去年楼市半边天,今年走到岔路口

2011年火爆的商业地产，目前已成为部分房企年度业绩单的拯救者。比如越秀地产、保利广州等房企，商业地产的贡献率皆占半边天。

不过，此前万达集团董事长王健林、银监会主席刘明康等对于商业地产一哄而上的非正常现象提出了警告，甚至有专家在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，2012年商业地产将首现供大于求的现象。在供求逆转之下，商业地产泡沫将破灭，且跌幅会在50%以上。

商业地产擦亮房企业绩单

近段时间以来，一些房企的年度业绩单纷纷出炉，而部分房企的业绩单上，商业地产成为亮点，并一改之前的配角角色，成为业绩的主力军。

越秀地产公布的《2011年12月份经营情况》显示，2011年1至12月，公司累计合同销售面积为60.84万平方米，同比上升12%；累计合同销售金额约90.54亿元，超过90亿元的年度销售目标，同比上升2.2%。

对于这份成绩单，最值得关注的不是越秀地产在地产调控之下顺利完成年度销售目标，而是商业地产的逆势表现。

中投顾问的一份研究报告指出，越秀地产2011年业绩单中，商业物业完成合同金额超过45亿元，占全年销售额的50%。

整个2011年，不时传来越秀地产商业物业的消息。比如该公司2011年10月的销售成绩单，主要贡献者为商业物业出售：越秀地产发布的10月份经营情况的资料显示，10月越秀地产的合同销售额为18.17亿元，而通过出售财富世纪广场和江南新苑两个商业物业，回笼资金量就达11.77亿元，占比达约65%。可以这么说，商业物业的出售扛起了越秀地产10月的业绩，而这也是越秀地产2011年业绩单的缩影。

越秀地产的情况并非个案，2011年保利广州销售额达100亿元，50%来自于商业地产部分。

富力广州也如此。

此前富力对外公布的数据显示，截至2011年11月底，富力广州销售额已突破100亿元大关。而有机构监测数据显示，截至2011年11月底，富力广州住宅销售额约43亿元。换句话说，当时富力广州超百亿元的销售额中，商业地产的贡献率超半。

与此相对应的是，2011年，富力在广州的珠江新城相继推出了富力盈信大厦、盈盛广场和盈凯大厦等3个高端商业项目，且均用于对外出售。

2011年商業地产表现强势

商业物业支撑起越秀地产、保利广州、富力广州等房企的业绩单，也是2011年“商业地产年”的缩影。

可以这么说，2011年，伴随住宅的受压，商业地产逆势崛起，相关统计数据对此作出了有力佐证。

国家统计局公布的2011年房地产业统计数据显示，2011年，全国商品房销售额达59119亿元，同比增长率为12.1%，其中住宅销售额同比增长率仅10.2%，而属于商业地产部分的办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。

销售面积方面也如此。2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米，比上年增长4.9%。其中，住宅销售面积同比增长3.9%，办公楼销售面积同比增长6.2%，商业营业用房销售面积同比增长12.6%。

根据国家统计局公布的数据，《每日经济新闻》记者还发现，2011年楼市，在投资额同比增长率、施工面积同比增长率和新开工面积同比增长率等重要指标方面，商业地产部分的办公楼、商业营业用房的表现皆比住宅强势，而调控下的住宅则成为2011年楼市相关统计指标中的拖后腿角色。

在全国楼市相关统计指标中强势表现的商业地产，在具体到相关地方时，强势表现依旧。

以杭州为例。2011年杭州主城区一手商品房成交量为23346套，其中住宅成交量为12784套，商业地产成交量为10562套，商业地产成交量占比约45%。而在2010年，杭州主城区商业地产成交量占比约29%，2009年更是低至近22.4%。

北京楼市商业地产的表现同样引人关注。

北京中原的统计数据显示，2011年北京新建住宅总签约面积环比下降22.4%，且创造了最近十年来成交面积的最低记录。与此形成鲜明对比的是，2011年北京商业地产(写字楼、商铺)成交总额冲高至390亿元，同比增长34%。

2012年是春天还是冬天?

