卖地难,杭州痛

张育群

“以地生财”的杭州经济模式，正在面临困境。而这也是中国绝大多数地方的困境。

曾经，地方政府竞争的法宝是高额的土地出让金，以及主要以土地为抵押的城市建设和基础设施贷款。如今，严厉的房产调控政策正在给高地价套上锁链，而货币政策不再宽松也让银行的贷款越收越紧。地方政府的融资和还债能力因而大为萎缩。

在此背景之下，杭州，这个土地出让金曾经全国第一而如今大幅萎缩的城市，正面临困境。

杭州的土地收入在2009年以1200亿元超过京沪，雄居中国榜首，如今遭遇了滑铁卢。2011年，杭州卖地收入仅为755亿，相比2009年下滑了四成；其中主城区土地出让金才316亿元，只完成全年计划的六成。

在中国，卖地收入通常占到地方政府收入的40%－50％。在现有的财税体制下，地方政府的大型基础设施项目资金通常来源于土地出让金，而一旦出现卖地难，政府的基建项目将嗷嗷待哺，甚至停工。

隐秘托市

从整体实力上来说，杭州同一线城市还有距离，但是在房价上却毫不逊色，且本地购买力的活跃程度甚至还超过其他几个城市。不过在这轮房地产行业持续时间最长，过程最为曲折，政府、房产商、购房者博弈局面最为复杂的行情中，杭州房屋销量大幅下降——限购、限贷、限价等一系列政策的叠加，让杭州成为2011年中国房地产重灾区之一。

据杭州官方数据统计显示，2011年杭州主城区住宅成交量较2010年减少49％，而2010年的住宅成交相比2009年亦下滑53％。降价促销成了杭州楼市主旋律，不少区域楼盘价格接近于3年前，但成交量依旧从平稳走向萧条。

在这种氛围中，2011年年底杭州经济技术开发区悄悄启动了《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》，安排了1亿元资金，用于建立租房补助和购房补助机制，只要是在下沙落户的居民，购买首套房都可获补贴20万元。

与最近芜湖、佛山的短命“松限”不同，杭州的隐秘托市并没有被中央叫停，高达20万的补贴也意味着购房者只要再拿点钱就可以凑出首付了。这无疑为当地楼市打了一针兴奋剂。

事实上，在前几次的中央房地产调控时，杭州政府就曾一次次扮演楼市的白衣骑士。

2008年年底，浙江最大开发商绿城集团陷入资金链危机，六十多亿待支付的土地出让金几乎将其董事长宋卫平逼入绝境。“多亏政府出台政策，土地出让金可缓缴半年，才让我有机会缓过来。”宋卫平曾经这样感叹。

不仅如此，杭州市政府在当时还出台了《关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，从供需两方面，回调各项从紧的房地产政策，随后杭州楼市在2009年大反转。

按照中国指数研究院发布的数据，2009年杭州平均房价几乎翻了一番，突破了2万元／平米大关，与北京和上海等一线城市站在一个水平线上——杭州政府也因此成为当年救市最大受益者，2009年的杭州土地收入达1200亿元，在全国排名第一。

而就在2011年年末的一次秘密约访中，浙江一家身陷绝境的大开发商又向杭州市政府发出求救：房子卖不出去，巨额债务却即将到期，政府能否帮忙腾挪一两个项目？据透露，杭州市一位领导当即回应，让其去找政府下属公司商量。旋即，杭州政府下属三家公司，杭州城投、钱江新城公司及杭州地铁公司向该开发商伸出了援手，将该开发商2009年拍下的一块杭州地王买了过去，实现曲线“退地”。

“现在最大的问题是，政府现在也没钱了，2012显然大家都很艰难。”刚刚渡过偿债危机的上述开发商透露。

从2012年起，地方政府巨额债务进入还贷高峰，但大多地方政府无力偿还。目前为止，还没有公开的数据能显示杭州市政府的债务情况。浙江官方曾在2010年年底披露过浙江省政府性债务情况——负债率20.15％，高于警戒线10.15个百分点，辖内四成市县的政府负债率等三项指标超过警戒线。

“过去几年，杭州因大规模的城建，欠债较多。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生说，过去三年杭州土地收入总计近3000亿元，但如此庞大的土地收入更多是对城建负债的弥补。

杭州市统计局报告则称，2003年至2010年，杭州共完成基础设施投资3567亿元。其中2010年基础设施投资规模645.22亿元，比上年增长7.2％。这些都依靠着巨额的财政投入。钱从哪里来？钱只能从土地里来。

土地财政之困

很少有人知道，中国争议颇大的土地招拍挂制度，最早是杭州引进的。

1997年，杭州市成立了土地储备中心，并在第二年出台了第一个地方土地储备条例，并在1999年推出了土地招拍挂制度。从此，杭州的土地价格就开始扶摇直上了。这个强效吸必杀招迅速被全国各地模仿，作为先进经验被快速复制。

和开发商一样，杭州市政府也很懂得“惜售”，招拍挂以来一直用“饥饿”的方式供地，保持土地的“卖方市场”，并且出台各种地方政策扶持房地产的发展——这种“绑”在土地上的城市发展，迫使杭州市的土地越卖越贵，以保持城建资金平衡，同时政府托市的意愿非常强烈。江浙原属富庶之地，年年攀升的房价引发更加狂热的民间投资热潮。

但杭州及其它各个市政府面临的问题是，它们必须向中央上缴一大部分增值税及其它税收收入，并且必须自掏腰包支持大型建设项目。许多专家称，这种情形导致地方政府过度依赖卖地收入。同时，中央政府抑制房价、给过热的房地产市场降温的决定，让地方政府非常难受。

“杭州之所以屡屡救市，还是因为土地财政所困。”据赵杭生估计，土地出让金在杭州整个政府收入来源中达到四五成比例，城建资金支出是由土地出让金的收入来以收定支的，连杭州市的学前教育也主要靠土地出让金，一旦土地卖价不好，基建资金供应就会失血。

中原地产一份报告亦指出，2011年11月和12月，有1/3的土地拍卖流标或流拍。全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生表示，由于新楼盘销量下降，2012年房地产行业资金链紧张已成定局，就算他们想买地也无力竞购。

2月14日，杭州市召开了一场推进十大产业发展的工作会议，计划集中200亿元资金用于扶持包括萧山汽车公园、千岛湖“水上飞机”等项目。“这200亿元从哪里来？”赵杭生声称，“显然只能来自卖地。”