房建工程合同管理之我见

王超

摘 要:本文主要对房建工程中合同管理进行了相关阐述，对房建工程合同的内容以及合同条款为根本的依据进行了分析，结合自身工作经验，提出相关问题及解决方法。

关键词:房屋工程 合同管理 项目工程

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在建筑工程期间，在对合同进行管理的过程中, 合同的主体中的任何一方都对合同中的内容负有管理以及监督履行义务的责任, 并同时享有合同约定的权利。

基于在我国现阶段的经济建设活动中,尤其是在房屋建设的工程项目中,各个大小企业大多注重项目的管理,但是都忽略了对于项目管理的基础工作,也就是对项目合同的管理。这个现状主要是和我国的经济发展的过程有直接的关系,同时还和引进国外的一些先进的管理经验的片面性有关系。房屋建筑工程的建设周期通常持续的时间比较长,所能涉及到的风险因素比较多,例如政治、经济、社会、自然、技术等各个因素。这些因素都会对建筑工程的实施有不同程度地影响。同时,各个风险因素又都会产生很多不同种类的风险事件。风险因素以及风险事件一旦发生,就会造成比较严重的损失。如何才能减少或者避免这些风险给建筑工程带来的影响,是广大的工程建设单位以及相关人员十分关心的一个重要问题。因此,研究并探讨风险的对策,即风险管理的技术就变得十分的必要。我们对于风险最基本的控制就是对合同的管理。本文就针对房屋建设工程中的合同管理问题做了简要的分析。

按照合同中所规定的权利和义务, 还有相关的全部的条款进行实施, 也就是全面的履行自己的义务, 这样才能达到合同的客体所提出的目标。所以,在合同签订之后, 合同的主体中的任何一方都应该在合同实施的过程中对其他方进行交底、纠正、检查、监督实施、总结等工作。我們把对合同的内容进行谈判、交底、合同签订、履行、纠编、监督检查、结束总结等合同实施过程中的全部的环节的系统管理称为对合同的管理。

一、合同管理的主要内容

1.合同的主要内容

一个完备的有效的合同必须包含三个要素: 合同的主体、合同的客体、合同的内容。合同的主体应该要表明企业的全称以及地址、企业的法人代表、联系方式等等能够说明企业的真实的情况。合同的客体就是指合同的双方都要达到的一个目标,包括很多方面, 例如: 对于时间的要求、质量的要求以及费用的要求等等。对于房屋建设工程施工的合同来说, 合同的客体主要就是指合同中约定的双方为了同一栋房屋的完成。合同的内容要说明双方的义务和权力, 主要是人员的安排以及签订合同的双方如果违约应该承担的责任、合同开始生效的时间、条件以及地点等。

房屋建设工程所涉及的合同的种类特别多,包括土地转让合同、地址勘察合同、项目咨询合同、设计合同、建设工程合同、委托监理合同、材料供应合同、委托检验合同、设备购买合同等等。一个房地产建设项目的开始,就是由这些不同种类的合同的签订和管理的开始;当这些合同完结的时候,也就是这个工程结束的时候。所以房屋建设工程的合同管理是一个非常复杂的过程,在整个过程中,要把全部的过程都记录下来,这样可以方便以后的查询和总结的工作。

2.了解相关的情况以及重要性

中国有句俗话叫做“知己知彼,百战百胜。”也就是说只有清楚的了解对方的情况才能做到心中有数,这样才能有效的制定自己公司的计划和策略。对于相关材料的了解, 我们通常是以收集资料为主要的方式,一房屋建设工程项目为例,我们应该特别注意从以下几个方面进行考虑。

(1)对合作对方的了解。

这个主要是对即将合作的对方的规模、近年来的营业额、管理的模式和水平、施工的技术、施工的设备以及机具等各个方面的了解。从以上方面可以客观的评价一个施工单位的信誉、经济实力、企业发展的前景以及履行约定的能力。对于一些信誉好,履行能力强,合作系数比较高的合作企业, 对日后实现合同的目标可以奠定坚实的基础。

(2)了解合作方的财务状况。

合作方的财务是非常重要的一个因素。因为合作方的财务情况能够直接的反映出这个企业的真实的经营情况以及综合的实力, 这是对于签订合同并履行约定的一个有力的后盾的支持。

（3）了解后期的服务。

了解合作方的后期服务的质量对于合同的履行也是不能缺少的一个重要的内容。所谓后期的服务主要是指保修、维修以及是否及时等会直接的影响其在社会中的信誉的一些因素,还包括后期的服务态度、产品质量的好坏等等。这些都是对于一个企业的信誉的客观体现。

(4)合同风险的分析。

在了解以上的相关信息之后, 我们就要根据一些以往的经验以及对未来的一个预测来对签订的合同所能产生的风险进行一个量化的分析, 尤其是对质量、安全、人和国家的法律、地方的法规等各个可能会对合同的执行所产生的风险的评估。然后根据具体的分类来确定哪些是可以回避的风险,哪些是可以自留的,哪些是可以转移的, 用这样的方式将损失减小到最少。

二、合同管理的主要依据

对合同有效的管理, 就应进行有依据的管理。对合同进行有效管理的主要依据为以下三点。

1.以合同条款为根本的依据

这里面主要是说把合同的谈判、订立、执行以及检查等各个环节都做到位, 只有这样才能在项目的全过程中做到真正的有效的控制。从房屋建设的项目实施开始,就要开始合作方的情况作全面的了解, 只有这样才能正确的选择合作的伙伴, 也就能保证后期合同的履行。

2.关注法律法规以及市场的变化

这是合同管理中另一个比较重要的依据。法律和法规的调整、市场的变化以及对方的经营情况都会直接的影响本企业的利益,也会影响合同的履行的情况。所以在合同签订以后,要及时的发现一些变化,这样就可以对一些风险进行预控。以房建工程为例, 如果一个房地产公司和一个施工单位签订了一份固定总价的建设工程的施工合同,在开始执行之后,就要时刻关注税率的调整、建筑所用材料的价格波动等。一旦发现了一些变化, 就是及时的采取相应的措施,这样才能最大程度的减少损失,进而保证企业的经济效益。

3.公司的制度、企业的定额、

合同的相关部门人员的工作能力以及思想变化一个企业内部的制度的调整、企业的定额是不是合理、相关部门的人员的工作能力以及变化都会直接影响到合同的执行结果,尤其是对于制度的变化、一些重要岗位的人员的流动等可能会影响到合同中的执行人员的思想发生变化, 这些都会对合同的履行产生一些负面的影响, 所以要随时观察工作人员的变化,保证制度的合理,重要人员的稳定等。

三、结束语

为了适应经济快速的经济发展, 近年来我国的房建工程建设也有了很大的进步。现在人们对项目的管理越来越重视,但往往忽略项目管理中最基础的合同管理。合同是一个项目进行的依据, 只有严格的按照合同来执行, 才能保证企业的根本利益。所以我们必须对合同的管理给予足够的重视。本文就合同管理的内容以及依据做了简要的论述。希望项目管理人员可以在原有的管理体系的基础之上加强对合同的管理,以确保企业的经济效益,进而推动我国房建工程的发展。

参考文献

[1] 郭世伟.建设监理工作的合同管理思想[J].建设监理,1996(3).

[2] 丁红峰. 论新形势下的施工合同管理[J].科技情报开发与经济,2004(12).