圈地、房地产与城市化——马克思的视角

赵 学 增

(华南师范大学 经济与管理学院，广东 广州 510006)

一、欧洲城市化与农业化、工业化、圈地运动

欧洲城市化的历史高峰时段是11-13世纪，到了14世纪这一势头被饥荒和瘟疫逆转，在随后的15-17世纪里表现为时断时续的微弱发展状态。16世纪除俄国外，欧洲城市比例是16%，在继续增长一段时间后，18世纪降至13%左右，到了19世纪才开始缓慢增长。可见14-19世纪，城市发展有限并出现衰退，其进程复杂多变。欧洲的城市化过程可分为三个阶段：增长期(11-13世纪)、波动期(14-19世纪)和增长恢复期(19世纪以后)。虽然11世纪以来，很少有任何规模的城市消失，但此时的相对重要性却随着政治、经济发展模式的更替而产生很大变化。1000年除东罗马帝国、西班牙伍迈耶伊斯兰王国的首都外，欧洲中西部大多数城市规模很小，而且几乎都罗列在地中海沿岸。到1400年，意大利主要城市的面积大规模扩张，热那亚、米兰很快跻身于世界大城市之列。巴黎由于集大学城、首府和贸易中心于一身，也成为欧洲西北部城市群的核心。到1700年，许多城市(多数为政治中心)都已成为欧洲的主要城市。到1900年，工业化促使几百万人口的大城市圈和大城市诞生。整个欧洲那些将工业发展和政治地位相结合的城市，均加入巨型城市的行列。19世纪“英国人口增加3倍，一些村镇变成了大城市，英国的人均收入翻了一番多，农业从大致占国民产出的1/2下降到1/5以下，制造业与服务业扩张并取代了农民以前的角色。这在一进程中，纺织业和钢铁业采用蒸汽动力式工厂，从而极大地提高了生产率。”[注][美]道格拉斯·C.诺斯:《经济史中的结构与变迁》，第181页，陈郁等译，上海三联书店1991年版。

从15世纪70年代、16世纪初大规模的圈地运动到18世纪末19世纪初的清扫领地，在英国大致用了300多年时间。在整个西欧到了20世纪末，农民才最后全部消失，就是说整个西欧大致用了近500年的时间。“我们的小农，正如任何过时了的生产方式的残余一样，在不可挽回地走向灭亡。”[注]《马克思恩格斯全集》,第22卷,第569页，人民出版社1965年版。欧洲圈地运动时间在15-19世纪，而欧洲城市化的历史高峰时段是11-13世纪和19世纪以后(增长恢复期)，大工业城市的兴建多在这个时期。城市化的第一个高峰期与圈地运动没有任何关联。而19世纪后的大工业城市兴起确实在大规模圈地运动之后，但若依此来断定说，城市化的途径就是圈地运动，似乎很勉强和不严肃。

什么是圈地？圈地就是“敞田的重新分配与公地的瓜分”。“圈地就是用以实现这种改变的方法。这个词是意义深长的。这就是指这些未曾圈起来的敞田和公地变为圈起来的地产；这就是指把分散的地块合并起来并把共有的田地分为彼此完全独立的密集地产，其四周都围以连续不断的篱笆，而篱笆则是它们自主的保障和标记。”[注][法]保尔·芒图:《十八世纪产业革命》，第120页，杨人楩等译，商务印书馆1983年版。

欧洲第一次大规模圈地运动的目的是把耕地变为牧羊场。圈地的主体不是资本，而是大地主和新的贵族阶级。圈地的对象主要是敞地与公有地，圈地运动的结果是资本租地农场或商人租地农场的大租地农场增长。就是说，圈地运动促进了资本农业化。圈地前，敞地的土地占有权属于领主，领主将该土地的使用权转让出去或出租出去，圈地后对于自耕农来讲，并没有使他们在敞地上拥有占有权的土地丢失，他们在圈地后复得的土地,有可能改变了他们原有土地的面积与质量。圈地更多地只是将敞地的租期提前结束，使所有敞地的租期做强制性的作废，这种终结土地租期的圈地，仅是对敞地的土地重新整合并没有侵犯任何人的土地占有权。至于对公地的圈地只是终止了以往的长期习惯和道德容忍，也没有侵犯私人的土地的占有权，只是对公地私人占有混乱状况的一种秩序的整合，而且被围圈的土地用途是将耕地变成收益高扬的牧场，“改进了农业以及把大量耕地变为牧场”[注]《马克思恩格斯全集》,第3卷,第63页,人民出版社1960年版。。

