浅析我国内地和香港地区房地产政府调控差异

郝奇彦 王世威

【摘要】20世纪90年代，中国的房地产业有了突飞猛进的发展，特别是进入21世纪以后，房地产业更是成为拉动中国经济的重要增长点，此外房地产业的发展也对加快城市建设，增加就业，改善人民的生活环境产生了巨大作用。然而迅猛增长的房地产业也对居高不下的CPI起到了推波助澜的作用。因此必须对房地产市场进行调控，但房地产业又很难通过自发调节达到完善，政府必须介入才能弥补房地产业难以自发调控的缺陷，只有通过制定合理的房地产政策，才能使房地产业在避免通胀的前提下促进经济发展，改善人民生活水平。本文通过对香港特区和我国内地的房地产政府政策比较，对内地房地产业政府管理体制的完善提供一些新的思路。

一、我国内地和我国香港地区房地产调控的差异

（一）土地政策比较

我国香港地区地少人多，总面积只有1078平方千米，其中可供开发的土地仅占总面积的20%。然而，由于我国香港地区采取了灵活有效的土地供应机制，不仅使其居民生活环境良好，也提供了可观的财政收入，而且也使我国香港地区一直保持着亚太地区金融中心的地位。

我国香港地区的土地供应主要依靠开发非城市用地、填海造地等新增城市用地和通过市区重新规划建设、改变土地用途等提高原有土地使用效率两个途径实现。每年11月，我国香港地区土地供应委员会都会根据实际情况评估下一年土地使用情况，草拟下一年批地计划书，并于每年四五月份落实批地计划，并向社会公布，通过拍卖、招标、私人协议和临时租约四种形势向开发商批租土地。由于我国香港地区已经形成了较为完善的土地竞价市场机制，地價基本由市场供求来决定，政府通过制定长、中、短期的土地批租计划，可有效调控土地供应量，调节土地价格，防止土地价格剧烈波动。

在我国内地，土地所有权归国家所有。在土地制度改革以后，土地使用从无偿使用制度变为有偿使用制度。土地制度改革有利于土地集约化使用，有利于城市的整体规划，更为政府财政收入提供了保障。然而近些年来，内地土地制度在取得了一些成绩的同时也出现了很多问题。如土地产权不明晰；土地的价格没有按照市场供求来决定，市场价格不合理，一些地区出让土地中征地费不到地价的10%；此外，以市场供求调节的出让方式（如公开拍卖和招标）与以行政手段为主的协议方式并存的“双轨制”也带来了许多弊端。

（二）保障性住房政策比较

我国香港地区人口密度较大，因此从20世纪50年代末期就开始实施保障性住房政策，经过50多年的发展，香港保障性住房政策已经从完全的福利性质过渡到鼓励有计划的自置居所，并且随着经济的发展变化不断完善。香港的保障性住房政策配合上灵活的财政政策，如以拍卖土地所得的巨额收入资助保障性住房等，有效的缓解了香港社会的住房矛盾，对维持社会稳定，缩小贫富差距带来了积极的影响。

在我国内地，从国务院1991年出台并实施保障性住房政策以来，政府不断加大保障性住房的投入力度，并及时出台《城镇经济适用住房建设管理办法》等相关法规，以图改善民生，解决低收入者住房问题。但是，由于复杂的国情和政策实施时间段等因素，保障性住房政策在实施过程中出现了很多问题：1.公租房、廉租房占比较低，经济适用房占比较高且只售不租，使一部分中低收入者难于购买经济适用房。2.价格和面积失控。3.缺乏有效监管，使一部分非中低收入群体通过弄虚作假获得保障性住房。4.财政资金不足以及开发商的逐利性造成保障性住房建设资金不足。

（三）金融政策比较

香港房地产金融政策的主要特点是通过1997年成立的香港证券按揭公司，将地产商、银行、居民联系成一个紧密的体系，有效的防止了因抵押贷款规模扩大而带来的风险。抵押贷款证券化后，通过担保机构担保和信用评级机构评级后可以在二级市场上进行交易，这种抵押贷款证券化的政策为贷款银行开辟了新的融资渠道，提高了住房资金的配置效率，分散了贷款银行的经营风险。此外，香港政府还创新的将抵押贷款和寿险联合运营的机制解决了资金来源与运用期限不匹配的问题。香港政府通过为中低收入者提供担保，降低中低收入者贷款首付比例，刺激了中低收入者的贷款需求。

在我国内地，由于房地产金融政策发展时间短，尚不成熟，有许多问题亟待解决：1.银行房地产贷款规模小，占整体信贷规模比例不足10%。2.金融工具创新能力差，缺乏资产证券化的专业人员和政策环境。

（四）物业管理政策比较

我国香港地区在物业管理方面制订了《建筑物管理条例》，按照条例要求，政府鼓励并组织业主组成业主立案法团，共同参与、共同经营、共同管理。法团的责任是代表业主执行有关走廊、楼梯、电梯、小区卫生等公用部分的控制、管理及行政事宜。业主通过业主大会选举产生管理委员会，管理委员会代表法团执行权力。香港政府还通过下属的廉政公署、民政事务总署及香港会计师分会根据《条例》规定，联合协助法团管理物业的财务。此外政府还协助解决物业纠纷，比如物业出现问题，政府可以主持召开业主大会或重新选举业主委员会。为使香港市民能安居乐业，政府的民政事务总署非常重视大厦管理，在香港各区的民政事务处设立大厦管理联络小组和法团保持联络。

在我国内地，虽然房改后物业水平有了一定的进步，但大部分楼房物业还有待完善。一是物业覆盖面积低，物业整体上现代化水平偏低。二是缺乏有效的约束制度，物业管理公司作为开发商的附属品，缺乏制度约束和激励机制，积极性不强。三是政府在推动物业发展上有所偏差，管理部门混乱，造成管理低效。

二、总结

房地产政策关系民生，政府必须通过政策调控来使房地产市场平稳运行，中国政府在制定内地房地产政策时应借鉴香港的成功经验，从土地政策、保障性住房政策、金融政策，物业管理政策方面下功夫，逐步找到一条适合国情的政府调控房地产道路。

作者简介：郝奇彦（1981-），女，山西太原，研究方向：经济金融。王世威（1978-），男，山西太原，研究方向：经济金融。

（责任编辑：赵春晖）