物业管理中房屋屋面“平改坡”渗漏维修技术探究

王洪英

摘要：本文笔者结合自身近年来的维修工作实践，分析物业管理中房屋屋面“平改坡”后容易产生渗漏的原因，提出“平改坡”后屋面渗漏维修技术的几个要点，望大家参考。

关键词：住宅老区；平改坡；渗漏；维修

Abstract: in this paper the author combined itself in recent years maintenance work practice, this paper analyzes in the property management in house roof "flat slope change after the leakage of easy to produce the reason and gives the" flat change slope "roof leakage repair technology after some of the points, looks at everybody reference.

Key words: the old house; Flat slope change; Leakage; maintenance

中图分类号： TV697.3+2 文献标识码：A 文章编号：

“平改坡”是指在建筑结构许可条件下，将多层住宅原有平屋面改建成坡屋顶，并对外立面进行整修粉饰，达到改善住宅性能和建筑物外观视觉效果的房屋修缮行为。其主要工程内容包括：平屋顶加装坡屋顶，包括现浇钢筋混凝土梁，预埋螺栓，安装钢屋架，安装排气扇（有的小区是开侧窗）及彩钢板屋面，屋面重做防水层，防雷接地等；“平改坡”工程最早是于1999年由上海首先实施，其可以改善老式顶层房屋的保温隔热和防水功能，给业主带来生活住房改善，但是由于建筑队伍施工工艺、施工素质及施工材料质量瑕疵等原因，容易造成房屋屋面产生新的渗、漏点，给业主生活带来诸多不便。本文笔者结合自身近年来的维修工作实践，分析房屋屋面“平改坡”后容易产生渗漏的原因，提出“平改坡”后屋面渗漏维修技术的几个要点，望大家参考。

一、导致房屋屋面“平改坡”后渗漏产生的原因

笔者所管理的住宅小区有33栋住宅楼，均建成于二十世纪八九十年代，属多层平面屋顶，耗能大，隔热性能差，由于当时施工水平、建筑材料质量的局限，在使用多年后大多已出现严重漏水现象，年屋面渗漏报修率很高。为提高业主居住环境的舒适性，美化小区，社区于2007年相继对所辖老区房屋进行了“平改坡”施工改造，大大地减少了屋面漏雨报修户数，但由于施工中的一些原因，仍有个别渗漏现象出现。笔者通过对房屋屋面渗漏点进行现场勘察、分析，发现造成“平改坡”屋面渗漏的原因主要有以下几点：

1、“平改坡”施工改造过程中在做坡顶房梁，打桩起三角架固定时，施工人员需将原有房屋屋面的防水层揭掉，固定处没再做防水处理或者是已做防水，但施工质量不合格，雨雪季节上部坡屋面进水渗漏到原房屋屋面造成渗漏。

2、“平改坡”施工改造过程中做坡顶铁皮天沟时，施工人员对新安装的排水管和施工房屋屋面原有的排水管接合处没做防水或者已做防水但施工质量不合格，造成雨雪季节屋顶渗漏。

3、“平改坡”施工改造过程时所用的彩色薄形压形钢板之间拼接缝没固定好，导致铁皮松动，甚至有的整张脱落，加上专业队伍维修不及时，造成雨雪季节房屋屋面渗漏。

二、“平改坡”各阶段的施工环节分析

1、应提高“平改坡”施工前设计水平。“平改坡”是对已建老区住房屋面的更新与完善，对其周边区域风貌、整体与单体、单体与局部的协调关系有着很大的影响。应抓好以下两个环节：一是规划方案设计。设计人员应首先要充分考虑到住宅老區地域的建筑风格与周边环境、整体与单体之间的协调效果，一定要深入施工改造现场进行调研；二是施工图设计，设计重点应从构造节点的设计和施工做法上入手。为避免设计上对某些构造的处理不合格或者交待不清，造成质量问题的发生，对屋面阴角的搭接处理、新增天沟与原结构的连接及防水处理等等，应有详细建筑节点图纸来表示。

