房产测量中预测算与实测面积差异分析与探讨

郝真真

(珠海市测绘院，广东 珠海 519000)

1 前言

预测算面积是指在房屋开发建设单位领取商品房预售许可证时，由房地产行政主管部门认可的具有测绘资质的测绘单位按照规划核准图纸或设计变更图纸上标注的尺寸，依据房产测量规范的要求对尚未竣工的房屋预先计算的面积。它是开发商预售房屋面积的依据。

实测面积是指房屋竣工验收后，开发建设单位委托具有测绘资质的房屋测绘机构，依据国家房产测量规范并参考规划图纸、竣工图纸以及预测算数据对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。它是购房人办理房屋所有权证、他项权证、结算物业费用的依据。

换句话说，预测算面积就是购房人与开发商签署买卖合同时的面积，购房人通常是按照预测算面积支付房款的，而实测面积是产权登记面积，即房产证上的面积。要缩小预测算与实测面积的差异，必须先了解其差异的原因，才能避免较大差异的产生，从而减少购房人与开发商之间的矛盾与纠纷。

2 预测算与实测面积的差异分析

在实际测量中，预测算面积与实测面积存在差异是必然的，笔者在珠海市房产测量实际工作的基础上，分析总结了以下几个方面的原因并提出了一些建议及解决办法。

2.1 计算规则的改变

目前，房产测绘主要依据的是2000年8月1日实施的《房产测量规范》(GB/T17986.1－2000、GB/T17986.2－2000)，该规范明确了房屋产权面积的测量要求，是一个原则性和灵活性相对平衡的规范，符合当时经济发展的需要。但在新的形势下，由于房屋建筑风格不断创新，房产测量在个别环节上存在不统一的情况。再加上《房产测量规范》的一些计算规则不够细化，造成了理解不统一，从而使得各地方、各测量单位的计算标准也不统一。由于珠海市事业单位改革，两家测绘单位合并成一家，所以细化和统一后的计算规则势必会有所改变。

预算与实测是房产测量中两个不同阶段，珠海市因使用新旧规则造成的面积差异主要有以下几点:

(1)原来2.6 cm的外墙批灰厚度现在统一为2 cm;

(2)中空处墙段是否计1/2外墙，原做法与规划验收层套区一致，需计外半墙面积，现房产测量中其算法调整为中空部位理解为一层，中空处墙段不计1/2外墙;

(3)外墙的分摊方法。原先为计算方便，外墙都是整栋分摊的，现在调整为地下室、架空层、商业服务、裙楼、塔楼分开，按功能多级分摊，多塔楼或多住宅单元者，个塔楼或单元分别分摊。

(4)原隔层阳台不计面积，现处理办法为:客厅中空者(无隔层楼板)其对应的隔层阳台要计算面积。其他无中空部位的隔层阳台，阳台外沿如无悬挂墙体或横梁者，则不计算面积，反之，则应计算面积。

(5)原无盖室外梯均按所经过和到达的自然层各层水平投影面积总和的一半计算，而现在的计算规则是分迴旋式和直达式两种类型:迴旋式的无上盖室外楼梯，按所经过和到达的自然层各层水平投影面积总和的一半计算，无迴旋而直达某一楼层的无上盖室外楼梯按其水平投影面积的一半计算;

(6)原为单栋服务的物业管理用房作为分摊项分摊至各用户，而现在按珠海市房地产登记中心的要求，不管该物业管理用房是为单栋或多栋服务均需单列其面积，不能作为分摊项。

(7)原梯间中空不计面积，现计算规则细化为:室内楼梯中空部位被楼梯踏步和平台所围合、作为楼梯不可分割的组成部分的，无论中空大小，均应计面积，不围合、有其他使用功能的，楼梯按实际尺寸计算面积，中空部位不计算面积。

针对上述问题，对于技术上规则的改变，若对于面积的影响较大时，应考虑维持原预测算的计算规则，但对于政策上的规则改变(如上述第6条)，就必须按照新规定执行，这样才能通过房地产行政主管部门的审核。

2.2 设计变更引起的面积差异

商品房预售面积计算原则上使用报建图，但规划报建图纸往往很粗略，无细化，开发商通常会在报批后重新修改设计，使各项功能更明确、具体。若使用报建图纸进行预测算，势必造成竣工面积与预售面积差异较大。但如果按照后期修改的设计图纸计算预售面积，虽然与实测面积差异不大，且能有效避免开发商与业主的矛盾，但却无从发现报建与实地的差别，失去了房产测量环节对其的监督作用，同时也会造成开发商肆意更改设计，使其经济效益最大化。所以对在预售面积测算时最好还是以报建图纸为准，但在委托测绘时委托单位需要提交齐所有的变更设计通知单，对于较大变更需要提供规划部门的变更批复。目前，珠海市就是按照此流程操作，避免了较大差异的发生。