第二次大规模圈地运动的目的是把零碎的小块组合的敞地和公地变为大农场。此次圈地运动的最后结果是促进了资本农业化，而不是资本工业化。而资本工业化是城市化的过程。“为资本主义生产方式奠定基础的变革的序幕，是在十五世纪最后三十多年和十六世纪最初几十年演出的。……同王室和议会顽强对抗的大封建主，通过把农民从土地(农民对土地享有和封建主一样的封建权利)上赶走，夺去他们的公有地的办法，造成了人数更多得无比的无产阶级。……新的封建贵族则是他们自己的时代的儿子，对这一时代说来，货币是一切权力的权力。因而，把耕地变为牧羊场就成了他们的口号。”[注]《资本论》,第1卷,第786,789,793页，人民出版社1975年版。“在十六世纪，宗教改革和随之而来的对教会地产的大规模的盗窃，使暴力剥夺人民群众的过程得到新的惊人的推动。在宗教改革的时候，天主教会是英国相当大一部分土地的封建所有者。对修道院等的压迫，把住在里面的人抛进了无产阶级行列。很大一部分教会地产送给了贪得无厌的国王宠臣，或者非常便宜地卖给了投机的租地农场主和市民，这些人把旧的世袭佃户大批地赶走，把他们耕种的土地合并过来。”“对国有土地的掠夺，特别是对公有地的不断的盗窃，促使在十八世纪叫做资本租地农场或商人租地农场的大租地农场增长，并且促使农村居民变成无产阶级，把他们‘游离’出来投向工业。”

约在1850年，当工业革命席卷英国并向欧洲大陆蔓延时，城市制造业仍主要沿袭了原工业传统，此后，城市工业化以惊人的速度发展，铁路、电力、内燃机以及信息技术共同打破了矿业对生产的限制。1851年英国居民达10万人口以上的城市有10个，而法国只有5个。伦敦人口已有230万，巴黎仅有100万。曼彻斯特的居民超过40万，格拉斯哥达30万，伯明翰20万。1900年伯明翰人口已达124万，而利物浦人口达到94万。曼彻斯特是最重要的棉纺工业城市，其地理位置优越，靠近棉花进口处的利物浦，周围可延伸到伯里和阿什顿的富庶煤田。1835年，曼彻斯特集聚了80%的工人，1846年集聚了85%的工人。

工业革命激活了欧洲大工业城市的诞生，其中有一个主要原因就是城市发展的规模摆脱了城市周边农村提供足够养活城市人口所需要的粮食的数量，在以往的数千年间，城市发展规模牢牢地被城市周围粮食生产能力所限制。城市位置的选定也大多数集中在气候宜人，土壤肥沃的沿海和沿河流域。随着大规模的河上运输和海上运输的发展，城市里工厂系统取代了分散的家庭加工制度，大批的人涌入新的工业中心。巨大的城市人口因为能够从世界各地取得粮食而得到供养，这样新型的城市就彻底摆脱了周边农村粮食生产能力的限制，它可以按照自己的需要不断扩张。在摆脱矿业和粮食对城市发展的两个限制后，世界各地的城市能够以极快的速度发展，到了1930年，它们已包括了41 500万人口，即人类的五分之一。纽约人口1800年为6.4万，1900年为343万，1950年为750万。伦敦人口1400年为55万，1800年为95万，1900年为648万，1950年为832万。巴黎人口1400年为27.5万，1700年为53万，1900年为333万。[注]资料来源：[美]保罗·霍恩伯格等:《都市欧洲的形成》,第16页，阮岳湘译，商务印书馆2009年版；[法]米歇尔·博德：《资本主义史》，第110页，吴艾美等译,东方出版社1986年版。

