山东省低碳房地产业发展存在的问题与对策

王怡红 高珂强

(山东青年政治学院公共管理学院，山东济南 250014)

一、引言

21世纪是人类社会从工业化社会迈向生态化社会的生态世纪，发展低碳绿色建筑和生态城市已经成为当今世界房地产业发展的总体趋势。温家宝总理在十一届人大《政府工作报告》中明确提出，“要努力建设以低碳排放为特征的产业体系和消费模式。”山东是人口大省和经济强省，同时也是能源消耗大省，目前正经历着工业化、城市化快速发展的阶段，人口增长、消费结构升级和城市基础设施建设都对能源消耗、温室气体排放不断提出刚性需求。因此，发展低碳绿色建筑和构建生态城市，不仅是未来房地产业的发展方向，也是山东省调结构、转方式必须予以突破的重要内容。

二、山东省低碳房地产业发展存在的问题

(一)缺乏有效的政策激励，抑制了参与各方的积极性

现阶段，由于市场上低碳绿色建筑尚未形成规模效应，成本相对较高，在卖方市场主导下，大部分房地产开发商还是更多地关注短期收益，对低碳绿色建筑认识不够，缺乏主动提升建筑品质和推行低碳绿色建筑的动力。在市场失灵的情况下，作为推动低碳房地产业发展的指导者、监督者和推动者——政府，应当适时地制定完备的政策法规体系，为低碳绿色建筑的推广与应用提供良好的管理平台。①杨杰:《基于利益相关者的建筑节能管理机制研究》，《山东社会科学》2010年第10期。山东目前已经颁布了相关的建筑节能技术标准、规范和政策，但建筑节能技术政策的收效并不显著。缺乏实质性的对低碳房地产业的经济激励政策，在一定程度上阻碍了山东低碳房地产业的发展。毕竟政府的政策激励和高度重视是成功实施和推动低碳绿色建筑的关键所在，因为恰当的制度安排可以将推行低碳绿色建筑的宏观决策转化为发展低碳房地产业的动力。

(二)政绩工程、形象工程多，建筑使用寿命短

我国《民用建筑设计通则》规定:重要建筑和高层建筑主体结构确定的耐久年限为100年，一般性建筑为50－100年。但是，山东某些城市建筑的兴与废如同儿戏，不要说建筑使用寿命远未达到设计使用年限，甚至有的房屋建筑还没封顶就因为众所周知的原因而被拆除。有统计显示，山东建筑的平均使用寿命仅30年左右，这是一种巨大的浪费。造成这种浪费的主要原因:一是一些城市规划变更频繁、朝令夕改，一任领导一轮规划，规划随意调整导致大量建筑被强拆;二是建筑维护维修不及时、损毁严重，影响使用寿命;三是建筑材料耐久性差，施工质量差影响使用寿命;四是一些地方领导在城市建设指导思想上急功近利，重速度、轻质量，搞政绩工程、形象工程，与开发商的商业利益相结合，造成不该拆的房屋被拆除，劳民伤财、滋生腐败。

(三)住宅产业化水平低，建筑方式原始粗放

多年来山东住宅产业化水平较低，一直是粗放式建设方式。集中表现在:一是生产效率低。住宅建设大部分原材料制作在现场进行，手工作业为主，工人劳动强度大、生产效率低。二是资源消耗比较高。住宅建设用钢量平均比发达国家高出10—25%，卫生洁具耗水量高出发达国家30%以上。三是技术配套和集成度低。虽然住宅部品的工业化水平有了较大提高，但尚未形成系列化和规模化的生产体系，住宅技术和发展也主要以单项技术推广应用为主，技术上和组织上缺乏有效的集成和整合，难以发挥技术应用的综合效益。四是住宅生产和使用造成环境污染严重，粗放的生产方式、传统的建造技术、建筑材料使用及质量问题造成大气污染、水污染、室内空气污染问题非常突出。