2.3 施工变更引起的面积差异

施工变更是房屋建筑过程中相当普遍的现象，原则上施工变更须经相关的规划批准方可进行，但目前来说，开发单位未经规划批准而进行施工变更是较为常见的现象。在前言中已经提到房屋预测和实测的测量依据不同，即预测绘依据设计图纸，实测则依据建筑物现状，这就体现了房屋的施工变更对房屋预、实测建筑面积差异的重要性。

委托方在提供设计图纸，测绘机构据此预测绘完成并提供房产预测成果报告后，若施工中发生变更，而委托方未及时进行变更测绘，导致房屋建成后的实际状况与预测时所依据的设计图纸不一致，势必会引起房屋的预、实测建筑面积有所差异。

总结起来，由于施工发生变更，从而引起房屋的预、实测建筑面积有所差异的主要因素有以下几种:

(1)建筑物的总长度和宽度增大或减小，从而引起整幢的建筑面积增大或减小。

(2)建筑物的外墙体的厚度增大或减小，从而引起整幢的建筑面积增大或减小。

(3)房屋的使用功能发生改变，如成套住宅、商业服务的使用功能变更为整幢或部分楼层使用的设备用房，从而导致各房屋或部分楼层的房屋的建筑面积的增大。反之，若设备用房变更为成套住宅，那么共用建筑面积相应减小，会导致各房屋的建筑面积减小。

(4)设备用房的尺寸或分摊范围发生变化，会引起各房屋的建筑面积的变化。

(5)幢的垂直交通和水平交通的面积增大或减小，则各房屋的分摊面积会增大或减小，导致各房屋的建筑面积也随之变化。

(6)房屋的套内建筑面积发生变化，从而引起预、实测房屋建筑面积有差异。例如预算时图纸显示为飘窗，不计面积，实测时飘窗变为落地窗，则计算全面积;预算时为不封闭阳台，计算一半面积，实测时改为封闭阳台，则计算全部面积等等;预算时为露台，不计套内建筑面积，实测时却发现在上方加建了永久性上盖，应按阳台计算一半建筑面积。以上几种情况对套内建筑面积的影响都是很大的。

(7)幢的总层数发生变化，如增加一层或减少一层，都会引起各房屋建筑面积的差异，特别是增加或减少的楼层中，若包含供本幢使用的设备房时，各房屋的建筑面积变化尤为明显，若其中包含的由本幢共同分摊的共用面积越大，所引起的房屋的预、实测建筑面积差异越大。

解决上述问题，必须加强对建设单位的管理，要求他们尽量按照设计图纸施工，对于施工中发生变更，建设单位应及时进行变更测绘，最好在办理房屋预售证之前。如果已经办理了预售证，开发商应将施工变更中修改的具体部位、大小、特别是由此产生的共用面积差异引起的分摊面积的变化以及对购房人所买房屋面积的影响及时告知房屋买受人，购房者有选择退房或不退的权利，这样既保护了购房人的合法权利又维护了社会的安定，减少了由于共用部位变化引起的矛盾和纠纷。

2.4 施工误差及测量误差引起的面积差异

在实际建造时由于施工原因，墙体厚度有可能达不到或者超出了原来设计的厚度。实测时，测量人员要对房屋的外墙尺寸以及各功能区的分隔尺寸进行复核，如果达不到或超出原设计厚度，均以实际测量厚度为准。这样就会对房屋的建筑面积产生影响。对于施工误差和测量误差造成的面积差异，就需要我们施工单位能够严格按照图纸施工，把握好工程质量，同时也需要我们测量单位提高测绘人员的作业水平和测量精度。

2.5 测绘人员计算错误导致的面积差异

由于现在的房屋格局设计新颖、复杂，增大了房产测绘的难度，稍有不慎就会出现不同程度的错误，这种错误经常发生在预算的时候，实测因为有预算的对比以及现场比对，比较容易发现错误。在此笔者将实际工作中容易发生的错误列举如下:

(1)楼梯的分摊去向有误。经常会出现二层以上使用的楼梯分摊给了一层，或者是分摊给了未使用的楼层。

(2)预算时因参照电子图，导致房屋尺寸与报建图纸以及设计变更不符。测量人员通常是按照电子图来绘制图元并计算面积的，但往往有些委托方提供的电子版平面图与纸质的不符，如果不细心核对两者的差异，必然会导致错误。

(3)复式住宅的阳台漏画。有些图纸上标注的露台，但屋顶上却有楼板盖住，其实际功能为阳台，容易漏看。

上述错误，如果在预算时未被发现，势必会产生较严重的后果。因此测绘单位必须要增强工作人员的责任心、严谨细致的工作态度，同时要制定严密的作业流程，加大质检力度。目前，珠海市测绘院设立的多级检查，有效避免了错误的发生，提高了测绘成果质量。

3 结语

总之，预测和实测成果的面积差异是难免的，但了解了差异的原因对避免较大差异的产生会有很大帮助。同时，为了更好地维护广大消费者的合法权益，作为测绘工作者不仅要从现行的测绘产品质量管理办法、建筑面积计算标准及方法上下工夫，还要在不断完善测绘程序监督机制的同时，加强测绘成果监管，提高测绘成果质量，以诚信公正的态度从事房产面积测绘工作。

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