在德国,约1800年，与西格兰、藻厄兰山区和乌珀河传统工业区接壤的贫穷落后的农业区逐渐发展成为德国日后的重工业中心。其中最初为中世纪商业中心的一些小城镇，均匀地分布在东西贸易路上。约1850年，鲁尔开始挖掘煤矿。随着山坡和田野打起深深的矿井，村舍纷纷沿路而建。当地农民和小矿主居住在附近村庄。钢铁企业涌进当地城镇，这些城镇由于较高的发展指数，很快与托伊斯堡、多特蒙德一道，跃入大城市行列。而成群的村庄变成分散的城市，如盖尔森基兴、华登舒特等。到1900年鲁尔200万人口中有一半居民居住在其中最大的五个城镇。大批出现的居住地包括两种类型：分散在煤矿区的采矿村庄和由某公司独家控制钢铁生产的城市。由于需要购进铁矿石并打开蒂森、赫施和克虏伯金属产品的销路，一个以铁路和河道构成的运输网络应运而生，连接着从莱茵河到鹿特丹的城市及其他欧洲主要城镇。该地的矿产和冶炼制品走出当地市场，销往全世界。这些新的城市网络促使鲁尔加入国际城市体系。

在英国,机织布厂开始兴建于平原，即普雷斯顿南部，这些工厂是18世纪在轻纺中心波尔顿周围建立起来的。1806年，曼彻斯特建立了第一家大型织布厂，机械织布机是用蒸汽机驱动的，后来轻纺中心转移到了曼彻斯特。1820年曼彻斯特占英国织棉生产量的四分之一。可是，工厂数目的日益增长——1820-1830年间至少建立起30家工厂——造成了某些困难。由于工人数目日益增长和缺少空地，不得不建造4-8层楼高、有时还比此再高一倍的工厂。工业开始侵占住宅用的郊区。这样一来，1821年以后，第二批工厂开始建立起来。到1851年，曼彻斯特只有24%的劳动力真正在纺织业，而绝大部分不从事基本的纺织工作，它的首要功能是充当周边纺织城镇圈的贸易和服务中心。邻近城镇包括波尔顿、伯里和斯托克波特，往北是普雷斯顿、布莱克本和伯恩利。利物浦以贸易和船运为主。这样，曼彻斯特就高踞一系列中心地区之首，而利物浦作为门户城市，连接从地区到欧洲以及横跨大西洋的城市网络。曼彻斯特就这样从一个小城镇发展为英国第二个大城市和世界棉纺工业之都。“大工业企业需要许多工人在一个建筑物里面共同劳动；这些工人必须住在近处，甚至在不大的工厂近旁，他们也会形成一个完整的村镇。他们都有一定的需要，为了满足这些需要，还须有其他的人，于是手工业者、裁缝、鞋匠、面包师、泥瓦匠、木匠都搬到这里来了。这种村镇里的居民，特别是年轻的一代，逐渐习惯于工厂工作，逐渐熟悉这种工作；当第一个工厂很自然地已经不能保证一切希望工作的人都有工作的时候，工资就下降，结果就是新的厂主搬到这个地方来。于是村镇就变成小城市，而小城市又变成大城市。城市愈大，搬到里面来就愈有利，因为这里有铁路，有运河，有公路；可以挑选的熟练工人愈来愈多；由于建筑业中和机器制造业中的竞争，在这种一切都方便的地方开办新的企业，比起不仅建筑材料和机器要预先从其他地方运来、而且建筑工人和工厂工人也要预先从其他地方运来的比较遥远的地方，花费比较少的钱就行了；这里有顾客云集的市场和交易所，这里跟原料市场和成品销售市场有直接的联系。这就决定了大工厂城市惊人迅速地成长。——的确，农村比起城市来也有它的优点，在那里通常可以更廉价地雇到工人。因之，农村和工厂城市就不停地竞争，今天优势是在城市方面，明天农村里的工资降低了又利于在农村中开办新的工厂。但是工业日益集中的趋势仍然全力继续下去，而在农村中建立的每一个新工厂都含有工厂城市的萌芽。假若工业中的这种疯狂的竞赛还能这样继续一百年，那末，英国的每一个工业区都会变成一个巨大的工厂城市，而曼彻斯特和利物浦也许会在瓦灵顿或牛顿附近的某个地方碰头。人口的这种集中在商业中也沿着同样的道路进行着，因而，如利物浦、布利斯托尔、赫尔和伦敦这样几个大港就几乎垄断了大不列颠的整个海上贸易。”[注]《马克思恩格斯全集》，第2卷，第300-301页，人民出版社1957年版。“城市工业本身一旦和农业分离，它的产品一开始就是商品，因而它的产品的出售就需要有商业作为媒介，这是理所当然的。因此，商业依赖于城市的发展，而城市的发展也要以商业为条件，这是不言而喻的。但工业的发展在多大程度上与此齐头并进，在这里，却完全取决于另外一些情况。”[注]《资本论》，第3卷，第371页，人民出版社1975年版。