(四)土建装修一体化进程缓慢，二次装修浪费惊人

早在1999年，国办发72号文件就明确要求新建住房推广一次性装修和菜单式装修，但至今山东建筑市场上销售的住房大多数仍为毛坯房，土建装修一体化比例不到10%。只有进行二次装修才能满足使用要求，粗放型住宅建设特点非常突出。有数据显示，2009年我国城镇竣工住宅面积7.88亿平方米，按照平均每户105平方米来计算，根据现下购房者的二次装修率，将有近675万户需要装修。二次装修平均每户大约产生建筑垃圾1.5－2吨，总计约产生1000万－1350万吨。换算成标准煤，这些浪费约为288万吨标准煤，由此增加的二氧化碳排放则有720多万吨。同时，家庭装修的噪声扰民、装修材料带来的环境污染和更改管线造成的安全隐患等问题也很突出。

土建装修一体化推进缓慢的主要原因:一是开发企业一体化推进积极性不高。开发企业认为全装修成品房会增加质量投诉，而且税收政策不配套，目前房地产开发企业的营业税税率为5.5%，装修企业的税率为3.3%，建设成品房会使开发企业多缴营业税;况且国家对建设成品房无强制性要求。二是消费者对全装修成品房认同度不高。居民住房消费观念存在偏差，盲目追求个性化，认为成品房不能满足其要求;购买全装修成品房需多缴契税;购房者对全装修成品房质量信不过。

(五)低碳环保意识较差，没有形成低碳消费理念

社会公众的消费模式会引导市场的价值取向，并最终催生出一种适应这种消费需求的经济行为。近年来，山东消费者的低碳环保意识有所提高，但低碳环保意识的提高，并不代表其接受低碳环保能力的全面提高。我们《建设以低碳排放为特征的山东房地产产业体系及物业消费模式研究》课题组曾随机对500位具有较高知识水平与较高收入的“双高”人士进行了“物业消费模式问卷调查”，对42个问题进行了问卷，其中有关低碳绿色建筑的问题:

其一，“消费也是一种责任”已经成为全球共识，低碳消费你愿意接受吗?55%的人回答“愿意接受”;20%的人回答“与我无关”;25%的人回答“我想接受但消费能力有限”。

其二，全装修住房减少碳排放，能减少二次污染，使用方便，拎包即住，但价格较高，全装修住房与毛坯房你更喜欢购买哪一种?90%的被调查者回答“购买毛坯房”;只有10%的人回答“购买精装修住房”。

其三，你认为全面实现低碳生活面临的障碍是什么?58%的人回答“很多城市居民生活方式依然很粗放，不顾生态成本;城市化建设过于追求“高、大、全”;缺乏有效引导，不知从何开始低碳生活方式;消费理念虚荣，过于追求宽大、奢侈;42%的人回答“低碳生活是一项系统工程，仅依靠市民自身力量难以实现”。

其四，你购买商品房时，主要考虑哪些因素?85%的人回答“考虑价格、地理位置、交通、小区环境、周边配套、开发商品牌和物业管理等因素”，只有15%的人回答“也要考虑购买绿色低碳排放保护环境的住宅”。

以上调查表明，山东消费者还没有全面形成低碳节能的消费意识和生态理念，从消费者对低碳节能住宅的需求来看，承受能力与认识程度都很有限，社会公众总体的低碳节能意识和参与程度都比较低，倡导绿色低碳消费，政府、媒体、开发商、消费者还没有形成合力。

(六)低碳建筑材料的开发应用水平有待提高

资源环境的硬约束，催生了世界节能、环保领域的技术研究与开发。但是，山东在低碳建筑材料的开发应用方面还存在薄弱环节。首先，低碳建筑材料的研发能力不足，专业人才缺乏。低碳建材是低能耗、低排放、低污染、绿色的新型建筑材料，它的研发需要大量的专业技术人才以及相应的研发条件，但由于某些政策、法规和制度的制约，致使低碳建筑材料的研发受到阻碍，该引进的人才难以引进、该落实的政策没有落实、该推广的技术得不到推广。其次，低碳建筑材料的推广应用动力不足。低碳建材的推广应用，既有市场的推动，也离不开政府的引导。目前在建筑节能方面我国相关的财税政策还不完善，应当借鉴发达国家的经验，尽快建立科学有效的建筑节能财税政策体系。①牛犇、杨杰:《基于开发商视角的建筑节能经济激励制度研究》，《山东社会科学》2011年第7期。在低碳建材的推广应用方面，山东地方财政也有许多工作要做，也有许多路要走，要通过有效的经济政策激励，积极推动低碳建材的推广应用，同时政府采购有责任向低碳绿色建材倾斜，以起到示范、引导作用。

