一位开发商采购总经理的工作清单

工欲善其事必先利其器，要想盖好房子，首先要选优质的材料，而如何选择就需要市场调研、供方竞标、产品评估、品质检测以及确认订单等诸多环节。初次接触房地产开发商的建筑采购，我觉得采购真是一个既繁琐又专业的工作，天泰房地产的傅爱兵却多次强调“其实很简单”。那我们现在就来看一下这位开发商采购总经理的工作清单。

2010年初，制定项目采购计划

把工作当成一件立体艺术品

在靠近海边的天泰·金融广场A座写字楼26层窗户旁，是天泰房地产开发股份有限公司采购中心总经理傅爱兵的办公区。办公桌上物品简单却又带着一点凌乱，笔记本电脑、手机、记录本、水杯、日历，桌角放着一大摞看过或是正在等待翻阅的资料。在办公桌旁摆放着一张两米多长的项目板，上面清晰地列着本次采购的项目名称、采购产品明细。“一个项目采购完毕，马上就会换成下一项目的采购板。采购环节是相类似，循环进行的。”傅爱兵常说一句话，“我习惯将一切事情做到最前面”。所以早在立项之前，有关采购的计划早已制定完毕。以便为一切可能出现的问题预留缓冲和解决的时间。接到项目之初，立刻从宏观上把握好整体预算，做到胸有成竹。身上担负着“点石成金”的使命，要用上百种建材将图纸上的轮廓搭建成“有血有肉”的建筑，傅爱兵必须时刻以饱满的热情在繁密的工作日程表上跳跃。每日九点上班，浏览业内最新资讯，查收邮件，翻阅各类报价单，对所关注的企业和产品进行持续跟踪与调研。傅爱兵将巨大的建筑当成一件立体工艺品，从每个细节上臻于完善。一周的重复性调研工作结束后，在预算金额和意外支出的适度范围内，明确甲供材、乙供材，对于所需采购的甲供产品清单就开始按照项目完工节点进行计划倒排。

2010年3月，项目立项

勇敢地走别人没走过的路

项目审批过后，各项采购工作紧锣密鼓地开展起来。在其他人眼中，采购员的工作怎一个“忙”字了得。仅仅是将采购产品分门别类（一类为土建部分，一类为精装部分，一类为设备部分）再进行二次核对，这大概就花费一整天的时间。但是凭借多年的采购经验和集团强大的数据库资源支持，傅爱兵在忙碌的工作中却是如鱼得水，将各项工作安排得井井有条。提到衡量各项采购产品的核心指标，傅爱兵再三强调“以国家的标准为标准。这是进行采购产品初选的最低及格线，建材企业必须做到以数据说话，借此来证明其产品的客观性能优劣和等级”，进行初步筛选之后可以入围的产品才有可能收到合作的橄榄枝。在傅爱兵的一席话中 “品质”一词出现多次。“品质是我们的最终追求，我们一定要在保证品质的前提下去控制成本，而非一味地用成本压低品质。”在采购产品的三大类别中，精装部分为“脸面工程”，我们在选择方向上，“低碳环保”是一个必要充分条件。而设备类产品的采购则是整个建筑最重要的点，在初期采购时须借各项指标来衡量和限定产品的准入门槛，在后期还会有一系列的检验措施。“设备是至为关键的一环，我们也是费尽周折，飞到北京、南京、上海去亲自考察”，经常一个月有二十天是在外地，经常为研究一个课题全员挑灯夜战。哪怕是一次小小的突破也能引得他们欢呼雀跃。一直在路上，一直在出差的路上，一直在研究与实践的路上，傅爱兵一向是个持续精进，精神饱满的人，但是眼底的一丝疲惫却向我们展示了一个地产采购员的辛苦与付出。