大工业城市的诞生地是农村城镇，大工业城市的建立与原有城镇的工业基础有关，新建工业城市一般与传统工业区接壤，或者就在原城镇基础上，因特定的大的工业项目如钢铁、纺织、采矿业等，进驻农村城镇而兴。移民和出生率提高，催生了新的工业城镇。由原来的分散村庄变成小城镇，原来的城镇成为起主导作用的中心大城市，这个城市群是围绕着主产业的各个分支产业而形成的，实际上大工业城市是区域城市，分散在他周围的各城镇和小城市的产业和就业构成反映出大工业城市在该区域的领导地位。就是说，欧洲城市化是伴随着技术行业工业革命的基础上，由工业资本完成的。以大工业城市为中心与其周边的小城市或小城镇作为副中心构成一个完整的城市网络。

圈地运动的最后结果在于促进资本农业化，而不是资本工业化。以圈地运动为标志的资本原始积累过程，无情地把大量农民赶出他们赖以生存的土地，成为工业的无产者。这些在资本原始积累的圈地运动中被资本驱赶走的失地农民，为工业源源不断地输送了雇佣工人。与城市化同一过程的资本工业化过程能与圈地运动建立起联系的也只有这一点，即圈地运动促进的资本农业化致使城市汇集了大量人口，大量失地农民被驱赶到城市，成为资本工业的雇佣工人。可见，欧洲城市化的路径依赖主要是资本工业化而不是资本农业化。“掠夺教会地产, 欺骗性地出让国有土地, 盗窃公有地, 用剥夺方法、用残暴的恐怖手段把封建财产和克兰财产转化为现代私有财产———这就是原始积累的各种田园诗式的方法。这些方法为资本主义农业夺得了地盘, 使土地与资本合并, 为城市工业造成了不受法律保护的无产阶级的必要供给。”[注]《资本论》，第1卷，第801,726-727页，人民出版社1975年版。

可见，圈地与城市化没有关联。圈地运动造成大量公有地落入大地主之手。在资本农业化一线的租地农场主，对于这些土地的获得渠道也只能是租用。至于这些土地如何在土地所有者手中集聚，与推动资本农业化的主角即农业资本家无关。对于农业资本家来说，不管这些土地是从何处来的，不管这些土地有没有血腥痕迹，对他们来说要想获得这些土地的使用权，要么是用货币购买，要么是租用而持续地缴纳地租。而城市化所需要的土地，工业资本家也只能像农业资本家一样，或者购买，或者租用，城市化不是也从来没有以圈地途径来获得它所需要的土地。

二、房地产与城市化

马克思恩格斯以英国为例，考察了房地产与城市化之间的关系，他们认为，工业资本主义的兴起改变了城市化的格局。工业的迅速发展产生了对人手的需要,工资提高了，因此，工人成群结队地从农业地区涌入城市。人口以令人难以置信的速度增长起来,在这种社会中，工人大批地拥塞在大城市里，而且拥塞的速度比在当时条件下给他们修造住房的速度更快；他们塞到地下室和仓库里，在这里住客变动得非常迅速，就像三十年战争时期的营房一样。在这种社会中，最污秽的猪圈也经常能找到租赁者。每一个大城市都有一个或几个挤满了工人阶级的贫民窟。这是城市中最糟糕的地区的最糟糕的房屋。

贫民窟的存在令地方政府难堪，为了应对工业化与城市化出现的压力，政府除了要承担起这些新进农民和移民的就业任务外，最主要的是要对贫民窟区进行拆迁、改造工作，从事城市改革，为进城打工的农民和移民建造大规模的廉租房，以缓解城市高度紧张的住房压力，但是收效甚微。“由于资本和劳动的大量流动，一个工业城市的居住状况今天还勉强过得去，明天就可能变得恶劣不堪。或者，有时市政官员终于能振作起来去消除最恶劣的弊端，然而明天，衣衫褴褛的爱尔兰人或者破落的英格兰农业工人就会象蝗虫一样成群地拥来。人们把他们塞到地下室和仓库里，或者把过去还象样的工人住房变成一种寓所，在这里住客变动得非常迅速，就象三十年战争时期的营房一样。布莱得弗德就是一个例子。那里的市政当局的凡夫俗子们正在从事城市改革。1861年那里还有1751栋没有住人的房子。但是现在营业兴旺起来了，关于这种情况，黑人之友、温和的自由主义者福斯特先生最近曾经文雅地谈到过。自然，随着营业的兴旺，那里也就被不断起伏的‘后备军’或‘相对过剩人口’的浪潮所淹没。”应该肯定的是，由政府所进行的城市改革以及它所推动的廉租房建设任务，无疑带动了房地产业的兴起。