对于2012年商业地产能否延续2011年的火爆，目前市场上出现了两种截然不同的观点。

中国指数研究院院长黄瑜乐观地指出，“未来一年，商业地产无论企业还是个人投资，都是很好的机会。”

世联地产董事长陈劲松也认为，2012年的楼市，在住宅受压之下，亮点依旧会是商业地产。

但另有一些人则认为，2012年是商业地产的泡沫年，甚至有人认为，2012年商业地产泡沫将破灭。

高纬环球中国区研究部董事张平认为，2012年，部分地区鉴于2011年商业地产的一哄而上，将出现供大于求的局面，同时很多缺乏商业地产专业运营能力的住宅商的盲目进入，将导致商业地产泡沫隐现。

以北京为例，自2011年下半年以来，北京商业地产供应量一路上涨。

搜房网数据监控中心的统计数据显示，2011年北京商业地产市场新增供应面积达437万平方米，其中大部分新增商用物业面积集中在下半年入市，比如2011年7月入市的商业物业面积高达136万平方米。而在2012年，北京商业地产供应量加速的现象仍将继续。

此外，高纬环球的一份研究报告指出，2011年成都甲级写字楼入市量为22.3万平方米，而2012年将会有超过100万平方米甲级写字楼集中放量，届时成都甲级写字楼的存量将翻倍，将考验市场消化能力。广州也如此，预计2012年广州写字楼新增供应将进入高峰期，预计市场的整体空置率将上升。

中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示，2012年商业地产将出现供大于求的局面，因为商业地产开发投资过快，而商业地产市场需求量在下降，导致库存面积增大和空置率上升。因此2012年的商业地产市场已具有泡沫的迹象，需要引起警惕。

在接受《每日经济新闻》记者采访时，郑州蓝海地产顾问董事总经理任远甚至认为，2012年，在供大于求以及一拥而上之下，很多商业地产开发商缺少专业运营能力的背景下，2012年商业地产泡沫将会破灭，且跌幅在50%以上，很多商业地产项目将出现“白菜价”甩卖。

2012年已到，楼市调控不会放松但会更加灵活

国家统计局发布的数据显示，2011年12月全国70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比下降或持平的范围继续扩大。

全国各地以限购、限贷、限价为主导的调控手段有效“控制”了房价。

涨幅收窄：在限购、限贷等调控措施影响下，2011年商品房销售价格涨幅持续收窄。在国家统计局监控的70个大中城市中，2011年12月有52个城市新建商品住宅(不含保障性住房)房价下降，16个城市持平，仅2个上涨。

瑞银房地产分析师李智颖称，全国范围内的房价收入比约为7.5倍，较健康，但一线城市和部分领先的二线城市房价收入比风险依然较高。

开发商较为看重的销量并不乐观。从历史数据看，2011年商品房市场明显降温，商品房销售面积同比增幅明显下滑。

从保利、万科、绿城、恒大、金地等大型房企近日发布的2011年业绩报告来看，房企20强中有15家业绩同比增长，仅4家业绩同比下滑。但是全年销售目标完成情况不佳，有10家房企没有完成销售目标。

存量增多：李智颖认为，未来6个月，房地产政策仍将保持不变。2012上半年，如果建设不放缓，或将出现供应过剩。根据瑞银测算，建设量必须降低28%才能使市场供需重新平衡。“2012年，开发商的销售下滑幅度如果超过30%，则大部分公司现金流将有压力，”李智颖说，那样的话，可能有更多的中小开发商将退出市场。

世联地产集团市场研究部总监吴志辉研判，2012年房地产业的关键词是“去库存”。在存货减值和资金流转压力下，快速消化库存将成为地产企业当下要务。

在严厉调控政策下，不少房地产开发企业不愿加大对房地产开发投资。

从国家统计局公布的开发企业资金来源构成看，2011年以来，国内贷款比重持续下降，企业自筹资金比重上升。另外，定金及预收款比重小幅上升，利用外资和个人按揭贷款比重有所下降，随着国内信贷环境继续紧缩，开发企业资金状况不容乐观。

事实上，在房地产调控政策不放松情况下，房地产开发企业融资环境更为严峻。为了加快回笼资金，不少开发企业降价促销，但难以改变整体局面。

灵活“过冬”：专家认为，2012年楼市调控政策不会放松，但会更加灵活。

近期，一些城市调整普通住房标准，将住房总价提高。普通住房标准提高后，将在营业税、契税方面给予购房者更多优惠，也将进一步刺激刚性需求，增加消费。

一些专家认为，调整普通住房标准，不能误解为政府“救市”措施，也不必担心会助推房价上涨。

在楼市调控政策未放松前提下，未来房企面临的降价压力将更大，会有更多的房企加入“以价换量”的竞争。

对南方而言，本应是阳光[最新消息价格户型点评]灿烂、气候宜人的好季节，但王建中却感到阵阵寒意。见到记者，这位平湖市景乐房地产有限公司的总经理倒出了一肚子苦水：“3月份我的景乐雅苑[最新消息价格户型点评]一期开盘，310套房子抢购一空，现在销售中心难见人影；上半年有七八家银行每隔一段时间就打电话，求着我们在它那里开户，现在可好，换成我们利用私人关系求人家放贷了。”

