轨道上的便利店能跑多远？

闻飞

华润万家虽有在香港和深圳经营地铁便利店的成功经验，有强大的资金和品牌支撑，却不一定能在杭州地铁商圈里顺风顺水。

近日，华润万家以3060万元一举拿下杭州地下便利店市场，获得地铁1号线29个车站（除近江站和龙翔站）、43个小商铺的5年经营权。对于华润的大手笔，有人认为很牛。但也有人并不太看好，认为高价太高，如何生存和盈利是个问题。

3060万购买“地铁票”

7月5日，华润万家正式对外宣布：便利店进驻杭州地铁1号线。

据了解，1号线共31个车站，除了近江站和龙翔桥站，其他29个车站都有公共区商铺，参照香港模式只租不售，规划用来开连锁便利店。

所谓地铁公共区商铺，指的是位于未付费区，也就是从路面出入口下来以后，到地铁买票闸机外面的这部分区域。

杭州地铁1号线29个车站的公共区商铺，一共有43个，面积都不大，最小为四五平方米，最大为60多平方米。

本月初，杭州地铁集团对1号线站厅内43个公共区商铺中的29个连锁商铺租赁经营权公开招投标，吸引了快客、可的、全家、佑驿站、华润等知名连锁商家争相竞标。

地铁集团此次对商铺连锁商家的“门槛”比较高，要求参与招标的便利店品牌具有专业的商业管理团队，具备连锁直营网点经营管理经验，截至2012年4月30日，在杭州、北京、上海、广州、深圳5个城市中某一个城市主城区内同步正在营业的直营连锁网点20家（含）以上。

同时，地铁集团还对招标人资格提出了要求，营业范围为零售业连锁便利服务，注册资金不少于500万元人民币，公司成立5年（含）以上。近3年（2009年、2010年、2011年）年均经营收入不低于5000万元人民币；企业财务状况良好，在过去3年中（2009年、2010年、2011年）未出现连续两年亏损。

7月3日，地铁集团网站上公布的招标结果显示，第一候选人华润万家的报价达到3060万元，第二候选人祐康食品集团的报价为2284万元。

按照招投标的相关规定，招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人，若排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同，或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。

不出所料，华润喝上了杭州地铁商铺的“头口水”——取得1号线29个连锁商铺5年的租赁经营权。

华润为啥喝上“头口水”

据悉，此次招标的橄榄枝主要抛给知名、上规模的连锁便利店品牌。快客、可的、全家、喜士多、祐驿站都垂涎地铁商铺这块“肥肉”，而且他们都已在杭州开出多家门店。

“温州人本”旗下的便利店品牌“十足”，已在萧山一带开出20多家店，这两年逐步向主城区扩张，开始在文一路、体育场路开店。这次，他们也参标。

不过，最后中标的，是以黑马姿态跃出、目前还没在杭州开出一家便利店的华润万家，这让参标者很意外。

华润万家相关人士表示，这一次，是他们进军杭州便利店的桥头堡，是一个很好的布点机会。

其实，华润万家旗下，从2007年就培育了一个叫“Vango”的便利店品牌，眼下在香港和内地已经开了上百家店，但是在杭州市场上还没有开出来。

它的定位是24小时便利店，经营近3000种商品，包括零食饮品、报刊杂志、日用品、香港地道小食、日本特色小食等。主要目标人群是年轻消费者，打造快捷、舒适的时尚生活。

Vango便利店开进地铁是有历史的。它在香港和深圳的地铁商铺已经开了好几年，目前运作得风生水起。在香港的店还能刷八达通卡消费、为市民交水费。在深圳的店，常常引进一般超市内买不到的港产品牌或进口商品。

也许，对地铁商铺运作的成功经验，是Vango胜出的原因之一。

地铁商铺抢夺战事正酣

浙江省连锁经营协会副会长虞国敏说，单从区域上来看，华润万家这次绝对占据地域先机。这两年，杭州旧城改造比较多，便利店连锁企业要在区域半径内找到合适的店址很难。地铁1号线，一站一店，区域半径比较固定，再加上庞大的地铁客流，人气绝对不是问题。