恩格斯说：“土地是投机倒把的基础。”[注]《资本论书信集》，第522页，人民出版社1976年版。住宅缺乏现象大大刺激了房屋建筑业的变革，催生了地产商品化进程与房地产投机业的发展。投机建筑商利用住宅缺乏的历史机会也着手为工人建造房屋的活动，他们利用偏僻地段的土地建造简易房屋，从中以低成本投入运作而谋利。但多数工人还是由于收入低不得不租房而居。“每个人都知道，房屋的昂贵和房屋的质量成反比，房屋投机分子开采贫民这个矿山比当年开采波托西矿山花的钱还要少，赚的钱还要多。在这里，资本主义积累的对抗性质，从而整个资本主义财产关系的对抗性质，表现得如此明显。”[注]《资本论》，第1卷，第722页，人民出版社1975年版。

马克思这样形容当时的房地产业投机的因由与发展:“资本主义生产怎样使伦敦的房屋建筑业发生变革，可以用1857年一个建筑业主在银行法委员会所提出的证词来说明。他说，……现在，定造房屋的现象是极少有的。需要新房屋的人，可以在为投机而建成或正在建筑的房屋中，挑选一栋。建筑业主不再是为顾客，而是为市场从事建筑；和任何其他产业家完全一样，他必须在市场上有完成的商品。 ……现在，他却必须购买大块地皮，在上面建筑一二百栋房屋，因此他经营的企业，竟超出他本人的财产二十倍到五十倍。这笔基金用抵押的办法借来；钱会按照每栋房屋建筑的进度，拨给建筑业主。一旦发生危机，分期垫款就会停止支付，整个企业通常就会停顿； ……任何一个建筑业主不从事投机建筑，而且不大规模地从事这种建筑，就得不到发展。建筑本身的利润是极小的；建筑业主的主要利润，是通过提高地租,”[注]《资本论》，第2卷，第260-261页，人民出版社1975年版。巧妙地选择和利用建筑地点而取得的。“地产一旦卷入竞争，它就要象其它任何受竞争规律支配的商品一样遵循竞争的规律。它同样会动荡不定，时而缩减，时而增加，从一个人手中转入另一个人手中，……直接的结果就是地产分散到许多所有者手中，并且无论如何要服从于工业资本的权力。”[注]《马克思恩格斯全集》，第42卷，第87,85,85,75页，人民出版社1979年版。“地产的根源，即卑鄙的自私自利，也必然以其无耻的形式表现出来。稳定的垄断必然变成动荡的、不稳定的垄断，即变成竞争，而对他人血汗成果的悠闲享受必然变成对他人血汗成果的忙碌交易。”在这种竞争过程中，地产必然以资本的形式对既表现为工人阶级统治，也表现为对那些随着资本运动的规律而升降浮沉的所有者本身的统治。从而，中世纪的俗语‘没有无主的土地’被现代俗语‘金钱没有主人’所代替。后一俗语清楚地表明了死的物质对人的完全统治。”“土地所有者的权利来源于掠夺，土地所有者也象所有其他人一样，喜欢在他们未曾播种的地方得到收获，甚至对土地的自然成果也索取地租。”

