温州炒房团全军覆没须警惕引爆金融风险

余丰慧

多位温州炒房者、房产人士近日在接受媒体采访时认为，之前十多年叱咤全国市场的“温州炒房团”，在本轮房地产调控中有可能全军覆没。

“温州炒房团”是全国炒房的典型代表，也是全国房地产投机的风向标。“温州炒房团”全军覆没意味着全国房地产市场中的投机购买力绝大部分被挤出市场，也意味着楼市调控取得阶段性成果。

“温州炒房团”全军覆没的教训有利于促进实体经济的发展，有利于将资本资金导流到实体经济渠道。当然，笔者所说的实体经济的准确定义是，实实在在从事商品生产和商品流通，从事各类服务的企业。而不是用资本资金进行短期投机炒作，追求暴利的行业。从这个意义上说，“温州炒房团”全军覆没是个好现象，对将整个经济从虚无缥缈、虚火过旺的全民一大炒中解救出来大有裨益。

但是，对于“温州炒房团”全军覆没后可能引爆的金融风险我们不能不警惕。从“温州炒房团”的资金构成看，其资金七成来自于借款，包括两个方面：一是民间借贷，二是银行贷款。而民间借贷大多又都是高息借款，少则月息一两分，高达三四分。去年7月，一份中国人民银行温州市支行监测报告显示：温州约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。

据保守估计，温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3，而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。另一个事实是，温州炒房客主要由50%的企业主、20%的专业炒家，还有30%的官员和跟风者组成。在目前房地产调控力度不减，特别是限购政策不松懈和中小企业经营严重困难两面夹击之下，大部分炒房者已经资不抵债，抵押房产价值下降到不能抵偿债务，资金链条已经开始断裂，风险已经开始暴露。这是浙江特别是温州企业主不断跑路的原因。这背后的民间借贷和银行信贷风险可能被引爆。今年以来，温州除了民间借贷接连崩盘以外，温州银行不良贷款率也出现大幅上升。到今年2月末，温州不良贷款率快速升到1.74%，3月末为1.99%，4月末为2.27%，5月末为2.43%，6月末为2.69%，而去年6月末温州银行业不良贷款率仅为0.37%，今年上半年不良率是去年同期的7倍多。种种迹象表明未来急剧攀升的可能性非常大。

虽然温州资本有一定特殊性，但“温州炒房团”全军覆没也从一定程度上折射出全国的状况。主要表现在，在全国住房投机投资中，有一部分炒房客从去年最严厉调控政策出台后，就金盘洗手，甩卖存量房，获利了结了。但还有一部分炒房客抱着调控再次流产的幻想，捂盘不卖到如今。特别是高价位接盘者，剔除各种费用、借款利息已经亏损很多。这里面包括开发商捂盘惜售部分。让炒房客和捂盘开发商没有想到的是，调控政策如此坚定不移，特别是限购政策不但没有取消迹象而且可能还要加码。全国不断发生的民间借贷崩盘风险，大多都是房地产不景气引爆的，最为典型的是鄂尔多斯市。接下来将很快威胁到银行房贷资金安全。截至6月末，全国主要金融机构 （含外资）房地产贷款余额11.32万亿元，占各项贷款余额的 19.5%，其中，个人住房贷款余额6.9万亿元。笔者最为担心的是，4.42万亿元的房地产开发贷款风险和6.9万亿元个贷中的一部分投机投资贷款风险。

从当前经济下行压力加大看，从企业经营不景气面急剧扩大观察，从房地产行业颓势加重分析，最终都将波及到金融行业，对民间借贷和银行信贷安全构成威胁。无论是监管部门还是商业银行等金融机构一定要对未来金融风险高度重视，要有充分充足的估计和考量，要有未雨绸缪的应对方案，力争把风险压缩到最低程度。