众所周知，地铁5%是铁，95%是人，地铁是承载城市人流和财流的主动脉，尤其是地铁核心线路途经的主要站口及联通商业必将成为海量人流集结之地。

地铁作为一座城市的公共资源，不但能以最小的时间成本将人的活动半径延伸到很远的地方，而且每个地铁站点还能与周边的商业和居住区形成紧密联系，构成一处机遇无限的商业区块。

美国知名设计公司HDR公司首席设计总监James介绍说，“从很多欧美国家大城市的公交或地铁线路图就能看出，每一个站都是半径为400米或800米圆形辐射的商圈，这些商圈就好像一条线串起的珍珠，将工作、生活、娱乐等人们需要的环境紧密联系在一起。”

地铁聚集了几乎所有的商业元素，成为商家的必争之地，连锁业自然不甘落后。

近日，湘鄂情北京首家“味之都”快餐店开业，这也意味着这家主营高端餐饮的上市公司正式进军中式快餐领域。据了解，湘鄂情将其北京首家“味之都”快餐店选址在人流量非常大的北京西站正对面的西新隆商场，紧邻“李先生”牛肉面、“永和大王”。随着地铁的开通，北京西站的人气和商业气氛日盛。

而在今年2月份，北京地铁4号线动物园站新开了一家叫“元沃天地”的地铁商城。据了解，“元沃天地”地铁商城并非一般意义上的商业地产项目，是北京市轨道交通部门专门进行规划的项目，由北京德合信国际商城有限公司进行一系列的商业项目招商和运营管理工作。2011年12月27日开业的4号线动物园站“元沃天地”地铁商城连锁店是最先试营业的项目，总建筑面积5037平方米，经营面积1900多平方米，西四站和公益西桥站项目正在前期准备中，开业时间未定。

北京德合信国际商城有限公司策划部经理王峰说，“元沃天地这类地铁商场开发的目的主要是引导更多的人乘坐地铁，并能满足人们一定程度上的日常消费需求，有减少地面人流和缓解地上车流的压力的作用，最后达到减少车辆的废气排放和改善环境的目的。”

在上海，2011年2月，一家类似便利店的“快餐式旅游连锁店”出现在上海轨道交通7、9号线的肇嘉浜路站内，乘客一出地铁，就可通过专门的触摸式智能终端，查询所有线路、价格、游程等内容。一年内，这样设在地铁站内的新型快餐式旅游门店就将达到20家左右。

据悉，这是强生旅游公司专为青年白领旅游出行量身定制的新型“快餐式旅游连锁店”的首家门店。今后将根据市场发展，强生还在地铁沿线站点开出多家连锁快餐式旅游门店，为都市白领旅游出行提供便利。

租金过高引亏损之忧

“华润万家地铁商铺的价格已经达到一个相当高的水平。”我爱我家商业地产部主任傅军介绍说，华润万家的价格已经略高于武林路临街商铺价格。目前，武林路商铺价格在32-33元/日·平方米。“今年总体经济形势不好，像武林路、中山北路等一些热门地段的商铺，都有空出来的现象，很多铺子招租信息挂了很久，仍旧无人问津。”

华润万家的价格到底有多高，通过两组数据对比就可见一斑：上海、北京、广州三大城市地铁商业平均租金，均在25元/天·平方米以上，并以每年5%以上的速度上涨。广州地铁一线旺铺租金可以达到1500～2000元/平方米·月，折合50～66元/天·平方米。

今年4月，杭州市地铁集团公布了1号线119个商铺对外招商的结果，凤起路站商铺因其地段及商业优势，基准租金价格最高，22元/天·平方米；紧随其后的是城站站13元/天·平方米。文泽路站和临平站基准租金分别是5元/天·平方米和4元/天·平方米。

从地铁集团公布的租金基准价格来看，寸土寸金的凤起路也才22元/天·平方米，华润万家29个站点的平均价格就是37元/平方米，这其中还包括滨江、下沙、临平一些比较偏的冷门地段。

虞国敏替华润万家算了笔账：3060万元取得5年经营权，算下来每天租金37元/平方米，比目前杭州地面便利店租金平均要高上3-5倍。华润万家想维持成本，单体店必须完成3000元/天的销售额。