可见，伴随着城市化过程中，大量农民与移民进入城市，产生了强劲的住房需求，继而催生了地产商品化进程，资本开始转向地产，进军地产，地产也必然以资本的形式使得房地产业即刻变为一种无耻地、贪婪地、血腥地、垄断地对他人血汗成果进行疯狂掠夺的行业，他们在动荡的竞争中忙碌地交易掠夺他人血汗的成果。“这种土地所有权，在和产业资本结合在一个人手里时，实际上可以使产业资本从地球上取消为工资而进行斗争的工人的容身之所。在这里，社会上一部分人向另一部分人要求一种贡赋，作为后者在地球上居住的权利的代价，因为土地所有权本来就包含土地所有者剥削土地，剥削地下资源，剥削空气，从而剥削生命的维持和发展的权利。不仅人口的增加，以及随之而来的住宅需要的增大，而且固定资本的发展,都必然会提高建筑地段的地租。……土地所有权都要求得到它的贡赋。对建筑地段的需求，会提高土地作为空间和地基的价值，而对土地的各种可用作建筑材料的要素的需求，同时也会因此增加)。在迅速发展的城市内，特别是在象伦敦那样按工厂方式从事建筑的地方，建筑投机的真正主要对象是地租，而不是房屋。”[注]《资本论》，第3卷，第872页，人民出版社1975年版。“最后，在北美，正如我从《纽约先驱报》上看到的，铁道、银行、住宅建设等方面的投机活动最为疯狂，信贷系统等等扩展到空前未有的规模。”[注]《资本论书信集》，第71,131页，人民出版社1976年版。“资本向地产的转化同时又是历史的转化，因为现代形式的地产是资本对封建地产和其他地产发生影响的产物。同样，地产向雇佣劳动的转化不仅是辩证的转化，而且也是历史的转化，因为现代地产的最后产物就是雇佣劳动的普遍建立。”

人们在住宅即遮风挡雨的需要得到满足的方式，为所有其他生活需要得到供应的方式提供了一种度量标准。住宅建筑能否与城市化水平同步，它将依赖于某个统治阶级支持下的生产、拨款以及经济剩余在地域上集中。不同的生产和拨款形式与不同的阶级结构相联并且形成不同类型的城市化。正是从这个意义上讲，恩格斯特别强调住宅短缺现象源于社会制度，具体来讲是城乡对立，不触及城乡对立问题，单纯解决住宅问题，是本末倒置。

能否指望国家大量建造廉租房来解决住宅短缺问题？由于房地产建筑业的投机性质和巨额利润的刺激，如果政府保持公正立场，不涉足房地产投机行业，政府建造的廉租房确实能在一定程度上缓解住房的紧张局面。不管政府行为是迫于城市化的压力还是出于短期的良知，政府会在这方面做出能看得见的努力。但从事无利可图的廉租房建造工作，总的来说，其积极性是很差的，按照恩格斯的说法就是：“个别资本家不愿意做的事情，他们的国家也不愿意做。……国家顶多也只是会设法在各地以同等程度进行已经成为常例的表面掩饰工作。”[注]《马克思恩格斯选集》，第2卷，第519,438页，人民出版社1972年版。换句话说，个别资本家愿意干的事情，国家也愿意干。利益的趋同必然生成官商勾结。马克思说：“社会公职……是中央政府赏赐给它的爪牙的私有财产。”“财富是间接地但也是更可靠地运用它的权力的，其形式一方面是直接收买官吏(美国是这方面的典型例子)，另一方面是政府和交易所结成的联盟。”[注]《马克思恩格斯选集》，第4卷，第173页，人民出版社1995年版。

按照马克思的说法，官商勾结模式就是土地所有权和产业资本结合在一个人手里，或者这二者疑似结合为一体。不管承接这个结合的支点是在前者还是后者，均不会改变事物的性质。就是说，如果政府难以抵挡房地产业巨额利润的诱惑，不再需要公共利益作修饰，就会发生政府与房地产建筑投机商勾结合谋勾当，这必然会疯狂地推动房价的畸形态势，导致房价没有限度地不断飙升，而且还会造成政府、房地产商这一利益共同体与社会的矛盾尖锐化，影响社会稳定。表面上看房地产业出现的问题是孤立的社会现象，实际上在住房问题直接或间接所发生的政治和社会冲突，尤其在征地和拆迁环节所表现出来的冲突，往往是更为深层一些紧张关系的外露信号。因此，住房问题是个严重的社会与政治问题，并且不时地会成为激烈政治斗争的焦点，这种斗争不仅触及城乡对立问题，也会触及城市化的深刻根源：即工业化与城市化的关系、土地制度、政府职责以及国家与社会关系等。

但有一点是清楚的，那就是房地产业完全由城市化而兴。城市化与房地产业的关系，城市化是原因，而房地产业是结果。房地产业依赖的是城市化途径，而不是城市化要依赖房地产业途径。这二者之间的关系不能倒置过来。这二者的逻辑关系一旦被倒置，城市化与工业化的关系也就被隔离起来，其结果是严重的。