三、山东省发展低碳房地产业的对策建议

低碳生态城市建设是人类文明进步的标志，是未来城市发展的方向。建设低碳生态城市要以发展低碳绿色房地产业为突破口。低碳节能建筑是未来山东房地产业发展的主流，因此建立和完善山东低碳房地产业的发展机制，是山东房地产业快速健康发展的重要保证。具体对策建议如下:

1.树立科学发展观，增强可持续发展意识。低碳节能是未来房地产开发的核心价值体现，树立科学发展观，是统筹山东低碳房地产业健康发展的重要保证。首先，各级政府要在低碳房地产业发展过程中，加强组织领导，综合考虑低碳节能建筑与生态城市特点，系统优化低碳节能建筑的经济功能、生态功能和社会功能，以低碳和节能相协调为基础开展生态城市发展规划、计划编制与推广执行，促进山东低碳房地产业的协调发展。其次，深刻了解建筑与资源、环保的关系以及国际发展动向，积极推进全省范围内的绿色低碳行动。对山东低碳节能、建筑环保和污染耗能现状展开全面调研，通过各种公共传播手段对传统建筑产品耗能和环境资源污染等现象展开社会讨论，组织各方面专家对揭示出来的问题进行深入的剖析。同时，摸清山东建筑节能绿色环保产品的生产、使用和推广情况，总结好的作法。再次，开展各种形式的宣传普及活动，利用各种宣传媒介进行绿色环保节能知识教育，引导绿色消费，推广普及绿色建筑，增强全民可持续发展意识。

2.完善法规政策体系，为低碳房地产业提供制度保障。发展低碳节能建筑和建设生态城市，最大的挑战不是技术问题，而是制度环境与政策法规。因此，必须加快与低碳节能房地产开发相关的法律体系建设，完善各种政策法规，用法律和制度来保证低碳节能、环保生态的房地产业的高效平稳发展。建议起草制定山东省地方促进低碳经济的行政法规并完善现有的低碳环保能源法规。借鉴与学习重庆市出台的《低碳建筑评价标准》，丰富山东地方发展低碳经济的成功经验以及立法尝试，加大对低碳节能房地产业的支持力度。在低碳节能房地产业的发展过程中，要结合各地的实际，积极探索、积累经验，杜绝低碳概念炒作和为政绩工程、形象工程而过度投入，推动低碳房地产业的健康发展。

3.加大各类激励措施，以健康环保赢得市场。低碳经济包括低碳生产与低碳消费两部分，低碳生产方式是前提，低碳生活方式是实现低碳房地产业发展的关键和目的。因此，在保障建筑品质的基础上，对消费者购买低碳节能建筑，除了积极引导与鼓励以外，还应辅以经济、社会的激励。不仅要对购买低碳节能住宅的消费者实行一定的物质奖励，对建设开发低碳节能建筑的开发商也要实行税收优惠和社会表彰，以此推动低碳节能建筑向全行业、全社会，向生态城市建设发展。一个令人欣喜的现象，尽管近年来国家持续加大对楼市的调控政策，山东省的济南、青岛、烟台、威海等大中城市的房地产价格有所回调，但高端节能健康环保的精装修住房项目仍然是一房难求。这说明，高端节能健康环保的精装修住房已经被广大的消费者所认可。

4.制定科学的评价标准，完善房地产低碳节能评价体系。发展低碳房地产业需要建立符合可持续发展要求的低碳节能评价标准，据此，监管部门有法可依、房地产企业有章可循、消费者有据可选。

开发低碳房地产需要全面的低碳技术体系作支撑。如，采用低碳技术和零碳技术乃至负碳技术策略，加速发展天然气、核电、风能、太阳能、水能、地热能和生物质能等可再生能源，改变建筑用能及能耗结构，通过整体优化设计，在建筑全生命周期内实现“3R”与“四节”，即“再利用、再节约、再循环”与“节地、节能、节水、节材”。只有大量创新和使用低碳节能新技术，同时按照标准评价体系的要求予以监督，才能整体的形成低碳房地产业的良性循环。因此，我们在致力于突破低碳能源、节能建筑、生态环境、治污减排等低碳生态核心技术的同时，也应尽快建立和完善相关的低碳节能评价标准，以此推动山东低碳房地产业的健康发展。