2、为让“平改坡”施工项目能够达到隔热、防水、美观的预期效果，应严格材料质量和施工质量的管理。施工人员应按修缮规定施工，注意对原有房屋屋面防水层破损部位的修理、防止天沟雨雪季节水倒灌，造成积水，引起屋面渗漏，同时还要注意新增天沟与原连接处的防水、天沟的纵向排水坡度以及天沟与水落管的连接处理，新增排风扇（侧窗）与坡顶连接处防水的处理等等。下面笔者主要讲述3个重要的节点处理：

（1）植筋：植筋的施工质量直接关系到钢屋架与屋面的联结是否牢固、所受应力是否满足设计要求。施工中常遇到的问题是位置偏移和植筋不牢固。这要求施工人员从放线开始就要力求准确，严格按照规范和图纸施工，并结合施工现场情况，尽量保证植筋点坐落在原有建筑的承重墙上、满足房屋屋面的排水要求。预埋的螺栓（或铁件）以及所选用植筋胶结材料必须有产品证明和出厂合格证。此外，还有一个小小的细节不能忽视，就是植筋钻孔后一定要进行吹孔，让孔壁和孔底保持干净、无浮灰，这样做的目的是防止植筋后胶结不牢固。

（2）屋架联结：钢屋架是“平改坡”工程的主体结构，多数采用焊接（或螺栓联结）的方式。钢材质量、下料尺寸、除锈处理、节点焊接和防锈漆的涂刷都影响着整个工程质量。例如：焊接工作必须由专业人员进行；验收合格后，焊缝处按要求涂刷底漆和面漆；焊渣和飞溅物基本清理干净等等。

（3）防水：由于“平改坡”工程的施工性质，防水处理也就成为了施工难点之一，直接影响房屋屋面的防水效果。一般情况下都采用聚氨酯防水涂料进行处理，如果情况允许条件下，最好对整个房屋屋面重新做防水层处理。另外，彩色薄形压形钢板之间的拼接缝，彩色薄形压形钢板和排气扇（侧窗）之间的严密性也直接影响到整个房屋屋面的防水效果。施工安装顺序一般采用面对屋架，从左向右铺设，当第一块彩色薄形压形钢板位置确定由施工人员在中间的螺栓固定后，第二块应塞进第一块的下面。彩色薄形压形钢板横向搭接不少于一个波，伸入天沟内长度不小于15cm与泛水板搭接宽度不小于20cm。

3、应发挥监理人员、物业公司的作用参与施工监督保证“平改坡”施工质量。这就要求监理人员、物业公司工作人员必须具备高度的责任感和技术水平，确保工程质量。另外，物业公司是“平改坡”工程竣工后的接收者与管理者，让物业公司参与施工质量监督，为工程验收和完工后的物业管理提供了方便。

三、维修施工中应注意的几个问题

１、防水层阴阳角的处理。防水层阴阳角处的基层应按要求做成圆弧形（或钝角），由于此处应力集中，极易受到破坏，必须做好增强附加层。附加层可采用涂料加筋涂刷，或采用卷材条加铺。

2、防水层收头的处理。防水层收头部位如果处理不好随时都可能因出现翘边、脱层而导致漏水，应严格按要求施工。

防水层在檐口部位的收头，应距檐口边缘50-100mm；在泛水部位的收头，距屋面找平层最低高度不应小于250mm。

在施工现场一般都是直接用防水涂料多遍涂刮或用密封材料封严涂膜防水层的收头，以达到防水效果。如果是卷材防水层的收头处理相对来讲较为复杂，比如：在防水层施工前为方便在施工时将防水层端头压入凹槽，施工人员一般先在收头处预留深宽一致、顺直平整的凹槽；大面积防水层施工时，先将压入凹槽的卷材端头用金属压条加固，再用密封材料封严，然后用水泥沙浆抹缝对收头进行精细处理。

四、结论

“平改坡”工程是一项造福于民、美化城市的好事，作为一名物业管理人员，须了解“平改坡”施工改造过程中容易产生渗漏的原因，从产生渗漏的直接原因抓起，严把材料和施工质量关，抓好隐蔽工程、关键部位、节点的防水质量的监督管理，减少房屋屋面渗漏率，使之能够真正的发挥应有的社会效益和经济效益，让业主满意。

参考文献

1、张足意.提高“平改坡”工程质量的建议j.上海住宅2000(09)

2、李新滨.浅谈城市住宅“平改坡”改造 [J].中国期刊网.2009(04)