商降价促销、“借旧还新”或者项目转让等方式来应对，预计10%?15%的信托项目可能在今年出现违约风险，需要信托公司自有资金介入或通过资产管理公司收购，总的来说房地产信托风险将延迟到2013年释放。

信托到期风险的解决方式

信托违约前

开发商自行回款：一般的信托项目均以房产销售收入作为第一还款来源，同时建立回款保证金制度，一般回款保证金要占销售收入的六成，因此，到期前一到两个季度，开发商会调低价格，尽量加快回款，保证信托资金偿付。

借新还旧/展期：借新还旧主要是通过其他信托公司（或自身）新发信托，替换掉老信托资金，展期是将老信托期限延长，两者的前提都是项目本身的现金流情况仍然可覆盖，只是暂时的偿还困境，而且后期信托的要求收益率也将明显上升。

信托违约后

信托公司自有资金兜底：信托公司可以用自有资金对违约的信托项目进行收购。

资产管理公司/其他开发商收购：出让给资产管理公司，信托公司退出，主要针对抵押率较好的项目（比如<40%）。而开发商收购的前提是信托借款人财务有问题、但项目品质相对好。

信托事件对市场的影响

首先，加速房价在今年2季度的调整。今年2500亿还款主要集中在第三季度，月均还款将达到360亿，且其中6 成是布局在一二线城市，具备一二级资质的中大型开发商。这意味着从第二季度开始，开发商将加快销售，回笼资金，一二线城市房价或面临调整压力。

其次，加快行业整合。拥有较强资金实力的龙头地产公司将容易获得廉价土地，有望进一步提升市场份额。

再次，中小上市公司或面临高风险。与大型上市公司相比，无论从信托融资总规模，还是从信托规模占净资产比例等指标看，小地产公司和区域中做周转的中小型公司均面临着相对更大的到期风险。

（作者系中国国际金融有限公司研究员白宏炜、宁静鞭）