2010年3月，供方入围评估

合理有序的实战竞争

任何事情每时每刻都存在着竞争。傅爱兵和他的团队要对进入初选的企业进行更为严谨的评估和考核。这一个步骤看似简单，实则最耗精力，他们作为评估方，手握“生杀大权”，而手中准绳不容许有一丝一毫的偏差。傅爱兵在考核入围的供方时也是颇费功夫。品质是企业赖以生存的根本，为保住品质的好口碑，在采购商品之前都要对市场上相关企业进行一次综合调研，考查内容为：产品质量是否符合国家规范，产品品质是否达到所要求的标准，产品工艺是否满足施工规范要求，产品性能是否以目标客户需求为导向。这就像是开车前一定要先启动引擎，而引擎的发动则需要众多的力量来支撑。供方入围评估就是一种牵引着向最终目标奋进的力量。傅爱兵就是这样一直在漩涡中心工作，时刻保有激情和锐利的审察眼光，任何一个细节都不放过，将每家入围企业的各项信息做成一个综合的考察评估报告。随后进行数据考核和真实样品的考察，只有准合格方才能拿到标书。竞标企业通过公司的相关规定进行合理有序的实战竞争，最终选取价格和品质上最为合适的供货商。很多人说“采购不是人干的，是人才干的”，如何在评估上不偏不倚，又能够在最大限度上保证自己公司的利益，这是极其耗费脑力的一项工作，傅爱兵却说：“那是你们把采购工作看得太复杂”。多年在市场上摸爬滚打积累的经验让傅爱兵轻松应对这一系列繁杂的决策。

2010年4月初，确定合作供方

三种供方确定方式

无规矩不成方圆，讲的是一种界限和限定，很多时候规矩会成为提升效率的良方。有着多年采购经验的傅爱兵做起本职工作来，顺风顺水，在谈及采购流程和步骤时，他多次提到资源库的支持作用。采购名单确定之后，对于传统建材和较为常用的产品，会优先从资源库中进行筛选。这个强大的后备资源库使得傅爱兵在采购上既省心又省力，有了这么多战略合作伙伴的支持，采购产品在品质上和价格上都会有较高的保障。而针对那些资源库中尚选不到合适供货商的项目，傅爱兵的采购团队自有一套方式来选定高质量的供方。

首先是联盟联合采购方式，通常是与中城联盟、华远、万通、朗诗等17家全国一流的房地产开发商合作，从其全国一流的建材供应商中筛选优质供方，进行联合采购，在结果上做到以量取胜，在品质上做到更优质、更有保证。其次可进行区域联合采购。针对一些不能放在联盟采购平台上的产品，联合本地地区的优质房产商联合采购，降低成本、提升服务质量，对供货商进行共同选择。若是与其他房地产公司施工节奏不合拍就采用集团集中采购，集团内十几个项目集体招标，由集团采购中心统一采购。傅爱兵说，采购并非是一件很繁琐很难做的工作，化整为零，将采购经营理念内化于心，复杂的采购工作也可以变得条理化、简单化。

2010年4月，封样，签供货合同

施工之前的未雨绸缪

傅爱兵总是说要将所有事情都提前做，签署合同是个白纸黑字、板上钉钉的环节，更是不容被忽视。虽然有采购之前一番辛苦细致的调查，但是谁都不能100%保证在施工过程中不会出现一点差错。所以在确定采购产品和供货商之后，要立即对其提供的样品封样，以此作为日后验收的标准和依据，在每一步做到防患于未然。未雨绸缪在生意场上也许会比之各种临时策略都要有用。封样是规范供方提供高质量产品的一种手段，一个小小的动作就能使得大工程有所保障，所以在封样之前一定要再次检查一遍，不要出现任何纰漏。成功没有什么秘诀就是能够持续地把一件事情做好，做到底，这就够了。进行过“过五关，斩六将”般的重重审核之后，傅爱兵才会放心地与各家供货商签订最终采购合同。其实采购环节到这里看似就要结束了，只要产品入库就没有后顾之忧了吗？傅爱兵极为肯定地回答：不是的。