对于房地产开发商而言，这个冬天似乎来得有点早。绿城陷入高负债危机，龙湖、绿地遭遇业主退房；个别城市出现中小开发商跑路现象。

西安紫薇地产副总经理曹靖说，行业内流传这样一个说法：“2008年，可能冷到零下20度，但只有10分钟，2011年，可能只冷到零下10度，但持续几个小时了。”

房管局：近期上海打折楼盘占比近五成

这是一个始料未及的现象。

2011年6月，绿地集团就开始促销。然而，销售业绩并没有大幅上升。绿地董事长张玉良提供了这样一组数据：第一轮促销，降幅在10%左右，销售量能够维持不比上月低，到了第二轮促销，降幅在20%到30%之间，可是10月的销售量反而低于9月。无疑，伴随着调控，房地产市场多方博弈再度上演。

表现之一是土地市场。张玉良说：“因为销售不好，7月份我们就很少拿地，10月份开始明确不再拿地。”

冷清的土地市场，对于一些过于依靠土地财政的地方政府而言，压力骤增。有些地方政府在土地出让时采取取消配建要求，降低底价等措施。

另一表现是价格。来自上海住房保障和房屋管理局的数据显示，8月、9月、10月，连续3个月打折楼盘占在售楼盘的比例分别为48%、49%和59%。上海住房保障和房屋管理局局长刘海生分析，一些楼盘的备案价格本来就很高，在这样高价的基础上打折，自然有水分。他说：“现在看，发生退房风波的，看来是真打折。”

由于担心前期业主退房，不少分期开发的楼盘还在硬扛着。一位西部城市的开发商说：“目前我们一共有6个项目在售，可以在项目之间实现资金平衡，因此目前还没有到非要降价的时候。”

一些地方政府弱化调控

一些传言也冀望放松调控。6月，一則北京正在研究放宽限购政策，有望在年底前放松对高端项目的限购的消息传播开来，对此，北京市住房和城乡建设委员会迅速辟谣。

与此同时，一些地方政府对调控政策执行确实在弱化。如二套房贷方面，一些地方仅仅是让购房者签一纸承诺，而非严格审查。还有个别城市，以旅游地产、养老地产为名企图突破限购政策。

事实上，一年来，每到调控的关键时间节点，中央不断释放坚持调控方向不动摇、调控力度不放松的信号。目前，国内经济增长放缓，中国人民银行近3年来首次下调存款准备金率，但专家表示货币政策的微调并不意味着放松对房地产市场的调控。

“商品房更重居住功能”年底，部分城市限购政策期限将至，市场议论纷纷。一旦放宽，房价是否会迎来报复性反弹？继续从严，市场是否会出现恐慌性抛售？

中国人民大学公共管理学院副院长许光建说：“限制投机性行为会持续相当长时期。房价涨跌多少并不是主要目的，主要在于建立新的体系，如通过保障房保证民生需求。”

目前房地产调控并不具备放松条件，未来还要落实已有调控政策，同时进一步细化调控措施。比如，限购政策如何能更好区分改善性需求和投资性需求，信贷政策如何更好支持自住性需求。

限购政策如同一剂猛药，使发烧的楼市得以降温，但从房地产市场长远发展来看，人们普遍期待有一个相对完善的政策体系，从根本上解决房地产市场多年来累积的问题。

在接受新华社记者采访时，刘海生指着身边坐着的几位处长说：“2008年应对金融危机，研究如何刺激楼市的是我们这拨人，如今还是我们这拨人，又在研究让楼市降温。政策一定要考虑长久可持续的问题。”事实上，住房政策信号日趋清晰。

一方面，政府加大住房保障力度，解决困难者的住房问题，同时也利于房价回归理性。另一方面，商品房去投资化更注重居住功能。“中国人多地少，仍处于快速的城镇化发展阶段，房子首先要满足居住需求。”国务院发展研究中心专家廖英敏说道。（据《每日经济新闻》）

延伸阅读

“倒春寒”中的一抹亮点

供地疲软成交回升

中国指数研究院的数据显示，全国土地市场2月份仍延续前期的低迷状态，市场供应乏力，全国300个城市的土地供应量环比、同比均有下滑，住宅用地市场同样难有起色。

2月，全国300个城市共推出土地2023宗，环比减少28%，同比减少27%；推出土地面积8555万平方米，环比减少28%，同比减少29%。其中，住宅类用地（含兼有住宅用地的综合性用地）641宗，环比减少30%，同比减少34%；推出土地面积3005万平方米，环比减少26%，同比减少41%。