“房租太高，华润后续生存压力会很大。”虞国敏认为，地铁便利店培育不是一年两年的事情，没有一定的实力和产业链支撑，前面几年肯定不会赚钱。

因为，地铁消费是一种即时消费、便利消费。累了，买一杯水；饿了，买一份便当或一只面包。如果华润万家没有在价格定位、经营模式上迎合地铁，这条路走起来会很累。

“不过，华润万家有央企背景，总部在香港，资金链完善，其对地铁的远期发展比较有掌控性，这是本土连锁企业赶不上的。同时，华润万家在杭州有大卖场，物流配送这块比较有优势。”虞国敏说。

地铁商铺并非全是吸金器

有消息称，华润万家一举夺得地铁29个公共区商铺后，有望引进其旗下2007年就开始培育的“Vango”便利店品牌。不过，具体引入旗下哪个品牌目前还没有决定，先统一叫华润万家便利店。

华润万家便利店经营面积为7—60平方米，经营近3000种商品，以即时消费、小容量、应急性为主，同时为顾客提供多层次服务。考虑地铁消费者希望快速、便利、新鲜、安全的消费需求，华润万家将推出以种类繁多的花色包点、手工花色面包、现磨豆浆、现泡咖啡、关东煮、各类三明治、饭团、便当等满足其对一日三餐的需要。

同时，华润还将在地铁便利店配置金融服务终端，代缴电话费、水电费，信用卡还款、余额查询、支付宝充值等功能。此外还将陆续推出代售电话卡、上网卡、游戏点卡及代收快递和彩票售卖等服务。

之前华润万家有在香港和深圳经营地铁便利店的成功经验，这也为此次入驻杭州地铁1号线带来了丰富的经验和先进的管理模式。但虽有强大的资金和品牌支撑，有较为成熟的经验作为借鉴，却不一定能在地铁商圈里顺风顺水。

杭州商业地产投资顾问机构赢商投资负责人曾说，对地铁商铺来说，客流量大是一个巨大利好，不过客流是否能够真正转化为购买力，店铺的位置与朝向至关重要。

以今年4月28日刚刚开通的苏州轨道交通1号线为例：星海广场一家10平米左右的“好利来”甜品店傍着一侧检票闸机而设，粗略统计了一下，每一拨出站的乘客，约有2-5人会进入店内购物。

店内大部分商品售价8-12元，营业员赵小姐说，价格和外面门店相同，糕点、三明治和饮料最好卖。1号线开通时，营业额只有2000-3000元/天，两星期后可稳定在3000-4000元，周末和节假日的时候可以达到4000-5000元，不过目前距离街面最好门店的2万元/天仍有很大差距。

站厅内另一家喜士多便利店虽然商品更加多样，但因为在一个角落的位置，并非乘客必经之地，生意冷清。店员透露，日营业额仅1000-2000元。

双赢机构总经理章惠芳说，地铁站点消费是一种强迫性消费，不是每一个地铁站点人气都会很旺，都能赚钱。地铁站点是一种到达性消费，不像公交有多条线路，多种选择。地铁每个站点之间的人流情况并不完全一样，比如滨江至武林广场，滨江至下沙，站点消费情况完全不一样。

从目前上海1号、2号线的一些地铁商铺投资情况看，并非是地铁延伸到哪里，商铺就火到哪里，尤其是上海轻轨线，车厢上客流都很少。上海地铁最热闹的地方，当然是人民广场站，这里是1号线、2号线和8号线的换乘点。但哪怕是这么市中心的地方，也并非所有商铺都占了便宜。人民广场站内，除了香港名店街和迪美购物中心生意还可以，其他的如地铁站西端的华盛街等商铺门庭相对冷落。

南京地铁1号线中，一共设有154个地铁商铺。然而地铁在驶出新街口后，你会发现，其余站点商铺大多开开关关。譬如鼓楼地铁站，规划了约20个商铺，只开了2家。

“便利店总要度过较长一段时间的培育期。目前，杭州地铁商业价值还没被激发出来，还要看后续的经营。”章惠芳说，地铁便利店，一定要体现便利性，价格取胜，薄利多销是最好的经营模式。

华润万家砸下3060万元重金，获得43个商铺5年的租期，能否如他们所愿，5年期限里收回并实现盈利，这还需要时间的检验，但地铁商圈正成为连锁行业兵家必争之地却已是不争的事实。