2010年5月，建样板间

以小见大的样板间

何以预见一幢建筑物的各项性能，何以检验采购的产品均在应用中切实符合标准，傅爱兵强调“样板领路，以小见大”。从样板间的指标来估算确定一个整个建筑的总体达成标准。而在之前提到的产品品质后续验收以及成本控制，建造样板间也是一个举足轻重的监督和检测的过程，一个鉴定设备产品各项指标是否合格的过程。因为早在之前做过合理的成本估算，在此环节中出现的意外支出也可进行合理的解决。而对于设备类产品所要达到的指标要请相关专家来审核，做到术业有专攻，傅爱兵作为采购中心总经理会将采购工作做到位，而采购之外的也只能请教行内专家来协助完成。在建造的每一步上都有专门的人来负责，做到了专业就相当于做到了提高效率，保证了品质。建好样板间之后，傅爱兵要对各项产品的应用情况进行实地的考察，在小小的样板间里进行产品和设备的微调。哪怕这种情况并不是时有发生，可是这个环节的工作却是不能省去的。若出现任何品质问题，将会与之前的封样进行对比，做出合理的解决方案。2010年7月～9月，将建筑所需要的施工图、室内图纸以及技术设备的指标要求确定下来。而此期间，与先前商议好的供货方再次联系货源、验货等一系列的工作，确认无误后，给土建类的供货商们下订单，定于9月份动土施工。万丈高楼平地起，从这里就真正开始了。

2011年9月，装修类、设备类下订单

钢筋混凝土的华丽转身

时隔一年，动土施工结束，但是尚显简陋的毛坯房还需精装这一环节才能真正实现华丽的转身，室内装修的各个环节立刻提上日程。傅爱兵说，要实现建筑达到预期的效果和指标，就要从采购上严把关。首先，85%以上选用与公司有过5年以上合作经验的优质供方资源，极大地减少了质量隐患，降低了采购成本。整个项目交叉施工控制，各工序技术交底，相互协调。其次，适度引入新的优质供方，通过合作比较，和帅康、科勒等品牌强强联合。好的品牌不仅质量优良，同时也能带来良好的现场管理理念。历经一年的土建工程建设之后，装修类、设备类要紧随其后确定订单数量。由于要打造不需空调暖气的高科技住宅，力争以六大绿色科技手段打造恒温、恒湿、恒氧、低噪、适光、低能耗的社区，在引进新技术和新设备时也必须相应地在采购中偏向可以满足这些要求的产品，如天棚辐射控温技术，女儿墙、屋顶及地下“闭合式”隔热式保温体系，24小时持续置换新风系统，地源热泵技术系统，厚度高达10公分的冬暖夏凉外墙保温层，金属镀膜的LOW-E中空玻璃等等。对于这些尚且年轻的新型产品，傅爱兵早就开始关注它们的发展势头和产品演变过程，直到技术和品质保证真正成熟，才放心大胆地予以应用。而整个房间要达到预期的节能标准，这些设备类产品的指标更是要严格把控，对于这样的设备检测，傅爱兵摇头说“我的采购经验就派不上用场了”，那如何解决呢，“请专业的公司和专家来监测评估，做到术业有专攻，精益求精”。

2011年12月，获市级财政补贴

市级“可再生能源建筑应用示范项目”、 375.9万元的补贴奖金，这并非只是针对项目提出的奖励，同时也是对于傅爱兵总经理的肯定，从产品源头上把好关，切实监督至施工完毕。他是个时刻工作在漩涡中心的人，带动身边的每个人将这条采购之路走好走稳。对于现在国家实施的节能建筑补贴措施，傅爱兵也提到低碳节能一直以来是个大趋势，在采购产品时也会偏向去采购相对环保的绿色产品。而对于建材产品良莠不齐、新产品质量是否过关等问题企业仍存在担忧，在与资源库之外的企业合作时，除了考察产品本身质量，还要分析其做过的成功的案例，经过多方考核，才会将其纳为合作伙伴。之前大家口中喊的节能口号很响亮，但是在实施过程中却遇到很多困难，比如资金和技术。“如今，国家政府还有地方政策都大力发展节能产业，也给出了很多的优惠政策，我们也应该顺着这个方向，与国家发展方向和未来需求保持一致”，傅爱兵如是说。