三、坚定不移地坚持城市化的工业化途径

城市化的基础是工业化，推进城市化的道路选择只有工业化，没有工业化也就没有城市化。世界城市化的历史实践也印证了工业化与城市化之间不容断裂的内在联系，它不应该遭到任何理由的改变，也不能够遭到没有理由的动摇与颠覆。但是目前我国一些地方政府为了巨大的经济利益和获得政绩，把城市化途径紧紧捆绑在圈地上，而不是以工业化来促进城市化。一些地方政府的城市化战略仍然沿用中心城区单极化发展的思路，盲目扩大已有大城市的外延，城市化成为一些地方政府圈地的合法理由，继而使城市化的途径依赖紧紧锁定在圈地上，圈地与城市化成了同义语。这种人为地抛弃工业化根基并在城市化名义下史无前例的圈地潮及旨在推进房地产业发展的城乡建设用地增减挂钩指标置换工程的圈房潮，这种热衷于没有限度的城市外延扩张,一味追求城市的自由扩张,必然会造成中国城市化的道路普遍发生严重扭曲，继而造成极为严重的后果。

马克思说：“资本主义生产使它汇集在各大中心的城市人口越来越占优势，这样一来，它一方面汇集着社会的历史动力，……又强制地把这种物质变换作为调节社会生产的规律，并在一种同人的充分发展相适应的形式上系统地建立起来。”[注]《资本论》，第1卷，第552页，人民出版社1975年版。城市化的基础是工业化，没有工业化也就没有城市化。但是从中国城市化的道路历程来看似乎很难看出工业化与城市化的内在联系。规模巨大的招商引资并将其安置在一个封闭的开发区中，丢掉了城市化延伸工程。或者单纯地进行大城市外延的无理性地扩张，而摈弃工业化的基础，继而将城市化与工业化完全隔离起来。这样中国城市化道路就步入一个怪圈，而这个怪圈很难从世界城市化的经验中找到先例。之所以造成中国城市化与工业化完全脱钩，是因为一些地方政府将城市化紧紧锁定在利益巨大的房地产业上，以及为了地方政府与房地产业得以合谋聚财做前期准备的圈地上。

中央“十二五”发展规划纲要中特别强调，要同步推行工业化、城镇化、农业现代化的战略，之所以同步推行工业化与城市化，就是防止业已出现的工业化与城市化内在联系断裂乱局的恶性延续。造成目前中国工业化与城市化不能同步的主要原因，是城市化紧紧捆绑在以圈地为源头的房地产业上。因此,当务之急是切断城市化与圈地及房地产的不当的联系，保持和强化地方政府在城市化进程中公共服务者的职能，隔断所谓城市化与圈地之间内在的强制联系，定位城市化的有效路径只能是工业化，没有其他的路径选择，尤其是要坚定地斩断房地产业挤进城市化的各种途径，保持城市化的工业化路径的纯洁。

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[19]恩格斯:英国工人阶级状况∥马克思恩格斯全集(第2卷). 北京:人民出版社,1957.

[20]马克思,恩格斯.德意志意识形态∥马克思恩格斯全集(第3卷). 北京:人民出版社,1960.

[21]恩格斯.反杜林论∥马克思恩格斯全集(第20卷). 北京:人民出版社,1971.

[22]恩格斯.家庭、私有制和国家的起源∥马克思恩格斯全集(第21卷)，北京:人民出版社,1965.

[23]恩格斯.论封建制度的瓦解和民族国家的产生∥马克思恩格斯全集(第21卷)，北京:人民出版社,1965.

[24]马克思,恩格斯.共产党宣言∥马克思恩格斯选集(第1卷). 北京:人民出版社,1972.

[25]恩格斯.共产主义原理∥马克思恩格斯选集(第1卷).北京:人民出版社,1972.

[26]恩格斯.论住宅问题∥马克思恩格斯选集(第1卷).北京:人民出版社,1972.

[27]马少华.乌托邦的细节设计——想的很美.北京:中国青年出版社,2011.

[28]沈汉.英国土地制度史.北京:学林出版社,2005.

[29]高鉴国.新马克思主义城市理论.北京:商务印书馆,2006.

[30]北京大学社会系主编.城市学讲座.北京:北京大学出版社,1986.