跃进与隐忧

廖杰华

越秀地产的逆势扩张，不能说明房地产的春天已经到来。

一直强调高周转和快速开发的越秀地产，目前正在逆周期而动，除在全国拿地外，越秀地产在营销方面非常积极，其中出货回笼资金正是越秀地产以提高资产周转率和净资产收益率为目的的销售策略。

逆势增长的目标

广州地产老将，目标跨过百亿门槛。

按照越秀地产最新的计划，2012年合同销售目标达100亿元，销售面积96万平方米；预计新开工面积约186万平方米，竣工面积约101万平方米。

越秀集团董事长陆志峰表示，越秀地产今年将会进一步提高开发建设能力，尽量降低项目开发周期，以提高资产周转率和净资产收益率。

而2011年，越秀地产实现合同销售金额和面积分别约90.54亿元和60.85万平方米，同比分别增长2.2%和12.1%。

相比于营业收入过百亿，越秀地产高达80.82亿元的经营性利润更让人侧目。

不过，越秀地产近期内盈利的大幅提升，很大程度上来自于投资物业重估增值。

2011财年越秀地产的投资物业公允价值达49.56亿元。虽然越秀地产核心物业在租金水平和出租率等方面有大幅度提升，但越秀地产的销售并不均衡，上下半年呈现出冰火两重天的局面。

数据显示，2011年最后三个月，越秀地产的合同销售额分别为18.17亿、8.15亿和17.03亿，合计43.35亿。相比之下，前9个月的销售额只有47亿，目标完成率刚过52%。

截至目前，越秀地产土地储备约为1116万平方米，新开工面积为159万平方米，在建面积约为396万平方米。

为了达到迅速扩张的目标，越秀地产并未放慢拿地步伐。

较高的负债率

金利丰证券的研究报告显示，越秀地产去年净资本负债率达75.5%，总银行借贷同比增加23.2%至217.8亿元，今年将会有106亿元贷款到期。

相比于内地房企，越秀地产的资金成本优势明显。

3月1日，越秀地产公布2011 年全年业绩，公司实现合约销售金额90.54 亿元，同比上升2%；实现营业收入（含出售投资物业）约102.72亿元，同比增长47％。纯利约为51.37 亿元，同比增长4.6倍，超过市场预期。第一上海分析师柯学锋认为，盈利增长的主要原因是入账物业销售收入和投资物业重估公平值大幅增加。

陆志峰称，公司今年会加大商业物业的销售比重，占总销售四成，亦会开始销售非广州市物业，如江门、烟台及沈阳地区。

陆志峰表示，公司现时总收益中来自物业开发及商业物业的占比各半，其认为现时商业物业的比重较同业为高，未来会积极降低商业物业占总销售比的份额，希望2015年前商业物业的收益占总销售比重由现时50%降至约20%。

虽然越秀地产有意降低未来商业地产的收益，但在2011年其对持有物业仍是给予厚望。据越秀地产方面表示，公司旗下广州国际金融中心总投资额涉75亿元，自去年底已投入57亿元，希望今年该项目写字楼出租率由去年底的25%升至今年底的65%；另一个持有项目财富天地广场商贸城则要确保基本完工，招商工作基本完成，预期明年3月开业。

此外，在土地储备方面，陆志峰表示，越秀地产未来会透过增加国企资源，不排除会有优质资产从母公司注入越秀地产，但需要视乎情况而定，另外亦会积极参于广州市“三旧”改造项目，来加大发展规模。

越秀地产透露，公司今年资本开支125亿元，当中预留60亿作增购土储，余下65亿则为工程支出。

资金迫切回笼

在严峻的宏观调控下，越秀地产是鲜有的几个提出目标增长的企业。

3月上旬，越秀地产在香港举行了2011年度业绩报告发布会，陆志峰在业绩发布会上表示，在确保现金流安全的基础上，抓住地产行业低成本扩张的有利机遇，谋划新一轮的大发展。

越秀地产今年前两月的销售依然可观。资金方面，截至去年底止，越秀地产总资本负债率41.6%，与前年持平；营运资金约181.63亿元，现金及已抵押银行存款约74.73亿元；已承诺未提取的银行授信额度约31亿元。

由于银行贷款的增加，越秀地产2011年底的资本负债率是45.5%，净资本负债率为75.5%。越秀地产今后的目标希望国内国外负债比例为50:50，从而使得公司融资成本能保持在较低水平。

越秀地产表示，将充分发挥“越秀地产+越秀房托”这一国内唯一的平台组合优势，着力打造商业经营能力。

3月4日，越秀地产江门项目“星汇名庭”业主们在售楼部拉开“越卖越瘦”横幅维权。自2011年10月26日开盘以来，“星汇名庭”的销售均价一直高居8000元/平方米以上。而近日，降价近3000元/平方米，若以在售面积100平方米-175平方米计算，降价幅度在30万元-52.5万元。

越秀地产对此的解释则是，“价格优惠属于正常的尾货处理方式”。

如此“裸卖”出货，或许是越秀地产在大学城布下“九子连环图”之初未曾料想的：越秀地产自2009年12月11日起垄断大学城9幅地块，将大学城区域楼面地价推高至9503元/平方米。 越秀地产两年间在大学城区域投入超过30亿元，截至3月18日，回笼资金却不过5.9亿元。为此，“九子连环图”的首役还迟迟难以收官，而已于2011年6月陆续奠基开工的星汇文瀚、星汇文宇，无疑将推高存货量。精装改毛坯的大幅变相降价，亦不难看出越秀地产出货回笼资金的迫切心情。

谈及2012年的市场，陈志鸿直言销售目标将超过2011年。陈志鸿的信心，来源于越秀地产的“棉衣和暖气”。2012年越秀地产将有22个项目推出，而在定价上，陈志鸿称将平衡投资者、消费者与公司的关系，坚持市场化和高性价比。“2012年的主题是——变，信息多变，政策敏感，我们做了很多套计划，A计划不行，我们就启动B计划”。

陈志鸿认为，“中国人多地少，房屋是稀缺品，今后拼的是实力。2012年，健康的企业会好，不健康的企业过不了冬。一个行业不能没有门槛，不能谁进来都赚钱。住宅市场是健康的，需求足够，只要适合市场，找到目标客户，销售就不成问题”。