商业地产过热必衰

张宇良

因工作原因，笔者最近几年，实地调研北京、天津、上海等一线标杆城市，云南昆明、郑州等二线城市，新疆乌鲁木齐这样的边境城市，以及四川几乎几十个县市。其4万亿刺激计划投入基础设施建设，比如道路、河道整治；而大多数投入以旧城改造为名义的地产领域，导致商业地产泡沫横飞。

中购联的《中国购物中心发展报告2012—2013》报告显示，2011年底，北京拥有245家购物中心，但有216家是2004年至2011年开业的，645%的增速居全国城市首位。从数据分布上看，天津和重庆这两个城市购物中心数量高于其他二三线城市，增速仅低于北京。

四川省商业地产联盟的最新数据显示，目前，成都已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年还将入市1000万平方米左右。近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在全国发展迅速。数据显示，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到1.64亿平方米，而3至5年内城市综合体增量将以中西部城市为主。

其实不然，据笔者掌握的情况看，未来3至5年入市的综合体将达200个。当然，这是加上正在规划未开工的项目。仅以成都市“退二进三”战略为例，三环以内的专业市场系数外迁，西南食品城、家具厂、512建材市场、荷花池市场等等市场还未完全外搬，就市场上未来N个综合体的定位和初步规划早已出炉。而这些原址上的规划商业，多以综合体为主。

而综合体，必有集中商业，言集中商业，必言百货。即便无百货之名，也有其中规划的百货之实。

但如火如荼的商业地产泡沫横飞背景下，百货却已显颓势。

2012年6月，武汉中商百货转型，3月，上海第一百货淮海店停业，2011年年底北京太平洋百货撤店。

在成都，人民商场清江店宣布关门的同一天，地处同一商圈的成都摩尔百货羊西店也宣布停业。5月29日，在成都最繁华的春熙商圈，在仅仅开业半年之后，优客商城由于经营不善宣布“暂时歇业”。

2012年2月份，成都远东太平洋百货换帅、春熙路核心商圈的日资百货商场伊势丹在4月初进行了一场最大规模的人事调整。

据悉伊势丹最近两三年的销售一直处在下降通道：2009年伊势丹的营业额增长率为37%，2010年增长率降到22%，而2011年的增长率只有8%。同时，伊势丹早已规划的成都2号店也迟迟未有进展。

经济不景气、电商咄咄逼人、经营成本大幅上扬……等等不胜枚举的原因，但百货市场饱和，商业地产遍地开花，布点越来越密，同质化越来越严重是最主要原因。

一言以蔽之，过热的商业地产，已经在跟它联系紧密的百货一角显出颓势。那些正在密谋以主力店（超市+百货）为噱头，带租约销售为辅助，妄想在商业地产捞金的项目，多关注一下整体市场，毕竟，商业地产是要决胜未来，而不是成败在开盘。