遥寄七年奋斗史

不积跬步，无以至千里。一只新生蝴蝶撕裂眼前黑暗，破茧而生，身体第一次完全裸露在耀眼的阳光下，其中的欣喜是无法用言语来描绘的。在这一瞬间的光明之下，许久前的困境与迷惘早就随着眼角激动的泪水，消散到空气中，无影无踪。在心中留下的不过是大风大浪过后的平静。傅爱兵所在的团队于2003年起就开发研究低碳项目。低碳，这个新生代的名词，这个新生活的潮流，在九年前不过是一粒种子，需要日夜浇灌、随时看护。节能建筑的愿景就在这里开始扎根，在傅爱兵的眼睛里一点一点茁壮地成长。谁也无法想象这其中七年的时间里，做过多少次失败的实验才有一次激动人心的欢呼，勘察过多少次项目才会在笔记本上写下一条成熟的总结经验。都说要用格斗的气魄面对工作，既然已经铺好赛道，那就只等号令声响起，以全部的力量向终点冲刺。节能建筑已逐步被提到日程安排上，长远的梦想就要实现，这眼前的几圈赛道看似短暂地不能与之前的“七年奋斗”相比。可是这才是最终考验一个人一个集团真正爆发力、真正核心战斗力的时候。

离山顶越近的路，越是崎岖和陡峭。接下来的两年，730天的时间，有超过一半的时间，傅爱兵的团队不是在项目勘察的基地，就是在去往勘察基地的路上。几千里路云和月的奔波，整整两年的学习交流过程，多次前往北京牧马城、南京朗诗等等几个较为成熟的项目基地进行参观和实地勘察，并前往德国设备中心进行学习和研究。越想逃避困难，越是招致灾祸。困难是避免不了的，我们能够做的是勇敢地迎接它并且潇洒地把它打败。针对施工项目自身的切实需求，傅爱兵在观摩的过程中“查缺补漏”，把困难当做是中途的“加油站”，引进前人成熟的经验，分析前人失败的案例，将一切失败的可能性全部想到，逐个击破，最终为自己的项目量身打造出一套完全符合预想标准和需求的成熟的应用程序。是金子总会发光的，当你觉得失败时，成功之路才刚刚开始。现在从傅爱兵的脸上已经看不到当时那种的为之疯狂的强劲拼搏的力量，更多的是历经时间磨砺后的淡定和把控一切的自信。而长达七年的奋斗也在今天得到肯定和赞美，傅爱兵清楚地知道这个项目完全是用汗水浇灌出的一朵惊艳奇葩。

记者后记：

在接受完采访的第二天，傅爱兵总经理马上就要前往日本和韩国进行实地考察，为下个项目的研究学习做好提前的准备工作。工作是磨砺心智的修道坊，傅总的笑容显示出的是历经重重坎坷积淀下来的凝练的从容与稳重，有着一切了然于心的自信与气度。有些细节更是让记者感动不已，此次采访与施工项目已时隔一年之久，在被问到某个时间而恰恰他又拿不准的时候，记者认为有个大概时间就可以了，而傅爱兵拿起手机接连拨打几次电话，终于将这个时间确定，然后很欣慰地告知记者。以小见大，这都是傅总在工作中逐年积累下来认真习惯。稻盛和夫说：专心致志于一事、努力工作的人，通过日常的精进，精神自然得到磨练，进而形成厚德载物的人格。傅爱兵就是这样以100%的努力，为采购而忙碌着而快乐着。