受春节后周期性市场回暖的影响，全国300个城市土地成交面积及住宅用地成交面积环比略有回升，较上月均有10%左右的涨幅。

2月，全国300个城市共成交土地1957宗，环比减少12%，同比增加6%；成交面积8603万平方米，环比增加11%，同比增加14%。其中，成交住宅用地537宗，环比减少9%，同比减少14%；成交面积2569万平方米，环比增加9%，同比减少16%。

尽管成交量有所增长，但仍难改变土地市场的萎靡现状。全国300个城市土地和住宅类用地的成交楼面均价虽有一定涨幅，但仍低于去年同期水平，底价、低价成交已司空见惯。2月，全国300个城市成交楼面均价为814元/平方米，环比上涨12%，同比下跌19%；其中住宅类用地成交楼面均价为1210元/平方米，环比上涨25%，同比下跌6%。

全国300个城市土地平均溢价率1%，与1月溢价率持平，较去年同期减少15%，但较1月跌幅略有减少。其中住宅类用地平均溢价率为1%，较上月减少0.7%，较去年同期减少17%。

推出宅地武汉夺魁

在经历今年年初的低迷之后，受部分刚性需求释放的影响，北京等一线城市的楼市成交量出现反弹，北京、广州的住宅用地成交量也出现了同比上涨。但到了2月底，上海执行仅一周的楼市新政（在上海外地户籍家庭持长期居住证满3年，可以在上海购买第二套房）突然被叫停。

作为对全国楼市有明显导向作用的一线城市，上海楼市的微调政策“夭折”，表明中央政府的调控力度不会放松。中国指数研究院江浙分院研究总监曹旭东认为，就目前成交量仍处低位的土地市场来说，实质性回暖无从谈起。

截至目前，全国部分主要城市雖然还未公布今年的供地计划，但就今年1、2月份的土地供求情况来看，土地市场冷清正从一线城市向二三线城市蔓延。

2月，10个重点城市中的广州、深圳、杭州均无住宅用地入市，武汉以117万平方米的供应量居10个城市首位，同时也是当月唯一供应量过百万平方米的城市，其余城市的供应量均在55万平方米以下。

今年1-2月，10个重点城市中仅武汉的住宅用地累计供应量超过去年同期，同比增幅77%。其中武汉、重庆、成都的累计供应量超过百万平方米，分别为323万平方米、175万平方米、118万平方米。

在10个重点城市中，除深圳、杭州外，其他城市2月份均有住宅用地成交，南京以73万平方米的成交量居于首位。1-2月，10个重点城市中的广州、南京、武汉、北京4城市的成交量均超过去年同期，增幅分别为217%、111%、64%、23%；武汉为累计成交量最大的城市，累计成交面积达277万平方米，是唯一累计成交量过百万平方米的城市。

“宝地”亮相创高溢价

冷清的土地市场并非完全没有看点——各大城市纷纷推出“压箱底”的“宝地”，为土地市场增色不少。

近期，北京推出了两宗优质地块，分别为来广营A4、B4地块和东城区香河园地块，均为区位优势明显的稀缺地块。其他城市如上海、宁波等也陆续推出优质地块。

链家地产市场研究部分析师冯联联认为，政府加大了优质地块的推动力度，无疑将会给冷清的土地市场增加热度。“增加优质地块供应或将成为2012年土地市场上的一个亮点，部分资金较为充裕的开发商可借机低价拿地。”“由于受资金限制，许多房企对于拿地‘无心无力，导致多个地块以底价或低溢价率成交，这是1月份土地市场低迷的延续。但2月份住宅用地的成交量则是在增加，这也可以看出开发商对于土地市场的观望情绪有所缓解。”据冯联联介绍，宁波2月份成交的宁海县西店镇原西店宾馆地块，即为一宗少有的优质地块，其溢价率高达180%。

“2月份的土地市场上还出现了同一家房企多次拿地的新情况。”据链家地产市场研究部统计显示，中海地产、中建地产在2月份分别拿地3宗，且多数集中于二三线城市。今年1-2月，中建地产和中海地产也是当月全国拿地数量最多的企业。

冯联联认为，市场低迷，正是逆市拿地的良好时机，如恒大地产去年销售额达803.9亿元，资金相对充裕。即便恒大宣布原则上不再多拿地，但2月份仍在江苏省嘉兴市购买了2宗住宅用地。“对于资金充裕的房企来说，‘淡市储地，可提早为未来的发展布局。”（据《中国房地产报》）