物业管理企业财务内部控制探讨

王国丽

（太原城市职业技术学院 工商管理系，山西 太原 030027）

物业管理作为一个新兴的行业伴随着我国房地产市场的发展而不断壮大，这个行业尽管在发展中取得了很大的进步，但在日益激烈的市场竞争中也将面临严峻的挑战；而伴随着企业规模的不断扩张，企业发展也遇到了一系列的困难。面对这些挑战与困难，保障物业管理企业健康可持续发展的重要途径之一是构建合理的财务内部控制体系。

在企业的财务管理中，财务控制与财务预测、财务计划、财务预算、财务决策、财务分析与考核同为重要环节。物业管理财务内部控制指物业管理企业利用有关信息和特定手段，对财务活动施加影响或调整以实现所规定的财务目标的过程。

我国物业管理企业起步比较晚，一方面，企业员工来源复杂，层次不一，各个方面存在着比较大的差异，这些差异直接影响到企业的工作效率；另一方面，企业缺乏一套完善的制度来规范、约束员工的行为，发生错误的几率比较高。为了使员工能够熟悉企业标准化的业务流程并遵守规定，提高工作效率，从整体上提高企业财务信息的质量，企业内部可以通过构建合理的财务内部控制体系来实现这一目标，并从根本上提高企业的工作效率。［1］

一、物业管理企业财务内部控制存在的问题

第一，管理人员缺乏财务内部控制意识。物业管理企业的管理人员大多从房地产行业分离出来，他们一方面有大量的实际工作经验；另一方面又缺乏先进的管理理论，尤其缺乏专业的财务管理知识。由于目前行业内部财务管理制度不健全，企业财务管理无制度可依，会计信息不能准确及时的反映企业资金状况，企业的管理人员往往忽视财务内部控制问题，忽视专业人员的技术培训与后续学习，导致企业的财务内部控制薄弱，财务人员素质偏低，岗位责任、工作标准和考核标准不完善。［2，3］

第二，企业财务内部控制无制度可依。我国于2009年7月1日起在全国上市公司范围内实施了《企业内部控制基本规范》、《企业内部控制评价指引》和《企业内部控制审计指引》等一系列规范性文件，但对于大多数中小企业来说，尚未建立一套健全的企业内部控制机制。物业管理行业作为一个新兴的行业，在制度建设方面，现行的物业财务管理法律规范主要有：《城市新建住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规范》、《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》等行业规范。从制度上看物业管理行业内部没有形成完善的财务内部控制制度，企业内部也没有形成有效的内控制度体系。在这样不完善的内部控制体系下的物业企业，规模比较小，业务活动涉及的资金量比较少，使得许多管理人员认为没有必要花费大量人力、物力、财力设立专门的财务内部控制机构，建立专门的内部控制制度。而事实上，有效的物业财务内部控制制度是企业各项活动更加有效、有序进行的基础。这个行业的业务资金量虽小，但业务活动比较复杂，因此，有必要建立完善的物业企业财务内部控制制度。

第三，企业缺乏合理的预算模式。企业财务预算是指导企业资产合理使用的重要环节，预算编制的合理与否会直接影响到企业财务内部控制的效果。［4］我国目前大多数的物业管理企业规模比较小，在企业内部没有建立合理的预算组织结构与预算体系。虽然有些企业建立了财务预算机制，但企业预算管理缺乏一定的规范性，具体编制预算时，仍然存在着很多问题。大多数企业由于没有对预算进行合理的评价与分析，在预算的执行过程中企业对资金的使用效率没有明显的提高，企业预算内容与结果的真实性也有所降低。

二、加强物业管理企业财务内部控制

第一，建立与完善物业企业财务内部控制制度。针对目前物业企业财务内部控制存在的问题，国家相关部门应依据现有的法律法规及地方出台的相关政策，着眼行业健康可持续发展，建立相应的行业标准；各物业企业应依国家规定，结合行业特点，建立适合自身特点的财务内部控制体系使物业企业财务内部控制有制度可依。同时，企业应建立与之相应的，适合企业特点的财务内部控制组织机构，确保内部控制制度的落实，并使内部控制制度与企业财务管理的其他环节有机结合，及时发现并解决企业存在的问题。

第二，提高物业企业管理人员财务内部控制意识。企业的管理人员是企业的中坚力量，管理人员的素质直接影响到企业的长远发展，企业财务管理作为企业管理的重要内容关系到企业的各个环节，因此企业管理层应不断提高自身素质，接受并运用新的财务管理理念。企业的财务人员是执行财务内部控制的重要人员，由于其特殊身份及责任，企业应注重对专业技术队伍培养，加强其继续教育与培训，使他们具备建立企业财务内部控制机制，实施企业内部控制制度的素质，并具备在实践中不断总结与创新的能力。

第三，建立适合物业管理企业的财务预算体系。物业管理企业财务预算是指物业管理企业在预测、决策的基础上，以数量和金额的形式反映企业未来一定时期内经营、投资、财务等活动的具体计划，为实现企业目标对各种资源和企业活动的详细安排。全面合理的财务预算是财务内部控制中目标管理的有效手段。它不仅仅是一种单纯的管理方法，也是一种具有战略性的，全员参与的管理机制。企业通过实施财务预算可以实现三个目的：首先企业通过实施预算可以将预算指标与实际指标进行对比，及时发现企业在运营中的问题，采取相应的措施，使企业达到预算目标；其次财务预算可以使企业对各个部门进行统筹安排，各个部门之间的关系更加协调；同时预算可以作为企业业绩考核的标准，预算的执行情况最终可以成为企业对各个部门与责任人考核的依据。［5］

第四，合理借鉴其他行业成熟的财务控制理念。在我国许多大型国有企业及其外资企业财务内部控制的环境基础相对较好，职责分工比较明确，企业内部财务账目的管理工作相对细腻，在关注预算管理、内部控制和绩效考评工作的基础上，企业财务内部控制工作整体水平与工作质量都高于其他企业。［6］企业内部也有着较为完善的内部控制体系，物业管理行业可以充分借鉴这些优势，结合本行业特点，在节约人、财、物方面吸收其先进经验，建立完善的财务内部控制体系。

综上所述，随着物业管理行业的日益成熟，物业管理企业面临着良好的发展机遇但也将面临同业之间日益激烈的市场竞争，要使自己的企业在市场竞争中立于不败之地，企业就要强化自身的财务管理，建立合理的财务内部控制体系。只有企业的内部控制合理有效，企业财务管理规范、科学，才能使企业在市场竞争中具有优势；只有使这些系统有效发挥支撑、保障和引导作用，物业管理企业才能更强大。

［1］赵华山.浅议中外合资企业财务管理中的内部控制问题［J］.行政事业资产与财务，2011（20）.

［2］刘兵.物业企业财务管理存在的问题及应对措施［J］.中国总会计师，2011（11）.

［3］林艳，周虹妤.物业公司财务管理浅析［J］.企业科技与发展，2010（22）.

［4］吴彩红.企业财务内部控制存在的制度问题及解决措施［J］.现代经济信息，2011（20）.

［5］财政部会计资格评价中心.财务管理［M］.北京：中国财政经济出版社，2010.

［6］徐传超.关于外资企业财务内部控制问题的几点思考［J］.中国外资，2012（5）.